Когда необходима оценка
Если Вас заинтересовала эта статья, то, скорее всего, Вы хотите приобрести или продать недвижимость, получить кредит в банке, вступить в права наследования или понять, какой налог на своё имущество надо платить и др. Для каждой перечисленной ситуации применяется своя отдельная техника оценки.
Что чаще всего необходимо оценить
Чаще всего, из недвижимости, люди оценивают комнаты, квартиры, гаражи, дома, земельные участки. Для каждого типа объекта требуется отдельная техника оценки.
Кто может провести оценку
Оценку может провести оценщик, сотрудник банка, представитель государства, юрист, риэлтор, кредитный брокер, владелец недвижимости, покупатель недвижимости. Каждый из перечисленных субъектов будет проводить оценку по-разному. Статус проведенной оценки тоже будет разным.
Итак, мы имеем много разных ситуаций, когда необходима оценка, разные объекты недвижимости, которые необходимо оценивать и разные субъекты, которые эту оценку будут проводить. Да, и юридическое значение (статус) результатов оценки будет разным. Отсюда вопрос:
Зачем уметь самостоятельно оценивать недвижимость
Первая, и важнейшая причина - необходимость защитить свои имущественные интересы или интересы родных или близких. Не переплатить налоги, не прогадать с покупкой или продажей, получить побольше кредит и т.д. Приходя на рынок, рачительная хозяйка (хозяин) не будет покупать помидоры у первого же продавца. Походит, приценится, затем примет решение. В оценке недвижимости примерно то же самое.
Зная стоимость своей недвижимости Вы лучше защитите свои экономические интересы.
Вторая причина вытекает из первой. Для того, чтобы защитить свои экономические интересы, необходимо понять, как это всё работает хотя бы на уровне дилетанта. Необходимо понять, как думает банк, риэлтор или оценщик. Какие у них экономические интересы. Какие термины они используют. Какие подходы, методы и техники оценки они применяют.
Думай как банк, думай, как риэлтор, думай как продавец или покупатель.
Третья причина тоже практическая. Профессия оценщика достаточно востребована и работа профессионалов неплохо оплачивается. Может Вы и не подозреваете, что в Вас дремлет оценщик недвижимости. Даже, если Вы не собираетесь становиться оценщиком, всегда можно блеснуть своей эрудицией в среде друзей или коллег, и ввернуть пару-тройку оценочных терминов. Да и в банке или риэлторской компании к Вам проникнутся уважением.
Знать основы оценки стоимости - это круто.
Так что все-таки необходимо знать, чтобы уметь оценивать недвижимость
Самое главное, что необходимо знать, это как формируется стоимость недвижимости. Помните анекдот про неуловимого Джо? "Ездит по прерии неуловимый Джо и никто не может его поймать. Почему? Потому, что он никому не нужен." С недвижимостью то же самое.
Чем полезнее объект недвижимости, тем выше его стоимость и цена.
Полезность недвижимости для разных участников рынка разная. Кто-то строит или покупает недвижимость для жилья, кто-то для перепродажи. Для одних это источник постоянного дохода, для других хороший инструмент залога. Могут быть различные комбинации использования недвижимости и, соответственно, разный взгляд на её полезность и стоимость. В зависимости от ситуации и цели, для оценки используются разные комбинации подходов, методов и техник. Далее я расскажу о наиболее общих принципах и подходах к оценке, а затем приведу краткий пример расчета стоимости на примере загородного дома. Постараюсь избежать сложных терминов, формул и расчетов.
Основные принципы оценки. Три подхода.
Принципов оценки недвижимости много. Приведу только самые основные.
Принцип замещения - принцип замещения основан на том, что стоимость недвижимости можно определить суммой денежных затрат на создание подобного по полезности объекта. Чаще всего принцип замещения применяется в затратном подходе, который опишем далее. Запоминайте термины.
Принцип спроса и предложения - пожалуй, самый простой для понимания. Хожу по рынку, смотрю где, что, почём. Если продавцов больше, чем покупателей, стоимость падает, если наоборот, то растёт. На принципе спроса и предложения основан сравнительный подход, который опишем далее. Запоминаем термины.
