Еще один неочевидный риск покупателя земли: отсутствие в ЕГРН и градостроительной документации сведений об охранных зонах

Перечень зон с особыми условиями использования территорий содержится в статье 105 Земельного Кодекса. К ним относятся, например:

  • зоны охраны объектов культурного наследия;
  • охранная зона объектов электроэнергетики, железных, автомобильных дорог, иных сооружений;
  • водоохранные (рыбоохранные) зоны и прибрежные защитные полосы;
  • санитарно-защитная зона;
  • и т.д.

Каждая из этих зон накладывает предусмотренные профильным законодательством ограничения в использовании земельного участка, в том числе способна ограничивать возможность строительства на нем каких-либо капитальных объектов.

Приобретая земельный участок для строительства, покупатель рассчитывает, что в случае отсутствия указания на какие-либо ограничения и зоны с особыми условиями в выписке из ЕГРН, градостроительном плане участка и на карте градостроительного зонирования, он полностью застрахован от таких ограничений и может строить тот объект, который соответствует градостроительной документации.

Однако судебная практика говорит об ином.

Интересное: Что построят в промзонах Москвы.

Вынесено множество решений:

  • об обязании сноса строений, созданных в различных охранных зонах (особенно часто это случается при строительстве в охранной зоне газопровода),
  • об уменьшении высотности строений в охранной зоне объекта культурного наследия,
  • и так далее.

В случае, если здание только планируется к постройке, собственник рискует не получить разрешение на строительство в планируемых объемах, планируемой этажности, как это нередко бывает, например, в случае попадания участка в зону охраны объектов культурного наследия или защитную зону такого объекта.

Почему же суды не встают на сторону застройщика, который руководствуется сведениями из ЕГРН, градостроительным планом и картой градостроительного зонирования?

Градостроительный план земельного участка требуется застройщикам для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, сам по себе он исключен из документации по планировке территории, он не формирует правовой режим земельного участка, а лишь в информационных целях указывает характеристики земельного участка, содержащиеся в иных документах.

Только разрешение на строительство показывает, допустимо ли размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и установленными ограничениями.

Процедура установления охранных зон регламентирована соответствующим профильным законодательством:

  • в отношении охранных зон – это законодательство об охране объектов культурного наследия,
  • водоохранные зоны и прибрежные защитные зоны формируются в соответствии с Водным кодексом,
  • охранные зоны линий и сооружений связи – в соответствии с законом «О связи»,
  • √ и так далее.

Тот факт, что в градостроительном плане не отражены зоны с особыми условиями использования территорий не свидетельствует о том, что данные зоны не установлены.

Правила землепользования и застройки также не устанавливают зоны, а лишь отображают их границы, обеспечивая публичный доступ к информации. Поэтому отсутствие отображения зон на карте градостроительного зонирования также не означает, что такие зоны в действительности не установлены.

Аналогична ситуация и с ЕГРН.

Таким образом, на данный момент отсутствует надежный единый свод информации о земельных участках.

Законодатель пытается решить проблему: в 2018 году была принята норма о том, что с 2025 года все ограничения и обременения должны будут указываться в ЕГРН, а до этого момента регламентирован перечень случаев, при которых зоны считаются установленными, даже если сведений о них нет в ЕГРН, но при условии, что они установлены до 1 января 2022 года

  • правовым актом органа государственной власти или органа местного самоуправления либо
  • решением суда

Рекомендации покупателю земельного участка

  1. Не ограничивайтесь анализом выписок из ЕГРН, Правил землепользования и застройки и градостроительного плана: изучите местность, где находится земельный участок, на предмет обнаружения водных объектов, объектов культурного наследия, линий связи или электроснабжения, предприятий с санитарно-защитными зонами и так далее
  2. Обратитесь в местную администрацию с запросом информации о принятых решениях, согласованиях или нормативных актах об установлении особых охранных зон, изучите решения судов по данной тематике в отношении интересующего адреса и адресов прилегающих объектов
  3. В свете активности газоснабжающей компании по судебным искам о сносе строений рядом с газопроводами, либо на участках, где планируется строительство газопроводов, есть смысл сделать соответствующие запросы в региональные подразделения этой компании.

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Еще один неочевидный риск покупателя земли: отсутствие в ЕГРН и градостроительной документации сведений об охранных зонах.


Закрыть ☒