С 2021 года в России вступили в силу серьёзные изменения, затрагивающие право собственности на жильё. Согласно новому законодательству о реновации, владельцев квартир или домов, расположенных в центральных районах городов, могут обязать переехать в другое жильё, предоставляемое местными властями. Взамен изымаемой недвижимости предлагается квартира равнозначной площади, но часто — в новых районах на окраинах.
На первый взгляд, это может показаться выгодным обменом: старая квартира в центре на новую в современном доме. Однако закон касается не только аварийного и ветхого фонда. Под действие новых правил могут попасть и вполне крепкие дома, если они расположены на территориях, определённых властями как перспективные для комплексного развития.
Закон о всероссийской реновации, принятый в конце 2020 года, в своей итоговой редакции позволяет принудительно переселять людей даже из нестарых и неаварийных домов. Это стало возможным благодаря расширенным полномочиям местных органов власти в вопросах определения зон для переустройства. В конце статьи мы также рассмотрим, грозит ли в будущем изъятие единственного жилья у должников.
Кто может стать объектом принудительного переселения?
Местные власти теперь самостоятельно определяют так называемые «территории комплексного развития». Это, как правило, земельные участки в центральных частях городов, уже застроенные, но признанные перспективными для нового строительства. Ключевой критерий — инвестиционная привлекательность для застройщиков.
Простыми словами: если ваш дом (будь то «сталинка», «хрущёвка» или частный коттедж) оказался в квартале, который решено застроить современными высотками, вас могут попросить освободить место. До 2021 года собственник был в более сильной позиции: застройщик был обязан договариваться, предлагать компенсацию или равноценное жильё поблизости, а владелец мог торговаться или вовсе отказаться от переезда. Закон защищал право собственности.
Теперь ситуация изменилась. По новым правилам, на основании решения властей, в течение 45 дней вас могут принудительно выселить и предоставить альтернативное жильё, автоматически переоформив на него право собственности. Ваше мнение, привычки, социальные связи (работа детей, школа, круг общения) перестают быть решающими аргументами.
Почему новое жильё, скорее всего, будет на окраине?
Основная масса нового строительства сегодня ведётся именно в спальных районах на окраинах городов. Кроме того, новый закон не обязывает власти и застройщика предоставлять жильё в том же районе. Поэтому высока вероятность, что переселение будет связано со сменой не только дома, но и всего привычного уклада жизни.
Почему могут снести даже хороший, неветхий дом?
Закон позволяет включать в зону развития целые кварталы. Все дома на этой территории, признанные препятствием для новых планов, подлежат сносу, независимо от их фактического состояния. Решение принимается на муниципальном уровне, исходя из градостроительных планов.
Кто выигрывает и кто проигрывает от новой реновации?
В выигрыше оказываются:
1. Местные власти, получающие возможность масштабного преобразования территорий.
2. Строительные компании, для которых открывается доступ к строительству жилья бизнес-класса в престижных центральных районах вместо стандартных спальных кварталов. Это сулит более высокую прибыль от продажи квартир и коммерческих площадей.
В проигрыше остаются:
1. Жильцы центральных районов, которых лишают привычной среды обитания и вынуждают переезжать, часто в менее удобные локации.
2. Городская инфраструктура исторических центров, которая и без того страдает от перегруженности. Плотная высотная застройка усугубит проблемы с транспортом, парковками и нагрузкой на коммунальные сети.
Будут ли изымать единственное жильё у должников?
Отдельный тревожный вопрос — возможность распространения подобной логики на долговые обязательства. Если законодатели пошли на ограничение прав собственности ради градостроительных интересов, то в будущем аналогичные меры могут быть рассмотрены и для взыскания долгов, в том числе по кредитам. Лобби банковского сектора не менее влиятельно, чем строительного. Вопрос сейчас стоит не в принципиальной возможности такого закона, а в сроках его потенциального принятия.
Ознакомиться с текстом закона о реновации можно на официальном сайте Государственной Думы.
Подписывайтесь на мой дзен-канал и на YouTube-канал, где я отвечаю на юридические вопросы зрителей и провожу бесплатные консультации в комментариях. Уже более 130 000 подписчиков!
Интересное еще здесь: Аренда.
Принудительное изъятие единственного жилья – новый закон.
