Российский рынок коммерческой недвижимости, несмотря на серьезные вызовы и потери в 2022 году, продемонстрировал замечательную устойчивость и способность к адаптации. По итогам ежегодной конференции Cian CRE.Conf эксперты пришли к выводу, что большинство сегментов отрасли смогли приспособиться к новой стрессовой реальности. Более того, ряд направлений сохранил инвестиционную привлекательность и продолжает генерировать стабильный доход для владельцев.
Фото: Муравей Розецкий/Unsplash
Прогноз на стагнацию и адаптацию
Открывая конференцию, Михаил Васильев, директор бизнес-единицы «Коммерческая недвижимость» «Циан», отметил устойчивые финансовые показатели компании на фоне общей турбулентности. Он связал статистику рынка офисной и торговой недвижимости с макроэкономическими циклами, указав, что кризисы традиционно сопровождаются всплеском ввода новых площадей и падением числа сделок. По его прогнозу, 2023-2024 годы пройдут под знаком стагнации, но экономическая активность будет постепенно перетекать в коммерческую недвижимость. Среди ключевых трендов он выделил развитие инструментов коллективного инвестирования, рост популярности коворкингов и «темных магазинов», а также частичный возврат внешнего формата работы в офлайн, что может отнять часть трафика у небольших торговых центров.
Трансформация торговой недвижимости
Эксперты сошлись во мнении, что сегмент торговой недвижимости столкнулся с наибольшими трудностями, во многом из-за ухода иностранных брендов. Василий Григорьев из CORE.XP привел данные: около 25% площадей в торговых центрах занимали иностранные арендаторы, и значительная их часть либо приостановила работу, либо ушла с рынка. Однако те бренды, которые провели ребрендинг и трансформировались в российские (как Reebok или Starbucks), продолжили работу, и их арендная ставка даже выросла из-за повышенных рисков. Рынок смещается в сторону объектов среднего размера (5 000–20 000 кв. м), ориентированных на стабильную локальную аудиторию, а также в сторону увеличения доли сервисных и развлекательных арендаторов.
Офисный рынок: давление и новые возможности
Уход иностранных компаний оказал значительное влияние и на офисный сегмент, вернув на рынок большое количество качественных площадей. Мария Зимина (NF Group) отметила, что в 2022 году чистый объем поглощения офисных площадей был отрицательным, а уровень вакантности в премиум-сегменте достиг почти 15%. Однако, по ее словам, рынку удалось избежать наихудшего сценария. Российские компании, особенно связанные с государством, получили уникальную возможность занять ранее недоступные качественные помещения. Эксперты прогнозируют, что массового освобождения офисов не будет, а максимальный уровень вакантности не превысит 15%.
Уличная торговля и государственные аукционы как точки роста
В условиях кризиса особенно устойчивыми показали себя объекты уличной торговли, в частности, помещения супермаркетов. Никита Корниенко (SimpleEstate) отметил, что спрос на такие активы со стороны инвесторов, ищущих защитные инструменты, даже привел к росту цен. Средний срок окупаемости подобных объектов составляет около 10-12 лет. Параллельно серьезным игроком на рынке становится государство. Николай Сарокваша (ДОМ.РФ) рассказал об успешном проведении оцифрованных аукционов по продаже недвижимости, где средний рост цены в ходе торгов составил 57%, а процесс перехода прав собственности значительно ускорился.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Изображение предоставлено: Остин Дистель/Unsplash
Эволюция брокерского рынка и инвестиционные тренды
Брокерский рынок в 2022 году столкнулся с ростом конкуренции, снижением спроса и ужесточением требований клиентов. Алексей Бондаренко («Рентавик», ассоциация «Кокон») отметил, что арендаторы стали чаще просить скидки до 50% и задерживать выплаты вознаграждений. Однако этот кризис стал импульсом для развития: агентства улучшают качество услуг, растет спрос со стороны российских компаний, а рынок движется к большей стандартизации. С точки зрения инвестиций, как отметил Дмитрий Иванченко («Циан»), доходность большинства продуктов на рынке коммерческой недвижимости превышает 10%, что делает их привлекательной альтернативой банковским вкладам. Особый потенциал демонстрируют офисы класса В.
Будущее рынка: коворкинги, склады и малые форматы
Эксперты прогнозируют рост интереса к коворкингам, так как компании стремятся оптимизировать расходы на аренду. Наблюдается устойчивый спрос на небольшие офисные и торговые помещения площадью до 300 кв. м, которые становятся доступны частным инвесторам. Наиболее стабильным и надежным сегментом на ближайшие годы единогласно признаны склады, чей рост подпитывается развитием e-commerce. Для инвесторов с меньшим бюджетом надежной альтернативой может стать уличная торговля, особенно помещения супермаркетов, чья арендная плата часто привязана к обороту и защищает от инфляции. Географически Москва остается рынком для ликвидных активов, а регионы предлагают более высокую доходность.
Изображение предоставлено: Slidebean/Unsplash
Ранее мы писали о том, как изменится рынок новостроек и что ждет застройщиков в 2023 году?
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Несмотря на все потери, понесенные в 2022 году различными сегментами рынка коммерческой недвижимости, он продемонстрировал удивительную жизнеспособность.