Принцип ожидания. По принципу ожидания стоимость недвижимости формируется ожиданием участниками рынка будущих экономических выгод (дохода) от использования объекта. На принципе ожидания основан доходный подход.
Теперь разберём, какие есть подходы в оценке. В качестве объекта недвижимости выберем дом с участком. На нём можно отработать все три подхода.
Затратный подход к оценке
Затратный подход отображается строками из старой песни. "Что нам стоит дом построить? Просто вырыть котлован". Действительно, звучит очень просто. Покупаем земельный участок, нанимаем строителей, покупаем стройматериалы и строим дом. То есть, не строим. Дом ведь уже есть и надо определить его стоимость. Мы моделируем ситуацию и считаем сколько бы нам пришлось сегодня потратить денег, чтобы построить такой же дом. Сумма денег на приобретение участка и постройку дома и будет первым индикатором стоимости нашего объекта. Так, хорошо, скажете Вы. Это если надо оценить новый дом. А если дом старый? Он же дешевле? Правильно. Эта разница между ценой нового и ценой старого в оценке называется накопленный износ или уменьшение стоимости под воздействием физических, функциональных и (или) экономических факторов, влияющими на недвижимость.
Индикатор стоимости дома по затратному подходу - это возможная величина затрат на покупку земельного участка и строительства дома до состояния как он есть на дату оценки минус накопленный износ.
Сравнительный подход в оценке
Сравнительный подход самый простой для понимания, и основан на принципе сравнения. Смотрим в листингах, объявлениях почём продают похожие дома, находим среднее. Вот и стоимость. Но не всё так просто.
Во-первых, та цена, по которой дома предлагают к продаже (цена предложения) не всегда является ценой сделки. Как правило, между ними есть разница, которая называется поправка на торг. В рамках этой статьи я не буду описывать различные способы расчёта такой поправки. Чаще всего её можно узнать у риэлтора.
Во-вторых, абсолютно похожих объектов недвижимости не бывает. Те, аналоги, которые мы нашли для сравнения с объектом, всегда будут чем-то отличаться. Даже если дома построены одним подрядчиком по одному проекту, они будут отличаться по расположению на участке, близостью к лесу, к дороге, к линии электропередач, к стороне Света, к сварливому соседу и т.д. На такие отличия придётся делать поправки. Если аналог лучше объекта, к его цене применяется отрицательная поправка, если аналог хуже объекта - положительная. Эти поправки могут быть различными. Главное, что про них надо знать, влияют ли они на стоимость или нет.
Вот, например, два одинаковых дома в средней климатической полосе. Один с летним бассейном, другой - нет. Вроде тот, что с бассейном, должен стоить дороже. По затратному подходу, который мы рассмотрели выше, так и выходит - добавляются затраты на создание бассейна. А в реальности что происходит. Купаться можно 2-3 месяца в году. В остальное время надо чистить, следить за оборудованием очистки, закрывать, открывать. Короче, головная боль и расходы. Будет ли для потенциального покупателя такой уж радостью наличие бассейна, и согласен ли он будет доплатить за него - большой вопрос. В любом случае это предмет отдельного изучения. Про поправки тоже отдельная тема разговора, которую пока опустим.
Индикатор стоимости по сравнительному подходу - это усреднённые цены объектов-аналогов с учётом поправки на торг и поправок на основные ценообразующие факторы.
Доходный подход в оценке
Доходный подход в оценке лучше всего описывать пословицей: "Лучше синица в руках, чем журавль в небе". Здесь журавль - доход, который мы можем получить от владения недвижимостью за определённый период. Вернее, разность доходов и расходов. Это важно, поскольку недвижимость - это не только вожделение, но и бремя (с). Вспомните про бассейн в описании затратного подхода. Наличие бассейна не только радует, но и требует затрат. А синица, собственно, и есть индикатор стоимости недвижимости по доходному подходу. Журавль переводится в синицу при помощи специальных коэффициентов, которые мы здесь рассматривать не будем. Они могут называться коэффициентом капитализации или ставкой дисконтирования.
Индикатор стоимости по доходному подходу - это перевод будущих возможных доходов от её использования в текущую стоимость при помощи определённых коэффициентов.
