Как не прогадать с оценкой недвижимости для рефинансирования ипотеки

Картинка создана с помощью сайта Freepik.com

В каком случае можно обойтись без выезда специалиста на объект?

Отказаться от выезда специалиста на объект можно в следующих случаях: при оформлении недвижимости в собственность, которая была приобретена с помощью заемных средств или при рефинансировании ипотеки. Обязательным условием для оценки без выезда специалиста является отсутствие отделки у объекта недвижимости.

А что же понимается под отделкой?

Квартира «без отделки» по данным портала ВТБ https://zalog-ocenka.ru/ - это когда отсутствует напольное, настенное и потолочное покрытие, не установлены межкомнатные двери.

По данным, приведенным оценочными компаниями, квартира без отделки на первичном рынке - это когда не производились отделочные работы. Объект может быть даже без внутренних перегородок (так называемые квартиры свободной планировки). Допускается: стяжка пола, штукатурка стен, разводка электрики, установка сантехники, дверей, пластиковых окон.

Для вторичного рынка понятие «без отделки» означает, что удалена старая отделка и осуществляется комплекс мероприятий, связанных с ремонтными и отделочными работами, в ходе которых производится установка или замена отдельных конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые. В основном в таких квартирах необходимо выполнить: стяжку пола, штукатурку стен, разводку электрики, установку сантехники, дверей, пластиковых окон.

В договорах продажи недвижимости еще присутствует такое понятие как «под чистовую отделку». Специалистами по оценке оно понимается следующим образом:

Выполнены штукатурка стен, черновая стяжка пола, прокладка теплых полов совместно с устройством стяжки, прокладка систем отопления, подведение горячего и холодного водоснабжения (без комплектации и установки санфаянса), электросиловая разводка (без установки и комплектации электроприборов и оборудования, установка стеклопакетов в оконные проемы, стены подготовлены под оклейку обоев (или других финальных материалов). Подключена сантехника.

В каком случае обязателен выезд специалиста на объект?

При оформлении кредитного договора на вторичное жилье или же при рефинансировании ипотечного договора на недвижимость с отделкой не обойтись без выезда специалиста на объект.

Обязателен ли выезд специалиста при рефинансировании ипотеки?

Все зависит от состояния Вашей недвижимости и завершены ли в ней ремонтные работы. Если Вы находитесь в процессе отделочных работ и, например, не установили межкомнатные двери или не постелили напольное покрытие, то можете смело указывать, что квартира “без отделки”, а значит можно обойтись и без выезда специалиста на объект.

Что такое рыночная стоимость объекта?

Рыночная стоимость Вашей квартиры - это наиболее вероятная цена, по которой можно реализовать ее на рынке в условиях конкуренции, когда каждая сторона принимает решение исходя из своих возможностей и приоритетов. Публикуя объявление на сайте «купи-продай», Вы конечно можете запросить стоимость и выше указанной рыночной цены, но при этом снижается вероятность того, что Вы совершите сделку в ближайшие 3 месяца - именно такой срок закладывается на реализацию ликвидного жилья.

Как получить оценку недвижимости с высокой рыночной стоимостью?

Высокая рыночная стоимость важна, если остаток задолженности по ипотечному договору высок и период до окончания срока выплаты очень большой. Бывают ситуации, что недвижимость приобретена на пике сезонных рыночных цен, а процедура рефинансирования совершается в других условиях, когда рыночная стоимость объекта недвижимости значительно ниже.

Чтобы не прогадать с рыночной стоимостью, которую оценочная компания укажет в отчете, Вам необходимо пригласить специалиста на объект и обратить его внимание на детали. Например, вид из окна. Есть утверждение, что недвижимость категории выше среднего имеет добавочную стоимость около 20% за красивый вид из окна. Возможно, что Вы с соседями благоустроили придомовую территорию или рядом открылся гипермаркет.

Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.

Составьте список того, что по Вашему мнению является добавленной стоимостью Вашей недвижимости.

Как подтвердить стоимость ремонта?

Если же, требуется оценка недвижимости, в которой осуществлен ремонт, то немаловажно подтвердить стоимость такого ремонта.

Во-первых, у специалистов по оценке есть своя градация ремонтов.

  • Хорошее состояние

Ухоженная квартира с качественным ремонтом с использованием современных отделочных материалов, сантехники. Косметический ремонт не требуется. Сюда также относится состояние квартиры, в котором был сделан евроремонт более 5-ти лет назад.

  • Отличное (евроремонт) состояние

Ремонт произведен с применением высококачественных отделочных материалов, без визуально заметных дефектов элементов отделки. Установлена современная сантехника и кухня (освещение, техника и гарнитур). дополнительными (но только при условии отсутствия дефектов) отличительными признаками являются - разноуровневые потолки, скрытая разводка сантехнических труб, плитка в санузлах и на полу в кухне и коридоре, большие встроенные шкафы, паркетный пол, расположение розеток по стандартам, правильная высота выключателей, правильно подобранный стиль и материалы.

  • Ремонт премиум класса

Евроремонт: углы комнат приводятся к 90 градусов, плоскости выровнены по вертикали и горизонтали, произведен монтаж системы безопасности с домофоном и видео наблюдением, монтаж электропроводки, монтаж системы вентиляции и кондиционирования, монтаж многоуровневых потолков. Наличие индивидуального дизайн-проекта: чертежи, подбор материалов, комплектация мебелью и т.д. Наличие сложных стен, ниш, проемов, арок, колонн, лепного декора. Утеплены и остеклены лоджии и балконы, обновлены входные и межкомнатные группы, окна. При выполнении евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества, а только высококачественные материалы от ведущих производителей, используемые материалы должны быть произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров.

Согласитесь, что специалист по оценке не может владеть всей информацией о стоимости материалов, брендах и т.д. И для кого-то ваш эксклюзивный ремонт с авторскими материалами может выглядеть как отсутствие ремонта вообще (например при создании интерьера в индустриальном стиле или в стиле лофт, минимализм). Поэтому важно иметь не только дизайн-проект, но и сохранять все чеки на материалы, которые пригодятся Вам еще и для имущественного вычета. При возникновении спорных моментов, чеки и счета-фактуры помогут обосновать Вашу позицию всем заинтересованным лицам.

Отличаются ли отчеты с выездом специалиста и без между собой?

Если оценка объекта недвижимости осуществлялась без выезда специалиста, то в отчете будет указано:

  • Оценщик не проводил проверку подлинности и соответствия законодательству представленных материалов, а исходил из достоверности данных, предоставленных Заказчиком.
  • Расчет стоимости проводился на основе данных, подтвержденных заказчиком, что состояние внутренних помещений без отделки и требует проведения отделочных работ.
  • А также раздел отчета об оценке «Фотографии Объекта оценки» будет пустым.

Нужно ли бояться отчета об оценке при рефинансировании ипотеки?

Да, иногда отчет об оценке может навредить Вам как заемщику. Это может произойти в следующих случаях:

  • на рынке произошло сильное снижение цен на недвижимость
  • ваш объект недвижимости стал неликвидным по независящим от Вас обстоятельствам: выброс вредных веществ с предприятий поблизости, организация мусорохранилища рядом с вашим домом и т.д.
  • вами произведена перепланировка без согласования

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию с отчетом об оценке недвижимости и с выгодой для себя пройти процедуру рефинансирования рекомендую сначала изучить весь материал и только потом заключать договор с оценочной компанией.

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Как не прогадать с оценкой недвижимости для рефинансирования ипотеки.



Закрыть ☒