В период карантина, в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, было достаточно много интересных объектов, над которыми работали специалисты компании Valrus , в рамках проведения судебных экспертиз. Так, например, одним из таких объектов оказался земельный участок в коттеджном поселке «Серебряный Бор».
Серебряный бор — это искусственный остров, образовавшимся в результате строительства сайта Хорошевского спрямления, в Северо-Западной части города. Еще в советский период на территории острова были расположены государственные дачи, дачи иностранных дипломатов. Уже на тот период это место было престижным для проживания находясь неподалеку от центра города с определенно привлекательными видовыми характеристиками как вблизи береговой линии, так и внутри острова с огромным лесным массивом.
По информации риелторских агентств цены на элитную недвижимость Серебряного бора начинаются от 420 000$ за сотку, что в принципе выделяет данную территорию в отдельный сегмент рынка элитных коттеджей в черте города. Цены для продажи данных участков не типичны даже для такого насыщенного рынка элитной недвижимости, как в Москве.
Исследуемый земельный участок относится к поселку «Silver Lines». На основании проведённого анализа рынка продажи коттеджей элит класс Серебряного бора, представленных на сайтах ведущих риелторских агентств элитной недвижимости, можно было сделать вывод о том, что большинство объектов экспонируется от 1 года и более.
Можно сказать, что оценка, произведенная в рамках подачи административного искового заявления, была абсолютно не объективна. Оценщиками были выбраны аналоги в соседнем поселке Троице-Лыково на другой стороне сайта с более трудно доступными подъездом к территории, а также не имеющего прямого выезда на прилегающее шоссе, то есть абсолютно противоположному по основным характеристикам местоположения от исследуемого земельного участка. С учетом уровня цен в Серебряном бору, аналоги, подобранные в каких-то других поселках, даже в черте города Москвы, покажут стоимость явно ниже рынка объекта исследования, что и отразилось в отчете Оценщиков.
Первая судебная экспертиза показала такой же уровень рыночной стоимости, а так как вместе с исковым заявлением по исследуемому земельному участку были поданы еще около 5 исковых заявлений по участкам, расположенным в пределах Серебряного бора, суд решил удостовериться в правильности первой судебной экспертизы, которая подтвердила результаты рыночной стоимости, определенной в отчете.
Соответственно, эксперт компании Valrus подошел к определению рыночной стоимости более детально и смог найти те самые заветные аналоги. При оценке рассматривались земельные участки свободные от застройки и расположенные на территории Серебряного бора с соответствующим видом разрешенного использования относительно объекта исследования, что достаточно затруднило процесс сбора ценовой информации в рамках узкого сегмента рынка, но тем не менее Экспертом было найдено достаточное количество цен предложений для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж.
В ходе выполнения экспертизы был исследован локальный рынок земельных участков, предоставляемых под строительство дач, а также, под индивидуальную жилую застройку непосредственно расположенных на территории Серебряного Бора. Были определены соответствующие рынку объекта исследования ценообразующие факторы. Особое внимание было уделено фактору расположения объектов-аналогов относительно водоема. Нужно отметить, что для малоэтажной жилой недвижимости, и, соответственно для земельных участков, используемых по данному назначению, эта характеристика оказывает огромное влияние на цену продажи.
Также Эксперт учитывал различие вида разрешенного использования земельных участков, используемых в расчёте. Так существует определенная тенденция деления рынка земельных участков для малоэтажного строительства по разрешенному использованию: под эксплуатацию дачных строений или для индивидуального жилищного строительства. Это деление происходит по причине, того, что вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру. В свою очередь это приводит к удорожанию земельных участков для индивидуального жилищного строительства в связи с развитой инфраструктурой поблизости. По данным компании «Метриум» разница может составлять 15% и более, что и было учтено при расчетах сравнительным подходом.
После подведения итогов повторной судебной экспертизы различие между рыночной стоимостью отчета оценщика, а также первой судебной экспертизы оказалось очень значительным. Итоговая рыночная стоимость объекта исследования, определенная Экспертом компании Valrus , превышала значения, указанной в требовании административного искового заявления, почти в 6 раз.
В свою очередь суд назначил 3 судебную экспертизу, дабы удостовериться в таком различии цен. Третья судебная экспертиза дала результаты сопоставимые с оценкой повторной судебной экспертизы. Таким образом, можно сказать о достоверности результатов итоговой рыночной стоимости эксперта компании Valrus .
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Коттеджный поселок в Серебрянном Бору.