Несмотря на все потери, понесенные в 2022 году различными сегментами рынка коммерческой недвижимости, он показал невероятную жизнеспособность. За некоторыми исключениями, отрасли удалось приспособиться к стрессовой реальности. Более того, некоторые продукты сохранили свою инвестиционную привлекательность и могут приносить своим владельцам стабильный доход. К таким выводам пришли участники ежегодной конференции Cian CRE.Conf, которая прошла в Москве.
Под знаком стагнации
Конференция открылась выступлением Михаила Васильева, директора бизнес-единицы «Коммерческая недвижимость» «Циан». Сначала он сообщил об основных результатах деятельности компании. Выручка Циана в третьем квартале 2022 года достигла 2,24 млрд рублей (рост за год на 44%) и превысила операционные расходы на 18%. Маржа EBITDA увеличилась с 9,7% до 24,5%. База данных коммерческой недвижимости, представленная на Cyan, насчитывает 280 000 объявлений. Их ежемесячная аудитория оценивается в 1,5 миллиона пользователей.
Вторую часть своего выступления спикер посвятил тому, насколько статистика рынка офисной и торговой недвижимости соотносится с макроэкономическими показателями в стране: «Каждый раз кризис сопровождается вводом в эксплуатацию огромного количества новых площадей. Кроме того, в такие периоды количество сделок падает, а с наступлением стабильности рост возобновляется».
Васильев прогнозирует, что 2023-2024 годы пройдут под знаком стагнации, хотя экономика будет постепенно перетекать в коммерческую недвижимость. Необходимо дальнейшее развитие инструментов коллективного инвестирования. Коворкинги, темные магазины и пункты выдачи заказов будут окрашены в черный цвет. Последние отнимут часть трафика у средних и мелких торговых центров. Также весьма вероятно, что внешний формат работы будет частично свернут и возвращен в офлайн.
Ключевые тренды
Именно в сегменте торговой недвижимости самые большие проблемы. Некоторые из них связаны с миграцией иностранных брендов. По словам Василия Григорьева, директора по маркетинговым исследованиям CORE.XP, 37,5% арендаторов иностранного происхождения приостановили свою деятельность, 34,4% прекратили или собираются это сделать, 28,1% провели реструктуризацию и трансформировались в местных игроков (Reebok, McDonald's», Starbucks).Григорьев отметил, что именно у брендов третьей категории арендная плата растет быстрее из-за более высокого риска.В сумме иностранные игроки заняли около 25% площадей, в некоторых проектах - 30%.
Еще одна ключевая тенденция, которую обозначил эксперт, — увеличение доли сервисных и развлекательных арендаторов. По количеству сделок они захватили фэшн-операторов, количество которых серьезно сократилось из-за ухода ряда иностранных компаний.
Безусловно, негативным явлением следует признать рекордно низкий объем нового строительства (по крайней мере, за пять лет), что связано как с переносом сроков открытия новых торговых центров, так и с тенденцией к смене форматов. В целом рынок смещается в сторону относительно небольших объектов — от 5 000 до 20 000 кв м, — которые рассчитывают на более стабильную потребительскую аудиторию. Розничная торговля в рамках IFC также имеет хорошие перспективы.
«Это часть общемировой тенденции, — поясняет Григорьев.
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group, также остановилась на эффекте от ухода иностранных компаний. Они вернули на рынок большое количество дорогого качественного рома, что привело к увеличению среднего показателя в общей структуре предложения. Характерным явлением в сезоне 2022 года стало отрицательное значение чистого поглощения – минус 140 600 кв.
«Это было даже не в режиме самоизоляции», — подчеркивает эксперт. В премиум-сегменте сейчас пустует 14,9% помещений, в классе А – 12,8%, в классе В – 6,9%.
Но опасения Марии вызваны другими обстоятельствами: инвесторы становятся гораздо осторожнее, объявленный по плану объем ввода близок к 500 000 кв м, но в лучшем случае будет достроена половина. И это оказывает большое влияние на рынок.
- Будут узкие места, перекосы, дефициты на больших площадях, - говорит эксперт.
Худший вариант развития событий
Но все же отрасли удалось избежать наихудшего сценария.
«Рынок в целом ожил. Он выглядит лучше, чем мы боялись в феврале. Российские компании, которые годами искали хорошие помещения с высоким качеством и новой отделкой, наконец-то получили возможность выбирать, — добавляет эксперт, но делает оговорки что речь идет главным образом об организациях, так или иначе зависящих от государства.
По ее словам, рынку повезло, что кризис пришелся на «низкую» фазу экономического цикла: если бы операторы смогли снять больше офисных площадей в 2021 году, сейчас ситуация была бы гораздо острее.
Сегмент уличной торговли
Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, рассказал о сегменте уличной торговли. По его наблюдениям, в кризис особенно хорошо себя зарекомендовали супермаркеты. После начала частичной мобилизации квадратный метр в них даже подорожал (+3%) из-за высокого спроса со стороны инвесторов, ищущих защитные инвестиции. На сегодняшний день они самые надежные арендаторы, особенно если речь идет о федеральных сетях. Средний срок окупаемости данных объектов составляет 10,6 лет. В свою очередь, для небольших помещений (до 300 квадратных метров) при наличии арендаторов этот показатель составляет 11,7 года. ГАБ площадью более 300 кв.м окупаются за 11,1 года. Корниенко также указал на основные ошибки инвесторов при покупке ГАБ: завышенная цена аренды, пренебрежение расходами при расчете выкупа объекта, недостаточное внимание к договору аренды (индексация, обязанности и условия расторжения) и экономия на юристах при покупке объект.
