В период пандемии COVID-19 специалисты компании Valrus провели ряд интересных судебных экспертиз. Одним из ключевых объектов стал земельный участок в коттеджном поселке «Серебряный Бор», расположенном на одноименном искусственном острове в Москве.
История и статус локации
Серебряный Бор — это престижный искусственный остров на северо-западе столицы, образовавшийся после строительства Хорошёвского спрямления. Еще в советские времена здесь размещались государственные и дипломатические дачи. Место всегда ценилось за близость к центру города, живописные виды на водоемы и обширный лесной массив внутри острова.
Рынок элитной недвижимости
Согласно данным риелторских агентств, цены на элитную недвижимость в Серебряном Бору стартуют от 420 000$ за сотку. Это выделяет территорию в отдельный, исключительный сегмент рынка загородной недвижимости в черте Москвы. Даже на фоне столичного рынка люксового жилья такие цены являются нетипично высокими.
Начало судебного спора и первая экспертиза
Исследуемый участок находился в поселке «Silver Lines». Анализ рынка показал, что большинство подобных объектов в этом районе выставляются на продажу более года, что говорит об их исключительности и высокой стоимости.
Первоначальная оценка, представленная в суде, была признана необъективной. Оценщики для сравнения использовали участки в соседнем поселке Троице-Лыково, который существенно уступает по ключевым параметрам: имеет менее удобный подъезд и не имеет прямого выхода на магистраль. Естественно, стоимость таких аналогов была заведомо ниже, что исказило итоговую оценку объекта.
Первая судебная экспертиза лишь подтвердила эти заниженные цифры. Поскольку параллельно рассматривалось еще около 5 исков по участкам в Серебряном Бору, суд счел необходимым назначить повторную экспертизу для проверки.
Детальный подход экспертов Valrus
Эксперт компании Valrus подошел к задаче более тщательно. Основной сложностью был поиск истинных аналогов — свободных земельных участков именно на территории Серебряного Бора с аналогичным видом разрешенного использования. Несмотря на узость сегмента, эксперту удалось собрать достаточный массив данных для применения метода сравнения продаж.
Ключевые ценообразующие факторы
В ходе исследования был глубоко изучен локальный рынок. Особое внимание уделялось двум главным факторам:
- Близость к воде: Для земельных участков под малоэтажную застройку расположение у водоема является критически важным и значительно повышает стоимость.
- Вид разрешенного использования: Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) юридически обязывают власти развивать вокруг них инфраструктуру (дороги, коммуникации, социальные объекты). Это делает их в среднем на 15% дороже участков под дачное строительство, что и было учтено в расчетах.
Итоги повторной экспертизы
Результаты оказались ошеломляющими. Рыночная стоимость, определенная экспертом Valrus, превысила сумму из первоначального иска почти в 6 раз. Такая существенная разница потребовала проведения третьей, контрольной экспертизы, которая полностью подтвердила выводы Valrus.
Таким образом, достоверность и скрупулезность экспертизы, проведенной компанией Valrus, были доказаны в судебном порядке. Этот кейс наглядно демонстрирует важность привлечения высококвалифицированных экспертов, глубоко понимающих специфику узких и дорогих сегментов рынка недвижимости.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Коттеджный поселок в Серебрянном Бору.
