Прогнозы и риски на ипотечном рынке
По оценкам Центрального банка России, в текущем году динамика ипотечного рынка может существенно снизиться, и его рост составит лишь около 15%. Эксперты отмечают, что традиционный драйвер — программа льготной ипотеки — постепенно теряет свою эффективность. Одной из ключевых причин этого является стремительный рост стоимости жилья, который делает покупку квартир менее доступной для многих граждан.
Факторы, влияющие на замедление рынка
Ситуация усугубляется несколькими факторами. Во-первых, в декабре многие финансовые учреждения уже повысили процентные ставки по льготным ипотечным продуктам до уровня 8%. Во-вторых, Центробанк планирует ввести дополнительные требования к резервированию средств по таким кредитам. Это связано с тем, что застройщики часто искусственно завышают стоимость квартир, чтобы компенсировать банкам низкие проценты по кредитам, что в итоге приводит к скрытым рискам для заемщиков.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина предупреждает о формировании так называемого «пузыря» на рынке ипотечного кредитования. Она подчеркивает необходимость отказа от чрезмерно низких процентных ставок, которые искажают реальную стоимость жилья и создают финансовые дисбалансы.
Скрытые механизмы и их последствия
Эльвира Набиуллина также обратила внимание на скрытые механизмы взаимодействия банков и застройщиков. При низкой ставке по ипотеке застройщики часто включают в стоимость квартиры дополнительную комиссию (иногда достигающую 20-30%), которую они выплачивают банку для компенсации недополученного дохода.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
Такая практика, по сути, представляет собой скрытую форму сотрудничества между отраслевыми игроками, которая в конечном счете негативно сказывается на конечном потребителе — покупателе жилья.Таким образом, заемщики, привлеченные низкими процентными ставками, часто не осознают, что переплачивают за квартиру, поскольку реальная стоимость кредита уже заложена в цену недвижимости через договоренности между застройщиком и банком.
Планы регулятора и макроэкономический контекст
Центробанк планирует ужесточить регулирование, введя повышенные комиссии или ограничения на выдачу ипотечных кредитов с практически нулевой ставкой. Эти меры должны вступить в силу в течение текущего года.
Особую озабоченность вызывает тот факт, что резкий рост цен на жилье в 2020-2021 годах (в 1,5-2 раза) не был обусловлен фундаментальными экономическими факторами, такими как рост доходов населения. Скорее, он стал следствием искусственного стимулирования спроса через доступные кредиты и низкие ставки по депозитам, что привело к перегреву рынка.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
