Покупка земельного участка для строительства сопряжена с множеством юридических нюансов, и один из самых серьезных рисков связан с особыми зонами, которые могут ограничивать использование земли. Согласно Земельному кодексу РФ (статья 105), существует целый ряд территорий с особыми условиями использования. К ним, в частности, относятся:
- зоны охраны памятников культуры и истории;
- охранные территории линий электропередач, железных и автомобильных дорог, а также других инженерных сооружений;
- водоохранные и рыбоохранные зоны вместе с прибрежными защитными полосами;
- санитарно-защитные зоны вокруг промышленных предприятий;
- и другие аналогичные территории.
Наличие любой из этих зон накладывает на собственника участка правовые ограничения, которые зачастую делают невозможным возведение капитальных объектов или существенно сужают возможности застройки.
Ложное чувство безопасности: почему официальные документы могут вводить в заблуждение
Покупая землю под застройку, инвестор или частное лицо, как правило, тщательно изучает официальные документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и карты градостроительного зонирования. Если в этих бумагах не указаны ограничения, покупатель уверен, что может строить в рамках разрешенного использования. Однако судебная практика демонстрирует обратное.
Интересное: Что построят в промзонах Москвы.
Суды регулярно выносят вердикты, обязывающие снести уже возведенные здания, если они нарушают режим охранных зон. Чаще всего это происходит при строительстве вблизи газопроводов. Также распространены решения об уменьшении этажности или изменении архитектурных решений объектов, попавших в зону охраны культурного наследия. Если же строительство только планируется, собственник рискует вовсе не получить разрешение на строительство в желаемом объеме.
Правовые коллизии: почему суды не защищают застройщиков, полагавшихся на ЕГРН
Возникает закономерный вопрос: почему судебные инстанции не встают на сторону добросовестного застройщика, который действовал на основе официальных данных? Ответ кроется в юридической природе документов.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), хотя и необходим для получения разрешений, сам по себе не устанавливает правовой режим участка. Это информационный документ, который лишь отражает данные из других источников. Он не входит в состав документации по планировке территории.
Фактическим «пропуском» на строительство является разрешение на строительство, которое выдается с учетом всех установленных ограничений. Процедура же установления охранных зон регулируется не градостроительным, а профильным законодательством. Например:
- зоны охраны объектов культурного наследия — законом об охране памятников;
- водоохранные зоны — Водным кодексом;
- охранные зоны линий связи — законом «О связи».
Таким образом, отсутствие отметки об охранной зоне в ГПЗУ или на карте зонирования не означает, что эта зона не установлена законом. Эти документы лишь обеспечивают публичный доступ к информации, но не формируют ее. Аналогичная ситуация и с ЕГРН: на сегодняшний день реестр не является исчерпывающим и надежным источником данных обо всех обременениях.
На пути к решению: законодательные изменения и практические советы
Законодатель осознает проблему разрозненности информации. С 2025 года в силу вступит норма, обязывающая вносить все ограничения в ЕГРН. До этого момента считается, что зона установлена, даже если ее нет в реестре, при условии, что она была создана до 1 января 2022 года на основании правового акта государственного органа или решения суда.
Что же делать покупателю земли прямо сейчас? Чтобы минимизировать риски, необходимо действовать на опережение:
- Проведите комплексную проверку. Не ограничивайтесь изучением документов. Лично осмотрите местность на предмет наличия водоемов, памятников, ЛЭП, промышленных предприятий. Их близость — первый сигнал о потенциальных ограничениях.
- Направьте официальные запросы. Обратитесь в местную администрацию с запросом о всех принятых решениях об установлении охранных зон. Изучите судебную практику по данному району.
- Уделите особое внимание газопроводам. В свете активной позиции газоснабжающих организаций по сносу построек в охранных зонах, целесообразно сделать отдельный запрос в региональное подразделение газовой компании о прохождении трасс и планируемом строительстве.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
