Многие инвесторы сталкиваются с дилеммой: покупать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду кажется логичным шагом, но часто ежемесячный платеж по кредиту превышает потенциальный доход от арендаторов. В такой ситуации инвестиция становится убыточной или, в лучшем случае, выходит «в ноль». Однако существует стратегия, способная кардинально изменить финансовый результат.
Ключевая идея: от целого к частному
Выход из ситуации — это преобразование стандартной квартиры в несколько независимых жилых единиц. Суть стратегии заключается в так называемом «распиле»: большую квартиру делят на несколько компактных студий, каждая со своим санузлом и кухонной зоной. Например, трехкомнатную квартиру можно перепланировать в три полноценные студии, что сразу кратно увеличивает количество потенциальных арендаторов и общий доход.
Сравнение доходности: цифры говорят сами за себя
Давайте рассмотрим конкретный пример с двухкомнатной квартирой. Без изменений её можно сдавать за 35–40 тысяч рублей в месяц. Если же разделить её на студии, ситуация меняется: одна студия арендуется в среднем за 23–25 тысяч рублей. Таким образом, сдавая две студии вместо одной «двушки», вы получаете не 40, а около 50 тысяч рублей дохода. В случае с трехкомнатной квартирой, разделенной на три студии, доход может достигать 69–75 тысяч рублей, что почти вдвое превышает аренду целой квартиры.
Ипотека из расхода превращается в инструмент дохода
Теперь посмотрим, как это работает в связке с ипотекой. Предположим, ваш ежемесячный платеж по кредиту составляет 30 тысяч рублей. При сдаче неразделенной «двушки» за 35 тысяч ваш чистый доход (денежный поток) будет лишь около 5 тысяч рублей. При использовании стратегии разделения доход в 50–69 тысяч рублей не только полностью покроет ипотечный платеж, но и оставит вам существенную прибыль в 20–39 тысяч рублей. Это увеличивает ваш денежный поток в 4–8 раз, делая инвестицию по-настоящему выгодной.
Важные нюансы и ограничения
Эта стратегия требует тщательной подготовки. Не каждую квартиру можно легально перепланировать. Ключевые моменты для проверки:
1. Планировка. Нужно оценить, позволяет ли конструкция здания и расположение стояков создать изолированные блоки с санузлами.
2. Спрос на рынке. Необходимо проанализировать, есть ли в конкретном районе стабильный спрос на малогабаритные студии. Тестирование объявлений на Avito поможет это понять.
3. Технические нормы. Самый критичный пункт — размещение «мокрых зон» (санузлов и кухонь). На первом этаже их можно организовать практически где угодно. На этажах выше запрещено размещать санузлы над жилыми комнатами соседей снизу — только над их кухнями или другими санузлами. Это серьезно ограничивает выбор объектов.
4. Масштабирование. Стратегия работает с квартирами разной площади: трешку можно разделить на 3-4 студии, двушку — на 2-3, а однокомнатную — на две компактные студии.
При грамотном подходе, учете всех юридических и технических нюансов, стратегия разделения квартиры на студии превращает ипотечную квартиру из обузы в мощный актив, генерирующий стабильный и высокий пассивный доход.
Интересное: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Распил квартиры на студии, под сдачу в аренду🏢.
