Ожидать ли падения цен на жилье?
Оно неизбежно.
Чтобы не говорили застройщики, и «купленные» ими авторы.
Связано оно будет с серьёзным ухудшением ситуации на рынке продаж квартир в новостройках, с одной стороны, и увеличением предложения со стороны застройщиков, с другой стороны.
По порядку.
Разберём ситуацию со спросом
Констатируем очевидный факт.
На рынке новостроек произошло значительное повышение цен на жилье. Это избитое место. Известное всем.
По данным аналитического центра Медиум, в апреле 2020 года средняя цена квартиры в Москве составляла 10,98 млн руб., в апреле 2021 года она выросла до 12,28 млн руб. (+12%). Средняя цена 1 кв. м увеличилась с 188 тыс. до 234 тыс. руб. (+25%).
В следствие этого произошло:
1. Уменьшение доступности жилья.
Если на 1 января 2020 года, на одну среднюю заработную плату можно было приобрести 0,76 кв. м жилой недвижимости, то по состоянию на 1 января 2021 года данный показатель снизился до 0,67 кв. м.
Причём снижение отмечено в подавляющем большинстве регионов России. (Из доклада «Обзор финансовой стабильности» Банка России от 31 мая 2021 года).
Вывод: Реальные доходы населения уменьшились, и не позволяют купить то же количество жилья по новым ценам.
2. Увеличение количества потенциальных покупателей, которые не способны собрать сколько-нибудь значимую сумму даже на первый взнос.
На рынке начинает доминировать покупатель, способный оплатить только самый минимальный первоначальный взнос при покупке квартиры в кредит. Как следствие этого, увеличение спроса на ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в 20%.
Доля таких кредитов увеличилась с 33% в I квартале 2020 года до 45% в I квартале 2021-го. (Из доклада «Обзор финансовой стабильности» Банка России от 31 мая 2021 года).
Вывод: Люди нуждаются в квартирах, но значительные суммы на первоначальный взнос собрать не способны. Количество таких малоимущих покупателей растёт.
3. Увеличение количества рискованных кредитных схем.
Произошло увеличение рискованных сделок, где первоначальные взносы по ипотечным кредитам, оплачиваются за счёт взятых под это потребительских кредитов. То есть происходит наслаивание кредита на кредит.
Причём доля сложных ипотечных кредитов растёт. По данным АКРА (Аналитического кредитного рейтингового агентства) количество таких сделок увеличилось с 2%, по состоянию на апрель 2020 года, до 7% на апрель 2021 года.
Вывод: Значительная часть покупателей квартир не имеет денег даже на минимальный первоначальный взнос. Доля таких покупателей растёт.
4. Увеличение объёма просрочек по кредитам.
Согласно прогнозу АКРА (Аналитического кредитного рейтингового агентства), посвящённого состоянию рынка строительства в России, объем просроченной задолженности по ипотеке в 2022 году в России может вырасти втрое, по отношению к 2021 году — до более 200 млрд руб.
Сюда же можно отнести и прогноз государственной корпорации ДОМ РФ, от 1-го квартала 2021 года, о росте количества проблемных ипотечных кредитов, с просроченной задолженностью свыше 90 дней, в течение ближайших 12 месяцев, до уровня 2,5% от общего количества кредитов, с сегодняшнего уровня в 0,7%
Вывод: Часть покупателей квартир в новостройках, уже после их приобретения, стали беднее, и не способны обслуживать и погашать ранее взятые кредиты. Причём количество таких проблемных заёмщиков растёт
5. Происходит изменение графика выплат и сроков погашения взятых кредитов.
Обратите внимание: Как не прогадать с оценкой недвижимости для рефинансирования ипотеки.
Для получения более комфортного графика исполнения платежей заёмщики, в период с июля 2020 года по апрель 2021 года, увеличили средний срок ипотечного кредита на 2,2 года, до более 20 лет (данные АКРА).Вывод: Для части потенциальных заёмщиков, еще недавно стандартные условия оплаты, стали не подъёмными, не возможными к обслуживанию, что свидетельствует о том, что средний заёмщик стал беднее.
Кроме того, имеются дополнительные данные, свидетельствующие об уменьшении покупательской способности людей. К ним можно отнести:
1. Уменьшение средних габаритов квартир в новостройках, которые приобретают покупатели жилья.
В 2019 года средняя площадь купленных в Москве квартир составляла 58—59 кв. м. В 2020 году этот показатель начал сокращаться. В 2021 году уменьшение среднего метража квартир продолжилось. Средняя площадь квартир, приобретённых в 2021 году, по данным аналитического цента Метриум, составила 50-52 кв. м.
2. Сюда же можно отнести и факт того, что в продажах увеличилась доля студий с 9,4% в апреле 2020 года до 17,9% в апреле 2021-го. Одновременно сократилась доля трёхкомнатных квартир — с 20,2% до 15,6%.
Эти данные ясно иллюстрируют факт того, что средний покупатель стал беднее, он хочет большую рассрочку, меньший первый взнос, меньший размер месячных платежей, готов на меньшую площадь купленной квартиры.
При этом, все равно, средний покупатель перестаёт платить вовремя, и в полном объёме.
