Без договора аренды у тебя, как у арендатора, не будет законных оснований находиться в квартире. Договор - это твоя защита и подтверждение факта проживания. Это твой козырь в рукаве во избежание конфликтных ситуаций. Отсутствие договора аренды чревато ой какими неприятными сюрпризами, например, в любой момент остаться без жилья, денег или даже собственных вещей. А оно тебе надо?
Абсолютно все устные договоренности обязательно должны иметь письменное подтверждение, иначе нет гарантий, что они будут соблюдены. Да и ГК РФ (ст. 609) обязывает заключать договор аренды только в письменном виде.
До подписания договора нужно в первую очередь проверить документы, подтверждающие, что квартира действительно находится в собственности арендодателя. И только убедившись в благонадежности собственника квартиры ты можешь заключать с ним договор аренды.
Заключение договора
Начну с того, что ты заключаешь договор найма. Просто в повседневной речи мы все используем слово - аренда.
Так вот, чтобы заключить договор найма, тебе понадобятся паспорта обеих сторон и оригиналы правоустанавливающих документов на это жилье. Договор считается действительным с момента его подписания, а сам документ составляется в двух экземплярах: по одному для каждой из сторон. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем понятнее будут отношения и дальнейшие взаимодействия между арендодателем и нанимателем. Да и так будет больше гарантий для обеих сторон.
Далее подробно рассказываю про все, что должно быть указано в договоре.
Паспортные данные каждой из сторон
Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор, чьи паспортные данные и необходимо вносить в договор. Если собственник жилья не один, то необходимо согласие всех владельцев. Это может быть личное присутствие каждого (с обязательной подписью в договоре!) или доверенность на одного собственника от остальных.
Точно так же, если квартиру сдает представитель хозяина, то он должен подтвердить тебе свои полномочия нотариальной доверенностью от владельца жилья. Данные доверенностей также необходимо указывать в договоре. Все участники договора аренды должны заверить согласие с условиями договора - своей подписью.
Предмет аренды
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный и точный адрес, площадь, количество комнат. Если ты арендуешь квартиру целиком, то в договоре так и должно быть написано - “квартира”, а не “жилое помещение”. Также указывается документ, подтверждающий право собственности на жилье.
Это может быть свидетельство о собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании либо свидетельство о приватизации.
При подписании договора собственник должен предоставить оригиналы документов. Если тебе предъявляют только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.
При подписании договора собственник должен предоставить оригиналы документов. Если тебе предъявляют только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.
Права и обязанности сторон
Они отдельно описываются для каждой из сторон. Для наймодателя — это передать квартиру в пригодном для проживания состоянии арендатору в согласованный срок (в момент подписания договора или в течение определенного времени, решайте сами).
Интересное: Стоимость аренды комнат в Петербурге в зависимости от районов.
Здесь же согласуйте и пропишите условия посещения собственником жилья, кто платит за различного рода поломки, можешь ли ты делать ремонт и переустройство квартиры и пр.Основная твоя обязанность как арендатора — вносить вовремя плату за жилье, поддерживать чистоту и надлежащем состоянии, а по окончании срока аренды передать квартиру владельцу. Здесь прописывается так же то, что ты обязуешься использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не для открытия подпольного казино, например.
Арендная плата и порядок расчетов
Размер арендной платы и условия ее повышения нужно записать, чтоб потом не было неприятных неожиданностей и разногласий с собственником.
Еще этот пункт должен обязательно содержать сроки и форма внесения установленной арендной платы, размер и порядок оплаты коммунальных услуг (в полном объеме, по счетчикам, кто платит за интернет и т.д.). Если вы договорились с хозяином, что оплата подразумевает банковский перевод, то в договоре должны быть указаны реквизиты.
Внося платежи по безналичному расчету, ты фактически подтверждаешь, что оплата произведена. При возникновении конфликтов ты всегда сможешь предъявить это как доказательство. К тому же, безнал — это удобно. Если планируешь расчет наличными, то обязательно каждый раз бери с хозяина расписку.
Тебе будет проще, если очередной платеж по аренде будет после зарплаты.
В качестве гарантии для арендодателя выступает обеспечительный платеж (депозит). В большинстве случаев размер депозита составляет сумму, равную ежемесячной оплате аренды.
Важно прописать в договоре условия, при которых депозит не возвращается. Да, обеспечительный платеж страхует хозяина на случай, если ты нарушишь договор. Но в других случаях депозит должен вернуться тебе по истечению срока аренды.
Срок действия договора
Указывая срок аренды и условия продления договора, тебе нужно знать, что договоры найма бывают краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). В большинстве случаев заключают краткосрочный договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Причина проста — долгосрочный договор в обязательном порядке нужно регистрировать в Росреестре, оплатить госпошлину и такой договор будет считаться действительным только с момента его регистрации. Что многих и останавливает.
А законное продление краткосрочного договора аренды квартиры можно запросто оформить путем заключения дополнительного соглашения, которое станет неотъемлемой частью уже существующего договора.
Также в этом пункте договора прописываются условия досрочного расторжения договора, например, уведомить за месяц до предполагаемого расторжения договора вторую сторону. Если вы не пропишите в договоре собственный срок, то здесь будет действовать тот, который установленный законом, а это 3 месяца.
Другие условия
Помимо пункта об ответственности сторон за нарушение договора, в котором прописываются все согласованные между вами штрафы и пути урегулирования конфликтов, договор аренды включает в себя и пункт с особыми условиями. Это пункт с личными договоренностями с собственником, таких как наличие домашних питомцев или возможность их заводить, прием гостей, запрет на курение или на прослушивание Укупника в доме и пр.
Договор в обязательном порядке должен быть подписан всеми участниками каждой из сторон. А в реквизитах пропишите свои контактные данные.
К договору необходимо составить акт приема-передачи, где будет произведена опись имущества, передаваемого в пользование. С указанием количества, оценочной стоимости и состояния на момент аренды. Чтоб не пришлось потом доказывать, что это не ты точил когти об диван в зале.
Все вилки-ложки описывать не нужно. Акт должен содержать перечень мебели, бытовой техники и других ценных вещей, которые передаются тебе в пользование с указанием их состояния. Если что-то не работает или повреждено, обязательно укажи это. С момента действия договора аренды ты несешь ответственность за состояние квартиры и вверенных тебе вещей.
Типовой актуальный шаблон договора аренды и акта приема-передачи квартиры можно легко найти в интернете (например, вот), на основе этой формы составляй свой личный документ. Получай ключи и все. Живи-поживай, да добра наживай, как говорится.
Интересное еще здесь: Аренда.
Договор аренды жилья: как, что, зачем.