Инвесторов, рассматривающих покупку жилья в прибрежных городах Крыма, можно условно разделить на несколько групп:
- те, кто планирует переехать на постоянное место жительства в ближайшее время;
- потенциальные переезжающие, нацеленные на миграцию в течение нескольких лет;
- покупатели для сезонного проживания, например, на летний период;
- инвесторы, рассматривающие объект исключительно как финансовый актив для извлечения дохода.
Зачастую мотивация может сочетать в себе несколько из этих целей. Но ключевой вопрос для многих остается: является ли покупка квартиры на полуострове с последующей сдачей внаем рентабельным вложением? Давайте разберемся на основе анализа рынка.
Долгосрочная аренда: стабильность или падение цен?
Согласно исследованию Avito Real Estate, в последнем квартале 2022 года средняя цена за долгосрочную аренду в Севастополе достигла 23 тысяч рублей, что на 15% меньше показателей предыдущего квартала. В Симферополе стоимость осталась на прежнем уровне — около 25 тысяч рублей.
Как видно из статистики, Севастополь оказался в числе немногих крупных городов, где арендные ставки продемонстрировали снижение. Аналогичная тенденция наблюдалась в Сочи, Москве и Калининграде. Специалисты связывают это с общей экономической нестабильностью, которая сильнее всего влияет на рынки мегаполисов. Многие люди пересмотрели планы по переезду, а сокращение числа вакансий вынудило арендодателей идти на уступки в цене, чтобы привлечь жильцов.
Данные другого аналитического ресурса, Restate.ru, несколько отличаются, но подтверждают общую динамику. По их информации, в IV квартале 2022 года средняя арендная плата в Севастополе составила 30 173 рубля (снижение на 19%), а в Симферополе — 30 514 рублей (рост на 8.55%). Таким образом, потенциальный годовой доход (без учета сопутствующих расходов) мог бы составить примерно 362–366 тысяч рублей.
Данные Restate.ru
Эксперты также отмечают изменение предпочтений арендаторов: если раньше наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, то сейчас фокус сместился в сторону более бюджетных студий. Это может быть косвенным признаком снижения реальных доходов населения.
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Считаем окупаемость при долгосрочной аренде
Чтобы понять, насколько выгодна такая инвестиция, проведем примерный расчет. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Севастополе и Симферополе по данным на конец 2022 года колебалась вокруг 110–112 тысяч рублей. Для усредненной квартиры площадью 45 кв. м. затраты на покупку составят примерно 4.9–5 миллионов рублей.
Важно: В расчетах не учтены регулярные расходы на содержание жилья, налоги и инфляция.
При годовом доходе около 360 тысяч рублей, срок полной окупаемости вложений (так называемый payback period) составит примерно 13.5–14 лет для обоих городов.
Краткосрочная (посуточная) аренда: выше доход, но больше хлопот
Этот вариант часто кажется более привлекательным из-за потенциально высокой доходности, однако он сопряжен с существенными организационными сложностями, особенно для инвестора, проживающего в другом регионе. Основные трудности:
- Необходимость обеспечивать частую уборку и контроль состояния объекта после каждого заезда.
- Требуется либо личное участие, либо услуги ответственного управляющего (хоста) для встречи гостей, смены белья и решения текущих вопросов.
- Значительная часть операционных расходов (коммунальные услуги, реклама, закупка расходников) ложится на владельца.
Кроме того, гости сегодня предъявляют высокие требования к качеству жилья и ремонту. Устаревший интерьер может серьезно снизить спрос. Критически важным становится и местоположение: для успешной посуточной аренды предпочтительны центральные районы или близость к морю.
Расчет доходности при краткосрочной аренде
Предположим, средняя стоимость аренды в Крыму составляет 2000 рублей в сутки, а загрузка объекта достигает 20 дней в месяц. Тогда годовой валовый доход будет равен 480 000 рублей.
Однако не стоит забывать о расходах. Ежемесячные затраты на коммунальные услуги, электричество, интернет и бытовую химию могут составить около 70 000 рублей в год.
Таким образом, чистый годовой доход оценивается в 410 000 рублей. При стартовых инвестициях в 5 миллионов рублей срок окупаемости сокращается примерно до 12 лет.
Вывод: стоит ли игра свеч?
Инвестиции в недвижимость Крыма для сдачи в аренду могут быть рентабельными, но требуют тщательного анализа и готовности к долгосрочным вложениям. Окупаемость проекта в обоих сценариях превышает 10 лет. Долгосрочная аренда предлагает больше стабильности и меньше операционных хлопот, в то время как посуточная — теоретически более высокий доход, но сопряжена с постоянным управлением и дополнительными издержками. Ключевыми факторами успеха станут правильный выбор локации, состояния объекта и грамотная управленческая стратегия.
🔶 Уважаемые читатели, если вам была полезна эта статья, ставьте лайк, делитесь мнением в комментариях и подписывайтесь на наш канал! 🔶
Больше полезных материалов по теме: Недвижимость.
Источник статьи: Выгодно ли покупать квартиру в Крыму и сдавать ее в аренду.
