В последнее время среди потенциальных покупателей жилья растет интерес к так называемой «траншевой ипотеке». После заявления главы Банка России о потенциальных рисках этой схемы многие заемщики задаются вопросом: в чем же заключается опасность и стоит ли ей пользоваться? Давайте разберемся в этом финансовом инструменте детально.
Суть траншевой ипотеки
Траншевая, или «ямочная», ипотека — это схема покупки жилья на первичном рынке с поэтапным финансированием. Ее классический вариант предполагает разделение платежей на две основные части:
- Первый транш (30% стоимости): оплачивается в рассрочку на этапе заключения договора и строительства дома.
- Второй транш (70% стоимости): вносится единовременно или также в кредит непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию.
Таким образом, и кредитное тело делится на две части. На период строительства, который может длиться от года до нескольких лет, заемщик выплачивает только небольшие платежи по первому траншу. Основная финансовая нагрузка ложится на него после получения ключей от квартиры.
Преимущества траншевой ипотеки для покупателя
Эта схема может быть привлекательна по нескольким причинам:
- Снижение переплаты: Поскольку основная сумма кредита заимствуется позже, общая сумма процентов за весь срок может быть меньше.
- Смягчение финансовой нагрузки на старте В период строительства заемщик не обязан одновременно платить высокую ипотеку и арендную плату за текущее жилье. Это позволяет перераспределить бюджет.
- Время на подготовку: Отсрочка крупных платежей дает несколько лет на создание финансовой подушки, поиск дополнительного дохода или изменение семейного бюджета под будущие расходы.
- Синхронизация с инвестиционными целями: Схема идеально подходит для покупки квартиры с целью последующей сдачи в аренду. К моменту возникновения полного ипотечного платежа у инвестора уже появится арендный доход для его покрытия.
Обратите внимание: Приобретение недвижимости в ОАЭ: документация, возможность дистанционной покупки, расходы, ипотека и рассрочка.
Риски и недостатки траншевой схемы
Несмотря на кажущуюся выгоду, эта ипотека таит в себе существенные подводные камни, о которых предупреждает регулятор:
- Повышенная процентная ставка: Банки, компенсируя свои риски и предлагая «льготный» период с низкими платежами, часто устанавливают по таким кредитам более высокие ставки.
- Риск низколиквидного объекта: Застройщики могут активно предлагать траншевые схемы на объекты с низким спросом, чтобы стимулировать их продажи. Покупатель рискует вложить деньги в неликвидную недвижимость.
- Завышенная стоимость квартир: Включение квартиры в подобную «удобную» программу может быть уже заложено в ее цену. Таким образом, итоговая стоимость жилья может оказаться выше рыночной.
- Кредитный риск при сдаче дома: К моменту внесения второго транша финансовое положение заемщика может ухудшиться, или банковские условия могут ужесточиться, что создаст риск неплатежеспособности.
Итог: стоит ли брать траншевую ипотеку?
Однозначного ответа нет. Все зависит от целей и обстоятельств покупателя.
Для инвестора, который покупает квартиру для сдачи в аренду, эта схема может быть рациональной, так как позволяет грамотно сопоставить денежные потоки.
Для человека, покупающего жилье для себя, ключевым должен быть выбор самой квартиры — ее локации, планировки и надежности застройщика. Траншевая ипотека здесь — вторичный фактор. Многие, столкнувшись с рисками долгостроя и нестабильностью на первичном рынке, предпочитают проверенный вторичный рынок, где можно сразу заселиться.
В любом случае, рассматривая такую программу, необходимо тщательно просчитать все издержки на долгосрочную перспективу, оценить надежность застройщика и свои будущие финансовые возможности.
Я буду признателен вам за поддержку в виде лайков и подписок.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: "Траншевая" ипотека, что это за "зверь" и в чем опасность.