Пример расчета стоимости загородного дома
Итак, нам с Вами надо оценить Ваш загородный кирпичный дом общей площадью 200 кв.м с бассейном, который расположен на участке площадью 15 соток.
Затратный подход. Ищем по объявлениям агентств недвижимости почём на рынке продаются свободные земельные участки, похожие на наш по местоположению, площади, обеспеченности коммуникациями, близостью к объектам отдыха. Т.е. просто похожие. Если такие продаются в Вашем посёлке - практически идеально. Количество аналогов выбирайте сами. Как правило достаточно 3-5. Не забывайте, что оценку Вы делаете для себя, поэтому здесь особая точность не нужна. К примеру, Вы нашли три аналога с похожими параметрами:
В Таблице 1 выше цены аналогов составили за сотку 14 тыс., 12,5 тыс.
Интересное: Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок.
и 13,3 соответственно. Средняя стоимость получилась 13 тыс. и перемножив её на площадь нашего участка получаем индикатор стоимости земли 195 тыс. руб. Я сознательно упускал поправку на торг для упрощения примера расчетов, но Вы должны иметь её в виду и учитывать.Считаем стоимость дома. Существует множество методов расчета строительства. Самый точный, но трудоёмкий - ресурсный метод, когда вы сами составляете подробную смету строительства, рассчитываете за траты на бетон, кирпич, арматуру, кровельные материалы, утеплитель, трубы, окна, двери и т.д. Затем считаете стоимость работ по участкам и суммируете. Более простой метод - метод удельных показателей. Сколько стоит дом построить в расчёте на единицу площади или объёма. По итогам обзвона строительных компаний, допустим, затраты на строительство кирпичного дома общей площадью 200 кв.м. составили 11 тыс. руб. за 1 кв.м. (цифры условные). Итого расчётные затраты на строительство всего составили 2 200 тыс. руб.
Таким образом, Индикатор стоимости объекта недвижимости по затратному подходу составил:
195 тыс.(земельный участок) + 2200 тыс. (затраты на строительство) =
2 395 тыс. руб. или 2,4 млн. руб.
Сравнительный подход. Ищем по объявлениям агентств недвижимости почём на рынке продаются жилые дома, похожие на наш по местоположению, размеру, форме и площади земельного участка, обеспеченности коммуникациями, близостью к объектам отдыха, Т.е. просто похожие. Если такие продаются в Вашем посёлке - практически идеально. Находим 3-4 аналога. Представим демонстрационные аналоги в Таблице 2 ниже:
Как видно, из Таблицы 2 выше, мы нашли три аналога. Аналоги 2 и 3 отличаются от Объекта площадью дома. Аналоги 1 и 2 отличаются площадью земельного участка. Аналоги 1 и 3 отличаются отсутствием бассейна. Остальные характеристики считаем схожими. Для расчёта стоимости дома применим технику нахождения среднего. Среднее можно считать по т.н. абсолютным параметрам сравнения - цены предложений аналогов (5), так и по относительным параметрам сравнения (6), (7) и (8). После усреднения относительного параметра сравнения его надо умножить на соответствующий параметр Объекта оценки.
До нахождения среднего необходимо скорректировать цены аналогов на отличия от Объекта. Как я упоминал ранее, цены предложений отличаются от цен сделок на поправку на торг. Величину поправки можно уточнить у риэлтора. В нашем примере поправка на торг составила 2%. Отрицательный знак в таблице показывает нам, что после поправки на торг цена предложения уменьшится.
После поправки на торг необходимо внести поправки на отличия на площадь земельного участка и наличие (отсутствие) бассейна. Анализ рынка показал, что отличия по площади дома в пределах +/- 20 кв.м. на стоимость не влияют. Также риэлтор рассказала нам, что дополнительная комната тоже не оказывает существенного влияния на стоимость. А вот бассейн увеличивает стоимость дома на 50 тыс. руб. В затратном подходе (Таблица 1 выше) мы посчитали, что одна сотка земли стоит 13 тыс. руб. Аналог 1 имеет участок на 5 соток меньше, чем объект, поэтому к его цене мы добавляем абсолютную поправку 13 000 Х 5 = 65 000. Обратите внимание, что поправка имеет положительное значение. Ведь Аналог 1 "хуже" нашего объекта, значит цена предложения должна быть увеличена. Аналог 2 имеет участок на 5 соток больше, чем объект, т.е. Аналог 2 "лучше", поэтому поправка имеет отрицательное значение (11). Аналог 3 имеет такую же площадь, как и объект, поэтому поправка не вводится.
