Многие жители стран СНГ ошибочно полагают, что вложения в недвижимость — это самый надежный и прибыльный способ сохранить и приумножить капитал, особенно по сравнению с фондовым рынком. Основываясь на личном шестилетнем опыте инвестирования в американские акции и практике сдачи квартиры в аренду, я готов развенчать этот миф и показать, почему фондовый рынок США часто оказывается более выгодным инструментом.
Для получения еще большего количества полезных материалов об инвестициях в акции и недвижимость, рекомендую подписаться на мой YouTube-канал.
История заблуждения и суровая реальность
Уверенность в безоговорочной выгоде недвижимости родом из 90-х годов, периода гиперинфляции и банковских кризисов. Тогда квартира, сданная в аренду, казалась островком стабильности и источником «пассивного» дохода. Однако современные данные и историческая динамика цен рисуют совершенно иную картину.
Вопреки распространенному мнению, инвестиции в жилую недвижимость сопряжены со значительными рисками потери капитала. Возьмем для примера Москву. Хотя в рублевом выражении цены на квадратный метр в целом росли с 2000-х годов (с коррекциями в 2008 и 2014 гг.), даже сейчас они не вернулись к пиковым значениям 2014 года.
Ситуация кардинально меняется, если оценивать стоимость в долларах США. С 2008 года наблюдается устойчивая нисходящая тенденция.
Это во многом связано с ослаблением рубля. Если в 2008 году квадратный метр в Москве стоил около $6000, то сейчас — примерно $2500. Падение более чем в два раза. Представьте: вы купили квартиру за $120 000, а через 12 лет ее стоимость упала до $50 000. Сложно назвать это сохранением капитала. Аналогичная динамика наблюдается и в столице Украины, Киеве.
Фондовый рынок США: контраст налицо
А что в это же время происходило на американском фондовом рынке? Индекс S&P 500, отражающий динамику 500 крупнейших компаний США, демонстрирует впечатляющий рост.
С уровня 1200-1300 пунктов в 2008 году он вырос до 3400-3500 пунктов к сегодняшнему дню, увеличившись почти втрое. И это без учета реинвестирования дивидендов! Те же $100 000, вложенные в индекс в 2008 году, сегодня превратились бы примерно в $300 000. Сравните с $50 000 от продажи квартиры — разница шестикратная. А грамотно составленный портфель из ведущих акций мог бы принести еще большую доходность.
Доходность: рубли против доллара
Теперь о доходности от аренды. В России средняя годовая доходность составляет около 7.8% в рублях. В то же время среднегодовая доходность индекса S&P 500 с 1992 года приближается к 11% в долларах.
Ключевое отличие — валюта расчета. Высокая инфляция рубля делает его ненадежным средством долгосрочного сбережения. Поскольку цены на многие товары и услуги привязаны к доллару, оценивать рост капитала логичнее именно в этой валюте.
Возможность реинвестиций в недвижимость и в акции США
Крайне важный фактор — возможность реинвестирования для запуска механизма сложного процента. С недвижимостью это практически невозможно: доход от аренды слишком мал для быстрой покупки нового объекта, а регулярно докупать «кусочки» квартиры на зарплату не получится из-за высокого порога входа.
На фондовом рынке реинвестирование происходит автоматически: доход от роста котировок и дивидендов начисляется на увеличившийся капитал. Кроме того, вы можете постоянно пополнять портфель даже небольшими суммами (от $50-100), сразу начиная получать с них отдачу.
Риски инвестиций в недвижимость и в фондовый рынок США
Где же выше риски? Важно сравнивать с американским рынком, так как российский фондовый рынок также подвержен влиянию рублевой инфляции. Полное обесценивание недвижимости маловероятно, но, как показывают примеры зон конфликтов, возможно резкое падение ее стоимости. В целом же цена может годами снижаться, как мы видим на графике по Москве.
Фондовый рынок США существует более 200 лет. В долгосрочной перспективе он демонстрирует устойчивый рост. Да, кризисы случаются, но рынок всегда восстанавливался и продолжал движение вверх.
Ликвидность недвижимости и акций
Ликвидность — это скорость и простота конвертации актива в деньги. Продажа квартиры — процесс, который может занять от недель до месяцев, а в кризис — еще дольше. Быстрая продажа часто требует существенной скидки (10-30%), не говоря уже о затратах времени и сил на показы.
Акции США обладают почти абсолютной ликвидностью. Продать их и вывести деньги на счет можно в течение нескольких дней, а часто и быстрее.
Недвижимость это пассивный доход? Или все-таки нет...
Сдача квартиры в аренду далека от понятия «пассивный доход». Это начинается со сложного и затратного по времени процесса покупки, подготовки жилья и поиска арендаторов. Далее вас ждут постоянные хлопоты: поломки, необходимость что-то чинить, поиск новых жильцов, риск порчи имущества и конфликты, которые могут дойти до суда. Доход от аренды часто требует активного управления.
Порог входа для инвестиций в недвижимость и акции
Порог входа кардинально различается. Для покупки недвижимости требуются сотни тысяч рублей или долларов. На фондовом рынке США начать можно с $1000, а для покупки долей в ETF (биржевых фондах) — даже с $100.
Если же тяга к недвижимости непреодолима, рассмотрите инвестиции в зарубежные REIT (фонды недвижимости). Это более ликвидный и диверсифицированный инструмент, чем прямая покупка квартиры в странах СНГ.
Мой опыт сдачи квартиры в аренду
Мой трехлетний опыт сдачи однокомнатной квартиры в Москве лишь подтвердил эти тезисы. За это время сменилось три арендатора, и с двумя возникли проблемы: от постоянных мелких поломок и задержек оплаты до ситуации, когда жилец, оставшись без денег, отказался съезжать, что потребовало недели нервных разбирательств. Добавьте к этому простои квартиры между арендаторами.
В итоге я продал квартиру и вложил вырученные средства в акции США. Этот шаг позволил не только сохранить капитал в долларовом выражении, но и значительно его приумножить, о чем я ни разу не пожалел.
Таковы реалии сравнения инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду и в акции США. Поделитесь в комментариях своим мнением и опытом: во что вы инвестируете или планируете вкладывать средства и почему?
