Здравствуй дорогой читатель - на связи Изобретатель. Расчет и заключение в конце)
Современная экономическая ситуация в России (и в мире в целом) не оставляет желать лучшего, потому что доходы либо на одном месте, либо падают. Пандемия коронавируса показала, что надеется только на одну заработную плату нельзя((
Сейчас я готовлю цикл статей, того куда можно инвестировать в нашей стране (я не обязываю и рассказываю про свое личное мнение исходя из своего опыта). В данном изложении речь пойдет о жилой недвижимости (коммерческая так же будет представлена в дальнейших статьях).
Жилая недвижимость это в основном квартиры, дома. Сюда нельзя включить апартаменты потому что юридически они являются коммерческой недвижимостью.
Данный тип инвестиций сочетает в себе
1) Высокий порог (цену) входа;
2) Среднюю доходность (если мы учитываем и возрастание цены и арендные платежи);
3) Невысокую ликвидность - то есть способность быть проданной быстро за 1-2 дня. Средний срок продажи квартиры это 30 дней при адекватной цене.
Инвестиции в жилую недвижимость позволяют создать пассивный доход и спокойно жить на него не переживая, что закончатся деньги. Так же, при наличии нескольких объектов можно полностью отказаться от работы на дядю и заниматься сдачей квартир как посуточно, так и на долгий срок.
В статье не буду рассматривать Москву потому что там цены реально высокие, а сайт создан для людей со средним достатком, которые могут за 15-20 лет создать себе стабильный пассивный доход в любом среднем городе России.
Рассмотрим 1 город: Новосибирск
Новосибирск - это город с населением 2млн человек и цены на недвижимость схожи с ценами а других городах миллионерах (будем честными - каждый будет инвестировать с своем городе и каждый будет знать, где находится район наиболее благоприятный для инвестиций).
Критерии:
1) Площадь 30-35 кв.м
2) 1 комната
3) Хорошая инфраструктура (близко к остановкам и к метро, есть магазины, поликлиники).
4) Район, где будет спрос (рядом должны быть метро, университет, торговые центры - чтобы понимать свою целевую аудиторию).
Видно что ценовой диапазон: 2.6-3.5 и здесь много зависит от ремонта, качества дома, юридической чистоты. Но за 10 лет работы в сфере недвижимости могу сказать, что всегда надо брать среднее значение по цене так как модно купить дешево и потратить 500к на ремонт, а за дорого нет смысла так как многие собственники завышают цену (вложились в дорогой ремонт и хотят отбить цену). В данном случае средняя цена равно 3.1 млн.руб.
А теперь касаемо аренды в данном месте. Из скриншота выше что аренда разница от: 12-20 тыс.руб.
Интересное: Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок.
Для своих клиентов я рекомендую всегда брать минимальную цену, чтобы в случае непредвиденных трат и месячного настроя они не отказывались от идеи инвестирования. Но сейчас мы так же возьмем среднюю цену аренды: 17 тыс в мес. За эти деньги мы получим квартиру с хорошим ремонтом, близко к остановкам с магазинами рядом и адекватными собственниками (не забывайте, что для них это БИЗНЕС ).Расчет:
Вложив 3.1 млн мы можем получать 17к в мес. (хочу сразу сказать что арендаторы могут съехать и какое то время квартира будет пустовать, иногда надо что-то починить, платить налог 6% с прибыли и прочие мелочи. Поэтому, рассчитывая годовую доходность я рекомендую умножать не на 12 месяцев, а на 10. Я хочу, что бы вы видели реальную картину инвестиций, а не только розовые мечты)
17к*10 месяцев = 170 000 рублей в год вы можете зарабатывать вложив 3 100 000 рублей.
Доходность = (170 000/3 100 000)*100% = 5.3% годовых
Окупаемость = 3 100 000/170 000 = 18 лет. Это значит, что только через 18 лет квартира окупит свою стоимость и начнет приносить прибыль.
Заключение
В данной статье я привел самый банальный и базовый пример инвестиций в недвижимость не учитывая: рост стоимости актива, возможность сдачи посуточно. Способ, который у многих в голове. И для вашего города доходность в 5.3% будет такой же. Просто возьмите стоимость квартиры и умножьте на 5.3% - вы получите сумму, которую будете получать в год.
В следующих статьях будут анализироваться разные способы вложений как в жилую, так и в другие инструменты.
Конечно, можно сказать что 170 000 в год это не много - НО это пенсия среднего россиянина. Не у каждого есть возможность выложить 3 млн сразу. Но так же опишу способы как взять и погасить ипотеку или как её избежать :)
Всем добра)))
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.