Аналоги 1 и 3 не имеют бассейна, они "хуже" объекта по этому параметру, поэтому к их ценам применяем положительную поправку в размере 50 тыс. Обращаю внимание, что вначале надо применять относительные (процентные) поправки, а затем - абсолютные (денежные) поправки.
После всех поправок находим среднее значение скорректированных цен аналогов и получаем
Индикатор стоимости объекта по сравнительному подходу в размере 2,2 млн руб.
Доходный подход. Как я уже писал, доходный подход основан на принципе ожидания. Ожидаемые доходы в будущем за вычетом расходов по содержанию и управлению недвижимостью, формируют индикатор стоимости по доходному подходу.
Предположим, что нам удаётся сдавать наш дом в сезон с мая по сентябрь по 45 тыс. руб.. в месяц. Содержание дома (коммунальные и прочие платежи по обслуживанию дома) обходятся нам в 3 тыс. руб. в месяц. Если мы раньше регулярно сдавали дом и предполагаем, что будем сдавать его и дальше, то есть основания для применения доходного подхода. Расчет стоимости по доходному подходу можно представить в Таблице 3 ниже.
Как видно из Таблицы 3 выше, потенциальный годовой доход составляет 225 тыс. руб. Его надо уменьшить на ежегодные коммунальные платежи 36 тыс. руб. Обратите внимание, что доход мы получаем всего 5 месяцев, а содержать дом должны в течение всего года. Приобретая доходную недвижимость, такую реальность надо всегда учитывать. Получив т.н. чистый операционный доход мы его переводим в текущий индикатор рыночной стоимости путём деления на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно получить разными методами. Рекомендую просто поинтересоваться у знакомого финансиста. В данном случае коэффициент капитализации является обратной величиной 10-летнего срока окупаемости.
Итак, индикатор стоимости по доходному подходу составил 1,89 млн. руб.
Согласование результатов оценки
Мы получили три индикатора стоимости объекта, применяя разные подходы.
Как из трёх результатов выбрать один? Сколько на самом деле стоит моя недвижимость? Самый простой выход, казалось бы, сразу посчитать среднее, но я бы посоветовал порассуждать. Что происходит в ближайшем окружении на рынке подобных домов? Это новый район и дома активно строятся? Тогда затратный подход будет иметь бОльшее значение. Район устоявшийся и объекты переходят через куплю-продажу? Тогда вес больше у сравнительного подхода. Есть активный рынок сдачи в аренду? Доходный подход имеет право на существование.
В нашем примере скорее всего, превалирует рынок купли-продажи. Разница между затратным и сравнительным подходом может быть индикатором накопленного износа. Помните, в сравнительном подходе бассейн увеличивал стоимость дома на 50 тыс.? А теперь представьте, что затраты на сооружение бассейна составляют 200 тыс. Разница 150 тыс. является накопленным износом и должна быть вычтена из результатов затратного подхода.
Разница между результатами сравнительного и доходного подходов может быть индикатором дополнительной поправки на торг для покупателей, приобретающих объект для сдачи в аренду. Потребуем с продавца ещё скидку в 5%))) Ну, что пересчитаем предварительные результаты.
Итоговый результат стоимости нашего дома у нас получился в виде диапазона от 1,89 млн. до 2,25 млн. Можете найти среднее, можете оставить так. Это Ваш результат для понимания.
Заключение
Итак, в данной статье мы с вами рассмотрели основы оценки для тех, кто профессионально не занимается оценкой, но хочет понимать, как происходит расчет стоимости, какие принципы и подходы применяются. Если статья будет востребованной, в следующей статье расскажу, как оценку видят различные участники рынка: банки, риэлторы, брокеры, продавцы и покупатели.
Подписывайтесь на мой канал. Будет интересно.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Как самостоятельно оценить свою недвижимость. Примеры расчетов в конце статьи..