Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок

Одно из очень распространенных заблуждений людей из стран СНГ состоит в том, что инвестиции в недвижимость безопаснее и выгоднее, чем любые другие инвестиции. В том числе и конечно же в акции на фондовом рынке. Поскольку я уже более 6-ти лет инвестирую в акции США, сравнивать мы будем недвижимость именно с инвестициями в фондовый рынок Соединенных Штатов Америки. Также я несколько лет сдавал в аренду квартиру, поэтому есть что рассказать.

Рекомендую подписаться на YouTube-канал, если хотите получать много полезной информации про инвестиции в недвижимость и акции США.

Миф или заблуждение про безопасность и выгоду покупки недвижимости для сдачи в аренду берет свое начало с девяностых. Когда была дикая инфляция, крах банковской системы и люди в этот самый момент поняли, что недвижимость - идеальный инструмент для инвестиций. Купил квартиру, сдал в аренду и получаешь пассивный доход. Недвижимость никто не украдет, она никуда не денется. На то она и недвижимость. Одним словом - надежно. Но реальность все же чуть-чуть другая, если просто взять и посмотреть историю и цифры.

А правда заключается в том, что инвестиции в недвижимость достаточно рискованное мероприятие с точки зрения сохранения своих денег, не говоря уже про заработок. Для примера возьмем самый крупный город России - Москву. Ситуация в других регионах России будет практически идентичная. Индекс стоимости жилья говорит о том, что начиная с 2-х тысячных годов стоимость квадратного метра в рублях постоянно растет. С небольшими просадками в 2008 году и 2014. Кстати любопытно, до сих пор стоимость квартир даже в рублях не вернулась к значениям 2014 года.

Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок

Но что будет, если мы посмотрим эти же данные в долларах? А тут картина совсем печальная. Начиная с 2008 года стоимость квадратного метра в долларах постоянно падает.

Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок

В большей степени это естественно связано с обесцениванием рубля. В 2008.году стоимость одного квадратного метра доходила до $6000. Сейчас же в районе $2500. Разница более чем в 2 раза. Ну представьте, купили вы квартиру за 100 или 120 тысяч долларов, а теперь она стоит 50. И это спустя 12 лет. Крутое сохранение своего капитала, ничего не сказать. Ну и для примера давайте посмотрим какая ситуация в столице соседней страны Киеве. Картина довольно схожая.

Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок

Что в это врем происходило на фондовом рынке США? Смотрим индекс sp500 - это, кто не знает, индекс крупнейших 500 компаний США.

Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок

В 2008 году он был на уровне 1200-1300 пунктов. Сейчас же это 3400-3500 пунктов. Рост почти в 3 раза. И это без учета выплат дивидендов многими из этих компаний. Это означает, что купив этот индекс в 2008 году на те же $100 000, сейчас капитал составил бы почти $300 000. На фоне $50 000, того, что осталось бы от квартиры, разница просто колоссальная, в 6 раз. А если составить диверсифицированный качественный портфель из ТОПовых акций, а не покупать индекс sp500, доходность будет еще выше.

Что касается дохода от самой сдачи квартир в аренду. Средняя доходность в России составляет 7.8% в рублях. Этот показатель меняется в зависимости от региона, но средняя температура по больнице такая. И это опять же в рублях. Среднегодовая доходность индекса sp500 например с 1992 года составила почти 11% годовых в долларах.

Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок

Думаю чем отличается доходность в рублях от валютной объяснять не стоит. У рубля инфляция колоссальная. В долгосрочной перспективе это не деньги, а просто средство расчета. Хранить свой капитал в рублях не то чтобы рискованно. Это гарантированно приведет к постоянным убыткам и потере своего капитала. Большинство цен на товары и услуги привязаны к доллару. И именно в долларах нужно оценивать рост капитала.

Возможность реинвестиций в недвижимость и в акции США

Очень важно иметь возможность постоянно реинвестировать деньги, чтобы запускать сложный процент. Или же довложений. В случае с недвижимостью не получится сдать квартиру в аренду и уже через месяц или год инвестировать полученный доход и на него также получать доход. Потому что для покупки новой квартиры потребуется много лет. Не получится в принципе с зарплаты например постоянно инвестировать в недвижимость деньги. Опять же - есть минимальный порог, стоимость квартир. Это огромный минус.

На фондовом рынке, когда вы покупаете акции - у вас реинвестиция происходит как бы на автомате. Например, инвестировали $10 000, заработали за год на росте акций и новая доходность считается уже на текущий выросший капитал. Также можно реинвестировать дивиденды, которые выплачивают многие компании. Можно с вашего иного дохода - с зарплаты или бизнеса покупать акции, то есть доинвестировать деньги. Это могут быть очень маленькие суммы. По 50$ или $100. И на них вы сразу же начнете получать доход.