Далее.
С 1 июля произойдёт изменение условий получения льготной ипотеки.
Программа продлевается на год, до июля 2022 года, при условии повышения льготной ставки с 6,5% до 7%, и уменьшения максимального размера кредита для всех регионов с 6—12 млн до 3 млн руб.
Сегодня разница в ставках между льготной и «обычной» ипотекой составляет 2—2,5%, что даёт разницу в размере ежемесячного платежа примерно на 22%.
Из-за указанной разницы более 90% покупателей жилья выбирают льготную ипотеку.
Ввиду ожидаемого дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ, средняя ставка по обычным ипотечным кредитам может достичь 9—9,5% к концу текущего года (сегодня — 7,3%).
Согласно информации президента Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонида Казинеца, которую он изложил для портала ЕРЗ.РФ, в настоящий момент совокупная ипотека по кредитам в размере более 3 млн руб. — это, в денежном выражении, более половины всех полученных ипотечных кредитов.
Так что даже объявленное продление программы льготной ипотеки затронет, всего лишь, менее половины сделок.
По остальным же, произойдёт существенное увеличение процентной ставки, и как следствие, уменьшение количества таких сделок.
То есть, с 1 июля 2021 года внимание значительного количества потенциальных покупателей к новостройкам снизится.
Более того. Это происходит уже сегодня, независимо от наличия льготной ипотеки, или ее отсутствия, в связи с ростом цен на квартиры в новостройках.
Так, согласно обзору агентства «РБК-Недвижимость», происходит переток части покупателей с первичного рынка на вторичный, по причине того, что цены на первичном рынке практически сравнялись с ценами на вторичном, а в отдельных случаях, стали даже более дорогими.
Согласно данным обзора, в целом по Москве, ценовой перекос в пользу новостроек отмечен в 52-х из 125-ти районах города,
В этом случае, люди предпочитают покупать готовое жилье, а не переплачивать за новостройки, ожидание новоселья в которых, может затянуться на несколько лет.
Таким образом, уже произошедшее значительное повышение цен, усугубляется отменой льготной ипотеки по большей части сделок с 1 июля 2021 года.
Это приведёт к значительному падению продаж.
Еще до принятого решения о частичном продлении программы льготного кредитования, согласно прогнозу, который дал директор по развитию одного из крупнейших застройщиков России А101 Дмитрий Цветов на XIX Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», в случае отмены программы субсидирования ставок (льготной ипотеки), падение продаж в новостройках в Москве составит 50%, а регионах 70%.
После принятого решения о частичном продлении программы, ожидать столь значительного падения не приходится, однако какое-то падение будет.
Мы разобрали ситуацию со стороны спроса.
Она заключается в том, что после 1 июля 2021 года можно ожидать падения объёмов продаж в новостройках.
Теперь разберём ситуацию с предложением.
Согласно данным анализа положительных заключений экспертизы проектной документации, выданных в отношении многоквартирных домов, который был произведён порталом ЕРЗ РФ, в феврале 2021 года, положительное заключение экспертизы проектной документации получили 146 объектов от 99 застройщиков.
По сравнению с февралём 2020 года количество объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации, увеличилось на 28,1%, по сравнению с январём — на 23,7%. Прирост стабильно наблюдается в течение последних пяти месяцев, средний прирост к аналогичному периоду годичной давности составляет 46%.
С начала года положительное заключение экспертизы проектной документации получили 264 объекта — на 32,7% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
Согласно данным из обзора многоквартирного жилищного строительства в России за апрель 2021 года, подготовленного Аналитическим центром ДОМ.РФ, запуск новых проектов многоквартирного долевого строительства в России по итогам апреля 2021 года достиг 4,4 млн кв. м.
Это в два раза превосходит аналогичный показатель за апрель прошлого года.
В случае удержания этого темпа до конца года, суммарный годовой объем запусков составит 47 млн кв. м, что на 8 млн кв. м больше объёмов запусков новых проектов многоквартирного жилья в 2020 году.
По оценке специалистов ДОМ.РФ, выход новых проектов на рынок превосходит показатели годовой давности уже девятый месяц подряд. Всего с августа 2020 года по апрель текущего запущено 27,4 млн кв. м многоквартирного жилья (+58% к аналогичному периоду прошлого и позапрошлого годов).
Таким образом, обстоит ситуация с предложением. Предложение растёт. И будет нарастать ближайшие несколько лет (цикл строительства новых домов занимает не меньше двух лет).
Возникает классическая рыночная ситуация.
С одной стороны – уменьшение спроса.
С другой стороны – увеличение предложения.
Такая кластическая ситуация должна разрешится классическим способом – уменьшением цены.
По мнению экспертов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), в 4-м квартале 2021 года цены на жилье упадут на 5—7%.
Если об этом не будет объявлено официально (застройщики посчитают неприемлемым для себя делать объявления, которые будут указывать на появившиеся проблемы с продажами), то можно ожидать появления разнообразных скидочных программ.
Имейте это ввиду.
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
👉Все застройщики и ЖК блога
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , или в мессенджер .
💲Мои услуги и расценки
Я,
в Вконтакте
в Телеграм
в Фэйсбук
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки).