Читайте первую часть здесь.
Ситуация на рынке купли-продажи недвижимости оказывает прямое влияние на арендный сектор. Эти два сегмента тесно связаны между собой.
Давайте сначала рассмотрим, как обстоят дела в западных странах, в частности в США.
Западная модель: США как пример
В Соединенных Штатах не существует такой острой необходимости в обязательном владении жильем, как в России. Типичная американская семья со стабильным заработком чаще всего стремится жить в собственном частном доме, расположенном в пригороде или небольшом городке. Такой дом обычно приобретается в ипотеку.
Для американских банков ключевым фактором при одобрении кредита является кредитная история. Чтобы ее сформировать, граждане активно пользуются кредитными картами, берут небольшие потребительские и автомобильные займы. Ипотеку на дом можно получить под очень низкий процент, часто всего 2-3% годовых, на срок до 50 лет. Ипотека становится частью повседневной жизни: ежемесячный платеж по ней часто сопоставим с суммой арендной платы, а иногда и значительно ниже.
Для стабильной американской семьи в возрасте от 25-30 лет покупка дома через ипотеку часто оказывается более логичным и выгодным шагом, чем долгосрочная аренда. Это не только надежнее, но и экономически оправдано. При необходимости переезда в другой штат продажа и покупка жилья не представляют большой проблемы, так как инфляция низкая, а переплата по кредиту минимальна.
В результате рынок долгосрочной аренды жилья в США не столь обширен. Основными арендаторами являются студенты, трудовые мигранты, недавние иммигранты, еще не наработавшие кредитную историю, а также те, кто эту историю испортил. Последняя категория заставляет арендодателей серьезно задумываться о платежеспособности съемщиков.
Кредитная история здесь служит главным индикатором финансовой дисциплины и образа жизни человека. Владелец, сдавая свой дом, хочет гарантированно получать платежи и минимизировать риски порчи имущества. Поэтому найти квартиру в аренду бывает непросто: от арендаторов часто требуют рекомендательные письма и проводят тщательную проверку.
Если потенциальный съемщик не является студентом или новым иммигрантом, но при этом не может получить ипотеку из-за плохой кредитной истории, это серьезный красный флаг для арендодателя. В то же время ответственные и платежеспособные арендаторы со временем, как правило, оформляют свою ипотеку и переезжают в собственное жилье, благо в США с его просторами выбор не ограничен тесными городскими квартирами.
Российская реальность
В России ситуация кардинально иная. Процентные ставки по ипотеке остаются высокими, и за 30 лет кредитования переплата может в два-три раза превысить первоначальную сумму займа. Фактически, покупая квартиру, вы параллельно покупаете еще одну-две для банка. Отчасти это оправдано более высокой инфляцией.
Банки, выдавая ипотеку, в условиях не до конца сформированного института кредитных историй, в большей степени ориентируются на официальный стаж и доход. При этом значительная часть трудоспособного населения работает без официального оформления, либо по своей воле, либо по инициативе работодателя.
Вследствие этого аренда жилья в России пока сохраняет высокую востребованность.
Интересное: Стоимость аренды комнат в Петербурге в зависимости от районов.
Особенно это актуально для Москвы, где владелец квартиры внутри ТТК теоретически мог жить на доход от аренды, например, в Таиланде. Хотя после девальвации рубля в 2014 году многим пришлось отказаться от такой жизни и вернуться.Однако ситуация постепенно меняется, и перспективы для арендодателей выглядят неоднозначно. Направление развития российской экономики пока неочевидно, но можно с уверенностью сказать, что со временем потребность в «инвестиционных» квартирах, купленных исключительно для сдачи, может снизиться.
Оптимистичный сценарий развития
Если экономика пойдет по пути роста и стабилизации, банки будут все меньше внимания уделять формальным справкам и все больше — реальной кредитной истории заемщика.
Уже сейчас появляются инструменты, позволяющие показать реальный доход, например, справки по форме банка или признание самозанятости. Со временем могут появиться и специальные ипотечные программы для таких категорий.
В условиях стабильной экономики недвижимость, как и другие активы, будет дорожать, что снижает риски банков. Ипотека станет доступнее, и большинство желающих обзавестись своим жильем смогут это сделать. В идеальном случае, при выводе доходов из тени и снижении инфляции, получение ипотеки может упроститься до западного уровня. Тогда аренда станет в основном временным решением для студентов, приезжих и людей с испорченной кредитной историей.
Пессимистичный сценарий
Если же экономическая ситуация ухудшится, и доходы населения продолжат падать, спрос как на ипотеку, так и на аренду снизится. Для многих выбор «арендовать или покупать» станет неактуальным — люди будут вынуждены экономить, переезжая к родственникам или снимая более дешевое жилье.
Владельцам квартир, чтобы их сдать, придется существенно снижать цены. Конкуренция на рынке аренды вырастет, так как количество желающих сдать жилье не уменьшится, а спрос упадет. Хотя недвижимость как актив останется, ее ликвидность и цена могут серьезно снизиться.
В случае крайне неблагоприятного развития событий, связанного с глубоким политическим или экономическим кризисом, могут пострадать сами основы права частной собственности. Недвижимость — актив, который нельзя взять с собой, и его сохранность напрямую зависит от стабильности в стране. Право собственности существует благодаря общественному договору, и если этот договор будет нарушен, риски для владельцев возрастут многократно.
Стоит ли рассматривать квартиры как актив для пенсии?
Ответ не может быть однозначным. Любые инвестиции сопряжены с рисками, и недвижимость — не исключение. Не стоит делать ее единственным источником будущего дохода, но и полностью отказываться от этого инструмента неразумно.
Главное — понимать, что квартира как инвестиция сопоставима по рискам с другими финансовыми инструментами, например, с акциями. Чем длиннее горизонт планирования (10, 20, 30 лет до пенсии), тем выше неопределенность. Никто не может точно предсказать, каким будет рынок недвижимости и аренды через десятилетия.
Интересное еще здесь: Аренда.