Риски инвестиций в недвижимость и в фондовый рынок США

А что касательно рисков? Где они выше, в недвижимости или в акциях США. Здесь подчеркну, что речь идет только про фондовый рынок Америки, потому что с Российским рынком ситуация немного другая, поскольку это Россия и инвестиции происходят опять же в тех самых рублях, инфляция по которому часто забирает всю доходность. Обесцениться недвижимость в 0 практически невозможно. Хотя люди, которые проживают например на востоке Украины, где проходят боевые действия, могут поспорить с этим утверждением. В этих местах стоимость недвижимости обвалилась чуть ли не на порядок. Но если смотреть в общем, стоимость может просто постоянно уменьшаться, как мы это видим на графике Московских цен.

В то же время, фондовый рынок США функционирует с 1800-х годов. Ему более 200-х ста лет. В долгосрочной перспективе он всегда растет. Да, периодически случаются кризисы, но рынок быстро восстанавливается и продолжает рости дальше.

Ликвидность недвижимости и акций

Насколько просто и быстро можно продать свои активы. В жизни происходят разные ситуации и иметь возможность продать свои активы и получит кэш действительно важно. Очевидно, что квартиру продать быстро получится далеко не всегда. Поиск покупателя может длиться от нескольких недель до месяцев. В зависимости от самой квартиры, локации и ее стоимости. Чтобы продать квартиру за несколько дней возможно придется скинуть цену на 10-30%. А что если вы продаете квартиру в кризис? В такой ситуации этот процесс усложняется еще больше. Если конечно же вы не будете делать хорошую скидку. И я уже не говорю о том, что это требует сил и времени. Квартиру нужно показывать разным потенциальным покупателям.

В этом плане акции США идеальны. Продать свои активы можно в любой момент и получить деньги на банковский счет.

Недвижимость это пассивный доход? Или все-таки нет...

Один вопрос удобства и скорости продажи недвижимости. Но ведь тоже самое и с покупкой. Поиск/выжидание подходящего объекта, нужно договориться с продавцом о цене, заключить договор, нотариус и т.д. После этого подготовка квартиры к сдаче в аренду. Их также нужно найти, показать квартиру какому-то количеству потенциальных клиентов. И дальше якобы начинается пассивный доход, который далеко не всегда пассивный. Я бы даже сказал - зачастую не пассивный. Потому что у арендаторов периодически возникают какие-то проблемы, необходимо кого-то вызывать что-то чинить. Эти арендаторы могут по каким-то причинам съехать через пару месяцев. Придется искать других. Арендаторы могут что-то повредить в квартире и стоимость этого убытка будет больше, чем залоговая сумма, которую они вносили. В таком случае решать вопрос придется только через суд. В общем, очень многое зависит от арендаторов и пассивным доходом сдачу квартиры в аренду можно назвать далеко не всегда.

Порог входа для инвестиций в недвижимость и акции

Ну и порог входа естественно здесь совершенно разный. Квартиры стоят не дешево. На фондовом рынке можно стартовать хоть с $1000. Конечно для диверсифицированного портфеля из качественных акций это не годится, нужно хотя бы $3000. Но можно купить тот же ETF хоть на $500, хоть на $100 и уже начать получать доход.

И даже если так интересны инвестиции в недвижимость. Я не знаю почему, ну вот хочется человеку инвестировать именно в недвижимость. Гораздо проще инвестировать в REIT. Фонды недвижимости. Такие фонды занимаются зарубежной недвижимостью и это на мой взгляд более надежные инвестиции, чем покупка недвижимости в странах СНГ. В общем, это уже отдельная тема, если она вам интересна - напишите об этом в комментариях к этому видео, тогда я в будущем сделаю видео на эту тему.

Мой опыт сдачи квартиры в аренду

Что касается лично моего опыта сдачи однокомнатной квартиры в Москве. Квартира сдавалась 3 года и за это время было 3 арендатора. И с двумя из них были проблемы. От незначительных до серьезных.

У одних просто что-то ломалось и приходилось эти проблемы решать. То бойлер, то кондиционер, то с плитой у них были проблемы. И несколько раз задержка с оплатой квартиры до 2-х недель. Ну, скажем так, полностью пассивным и стабильным этот доход не назовешь.

А с последними арендатором вышла куда более интересная ситуация. У него просто закончились деньги и он не хотел съезжать с квартиры. Разборки с ним длились около недели, прежде чем он выселился. При этом я тратил на это свое время и нервы. Прибавить к этому простои квартиры до 1-го месяца после выселения предыдущих арендаторов и поиск следующих.

В общем в какой-то момент было принято решение продать квартиру. Я к этому моменту уже инвестировал в фондовый рынок США, квартира была продана и деньги с нее также инвестированы на фондовый рынок. И за это время ни чуть об этом не пожалел. Поскольку удалось не просто сохранить свои деньги в долларовом выражении, а и приумножить их в несколько раз за этот период, чего и вам желаю, если вы сейчас интересуетесь инвестициями в акции США.

Ну что, вот такая общая картина перспектив инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду и в покупку акций США. Напишите в комментариях, куда лично вы инвестируете или хотите инвестировать, в недвижимость или фондовый рынок Америки и желательно конечно как-то аргументировать свое мнение.

Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок



Закрыть ☒