Государственные структуры становятся серьезным игроком на рынке коммерческой недвижимости. Николай Сарокваша, директор Департамента реализации федерального имущества ДОМ.РФ, рассказал о проведении аукционов по продаже недвижимости. На сегодняшний день на площадке ДОМ.РФ проведено 226 уникальных торговых процедур. Ожидается, что к концу года их число достигнет 300. Общий рост цен в ходе аукционов оценивается в 57%.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
В среднем каждый аукцион привлекает четырех участников. Их спектр чрезвычайно широк и включает практически все категории физических и юридических лиц. Все процессы оцифрованы, что поддерживает эффективность и прозрачность процедуры. Эксперт подчеркивает отсутствие задержек с оформлением перехода права собственности. Для комплексов недвижимости этот срок занимает всего 5-10 дней, для участков – 30-45 дней.Брокерский рынок
Отдельной темой было представлено развитие рынка брокерских услуг в 2022 году. Для освещения был приглашен Алексей Бондаренко, управляющий партнер компании «Рентавик», основатель ассоциации «Кокон», объединяющей сегодня 52 участника. Спикер перечислил основные проблемы, с которыми столкнулись брокеры в этом году. Среди них спад деловой активности, усиление конкуренции, уход иностранных заказчиков и снижение спроса на площади. Клиенты хотят получить помещение по минимально возможной цене и не стесняются просить скидку 50%, часто капризничают и требуют как можно больше вариантов на выбор. Кроме того, участились случаи неуплаты агентского вознаграждения.
«Начиная с сентября один из брокеров еженедельно обращается к нам с аналогичной жалобой», — жалуется эксперт.
Собственники стали заключать договор о возврате или рассрочке платежа. Но есть и позитивное развитие. Агентства адаптируются и вынуждены развиваться, улучшать качество и предоставление услуг. Растет спрос со стороны российских клиентов, растет количество мелких сделок, владельцы крупных систем стали более ликвидными и платят более высокое вознаграждение, кадровая проблема стала решаться проще (за счет потерявших работу опытных специалистов). В целом рынок брокерских услуг получил хороший импульс к стандартизации услуг и выработке единых правил, констатирует Бондаренко.
Обзор наборов инструментов
Дмитрий Иванченко, директор по продажам бизнес-единицы «Коммерческая недвижимость» «Циан», сделал обзор инструментов, которые компания предлагает различным игрокам рынка. Отдельного внимания заслуживают мультиобъявления. Этот формат претерпел значительные изменения. Теперь можно разместить все комнаты на всех этажах с картинами в одном блоке (до 30 мест). По отзывам, они обеспечивают в шесть раз большую эффективность. Запуск состоится в декабре. Собственный анализ Cyan также находится в стадии разработки и охватывает весь рынок. Ее данные говорят о том, что мобилизация все же оказала на рынок более слабое влияние, чем ковид и вспышка СВО. Торговые центры и офисы класса С слабы. В то же время офисы класса В демонстрируют хороший инвестиционный потенциал. Их отпускная цена за квадратный метр увеличилась на 23,5%. Это вдвое превышает значения, зафиксированные в классе А. Доходность большинства продуктов на рынке коммерческой недвижимости составляет более 10%, что делает их привлекательной альтернативой депозитам и банковским вкладам.
В ходе последней сессии эксперты рассмотрели возможные сценарии развития коммерческой недвижимости. На этом этапе к спикерам конференции присоединился Александр Ошурко, руководитель Praedium и ассоциации «Кокон». Он подтвердил, что массового уничтожения офисов ожидать не стоит. Максимально возможная вакантность составляет 15%.
«И это только потому, что российские компании не смогут отъесть площади, оставленные международными игроками», — считает эксперт.
В то же время большие офисные блоки найти как никогда сложно. Однако запросов на помещения от 1000 квадратных метров стало намного меньше. Это связано с изменениями в структуре самого бизнеса.
«Тем, кому в 2019 году нужно было 2000 квадратных метров, сейчас достаточно 100», — отмечает Ошурко.
Интерес к коворкингам
На этом фоне вырос интерес к коворкингам.
«Арендаторы поняли, что им не нужно платить за дополнительные площади, когда они больше не нужны», — говорит Александр Павленко, директор по исследованиям бизнес-подразделения Cyan Commercial Real Estate.
В целом на рынке сильно вырос спрос на офисные и торговые помещения площадью до 150 кв.м и от 150 до 300 кв.м.
«Маленькие партии вытесняют спрос у крупных. Это именно то, что может купить частный инвестор, — продолжает Павленко в своей диссертации.
Эксперты единодушно признали склад самым надежным коммерческим ресурсом в условиях кризиса.
«Это самый стабильный сегмент на ближайшие три-пять лет», — уверен Ошурко.
В основе этого лежит рост онлайн-покупок и гибридизация офлайн-операторов. Но складская инфраструктура остается скорее игровой площадкой для миллиардеров. Обладателям более скромных бюджетов Корниенко из SimpleEstate рекомендует обратить внимание на уличную торговлю — доходность чуть ниже, чем в универмагах, но сегмент надежный, а минимальный чек начинается от 10–20 млн рублей. Самый устойчивый сегмент — это супермаркеты, которые успешно переживают кризис за кризисом, так как продукты нужны всем и всегда. А привязка арендной платы к обороту арендатора означает, что инвестор может защитить себя от инфляции.
Что касается географической структуры инвестиций, то здесь все определяется приоритетами.
«Если инвестор хочет иметь чистый ликвидный актив на 10+ лет, то это Москва. Если важна рентабельность, то регионы», — заключил Никита Корниенко.
Ранее мы писали о том, как изменится рынок новостроек и что ждет застройщиков в 2023 году?
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Несмотря на все потери, понесенные в 2022 году различными сегментами рынка коммерческой недвижимости, он продемонстрировал удивительную жизнеспособность.