Аренда квартир как альтернатива пенсии. ЧАСТЬ 2: У нас и на западе. К чему придет рынок аренды к моменту вашей старости

Читайте первую часть здесь.

Ситуация вокруг покупки и продажи недвижимости напрямую влияет на ситуацию с арендой.

Аренда квартир как альтернатива пенсии. ЧАСТЬ 2: У нас и на западе. К чему придет рынок аренды к моменту вашей старости

Для начала — о том, как «у них». На треклятом западе:).

Как у них

В США нет острой потребности в недвижимом имуществе. Среднестатистическая американская семья со стабильными доходами хочет (и будет) жить в частном доме, в пригороде или небольшом городке. Частный дом можно взять в кредит.

Для банков критическое значение имеет кредитная история, и чтобы заработать ее, пользуются кредитными картами, берут небольшие потребительские и автокредиты. Кредит на частный дом можно получить под 2-3% годовых (или чуть выше), на срок до 50 лет. Ипотека становится частью образа жизни: купив таким образом дом, американец ежемесячно вносит платежи. Как правило, их сумма сходна с той, которую американец платил бы за аренду. Впрочем, она может быть и намного меньше (русские американцы, поправьте меня!).

Американской семье со стабильными доходами, возрастом от 25-30 лет, ведущей нормальный образ жизни, проще купить дом, чем арендовать жилье. Это и выгоднее, и надежнее. Если потребуется поменять место жительства (в том числе, штат), проблем с продажей практически не будет: американец продаст дом в одном месте и купит в другом, выплатив одну ипотеку и взяв другую. Инфляции почти нет, переплата — минимальна при любой схеме платежей.

Рынок арендованного жилья не очень велик. Аренда интересует студентов, людей, приехавших на заработки, молодых иммигрантов, которые еще не заработали кредитную историю. А еще — большую аудиторию тех, кто эту кредитную историю испортил и не смог исправить. А это - повод задуматься о платежеспособности будущих арендаторов.

Кредитная история — показатель платежеспособности.

Платежеспособность — показатель образа жизни и характера человека. Владелец недвижимости, сдавая ее в аренду, хочет получать деньги постоянно, без перебоев. И не хочет рисковать даже одним месяцем. Тем более, он не хочет, чтобы его мебель и технику украли или сильно испортили, а дом — сожгли. Поэтому найти квартиру в аренду сложно, и арендаторы требуют рекомендательные письма.

Если у потенциального арендатора нет возможности взять кредит, и он — не студент и не иммигрант, с выплатами будет сложно. В свою очередь, у платежеспособных арендаторов со временем появляется возможность взять ипотеку, и они съезжают из арендованного жилья. Благо, в США достаточно места, и покупатель не ограничен тесными городскими квартирами: при необходимости он может даже построить дом по своему проекту.

Как у нас

Ставка по ипотеке в России довольно высокая. Переплата за 30 лет может превысить сумму кредита в два-три раза. Покупая квартиру себе, вы покупаете еще одну, две или три банку. Но это оправдано: инфляция не столь низкая.

Учитывая ставку рефинансирования, можем предположить, что у банка остается несколько процентов «чистой» прибыли (без учета расходов на организацию работы). Ипотечные кредиты, в отсутствии устоявшегося института кредитной истории, выдают, ориентируясь на стаж и официальный доход. При этом многие трудоспособные граждане остаются с нелегальным доходом по своей воле или воле работодателя.

В результате — пока — арендованное жилье остается востребованным.

Интересное: Стоимость аренды комнат в Петербурге в зависимости от районов.

Тем более, в Москве, где счастливый обладатель квартиры в рамках ТТК может жить в Таиланде круглый год и не работать. Или мог жить: с падением рубля в 2014-м многим пришлось оставить любимую ЮВА и вернуться в холодную Москву.

Но время идет, и ситуация с жильем в России меняется. И не в лучшую для арендодателей сторону. Факторов много, и они разнонаправлены. Куда пойдет российская экономика дальше, неизвестно, но одно ясно: со временем потребность в «инвестиционных» квартирах исчезнет.

Каковы перспективы?

При благоприятном стечении обстоятельств, если экономика снова начнет расти, а рынок продолжит развитие, банки будут все меньше ориентироваться на справки и трудовые книжки и все больше — на кредитную историю.

Уже сейчас можно получить деньги, предоставив справку по форме банка или работодателя. В отличие от 2-НДФЛ, в такую справку можно вписать информацию о реальных доходах. Уже появилась и самозанятость. Специальные программы для самозанятых - дело времени.

При стабильной экономике недвижимость растет в цене одновременно с другими товарами, а значит, банки меньше рискуют. Таким образом, ипотека станет еще доступнее, и все те, кто хотел обзавестись жильем, им обзаведется.

При очень благоприятном стечении обстоятельств, если из тени удастся вывести всех, а инфляцию — затормозить, получить ипотеку будет так же просто, как в США: для этого достаточно стабильно работать и иметь положительную кредитную историю. Аренда перестанет быть настолько актуальной и станет уделом студентов, приезжих и всех тех, кто подпортил кредитную историю.

А если будет плохо?

При неблагоприятном стечении обстоятельств, если экономика продолжит путь вниз, люди будут становиться все беднее и беднее. Они не смогут позволить себе ипотеку с одной стороны и аренду — с другой.

Выбор между ипотекой и арендой не стоит: у многих потенциальных арендаторов есть родители, многие потеснятся, но откажутся ежемесячно платить крупную сумму. Владельцу квартиры придется идти на компромисс — снижать цену.

Конечно, всегда существуют люди, готовые взять в аренду недвижимость, но в кризис их куда меньше. А вот квартиры арендодателей никуда не денутся. Предложение и здесь превысит спрос. Тем не менее, «трудные годы» можно будет пережить. Недвижимость останется, и ее можно продать. Вот только насколько дорого?

При очень неблагоприятном стечении обстоятельств вы рискуете остаться и вовсе без квартиры. Это имущество — недвижимое, а значит, его невозможно взять и увезти в другое место. Если в стране начнется война, если станет небезопасно, либо люди обнищают слишком сильно, если в результате переворота повторится ситуация 17-го года, вы можете потерять то, на что так долго работали. Неприкосновенность и само понятие частной собственности существуют благодаря общественному договору. Изменится этот договор в отдельно взятой стране — изменится и отношение к «собственности».

Так что, выходит, что скупать квартиры для последующей сдачи в аренду слишком рискованно и проблематично?

Ответ неоднозначен. Рискованно все, а не только квартиры. На них не стоит полагаться всецело. Но и сбрасывать со счетов не нужно. Тем более, если речь идет о недвижимости в целом.

Важно помнить только одно: квартира как источник дохода - такое же рискованное предприятие, как и акции. И чем больше горизонт планирования, тем выше риски: никто не знает, что будет через 10, 20, 30 лет, когда придет время получать пенсию.

Интересное еще здесь: Аренда.

Аренда квартир как альтернатива пенсии. ЧАСТЬ 2: У нас и на западе. К чему придет рынок аренды к моменту вашей старости.



Закрыть ☒