Анализ рынка недвижимости Москвы за первые три месяца 2021 года показывает, что его динамика во многом определяется инерцией. Хотя основные экономические факторы, стимулировавшие рост в прошлом году, уже исчерпали себя, продавцы по-прежнему стремятся к повышению цен, продолжая двигаться по накатанной колее.
Причины формирования текущей рыночной ситуации
Чтобы понять истоки нынешнего положения, стоит вспомнить, что 2020 год был отмечен значительным подорожанием жилья. Этот всплеск был вызван целым комплексом объективных причин, которые сложились в уникальную конъюнктуру:
- Программа льготной ипотеки для покупки квартир в новостройках, которая сделала кредиты более доступными.
- Снижение доходности банковских вкладов, что заставило многих инвесторов искать альтернативные способы сохранения капитала.
- Дефицит ликвидных предложений на рынке, который не успевал за резко возросшим спросом.
- Ослабление курса рубля, начавшееся летом 2020 года и подстегнувшее интерес к недвижимости как к защитному активу.
К концу прошлого года влияние этих драйверов ослабло, и спрос начал постепенно снижаться. Вместе с этим ушла и острая нехватка привлекательных предложений. Льготная ипотека, безусловно, продолжала поддерживать рынок, но её вклад в общий объём сделок стал менее значительным.
Ключевые тенденции первого квартала 2021 года
Несмотря на охлаждение спроса, цены продолжили расти по инерции. С декабря 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась примерно на 4%. Однако важно отметить, что этот рост носит избирательный характер. Дорожает в первую очередь жильё, доступное для покупателей с льготной ипотекой, — сегменты эконом- и комфорт-класса.
В то же время на рынке жилья бизнес-класса наблюдается противоположная динамика — здесь фиксируется снижение цен.
Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.
За первый квартал удешевление в этом сегменте составило около 1,5%, что служит ярким подтверждением описанного выше ценового раскола.Основной движущей силой роста цен на доступное жильё стали психологические ожидания продавцов. Наблюдая за стремительным подорожанием в предыдущие месяцы, владельцы квартир, выводя свои лоты на рынок, стали закладывать в цену дополнительную премию, опасаясь продать слишком дёшево.
Сложившаяся ситуация напоминает известную шутку времён бума 2000-х годов, когда цены взлетели на волне высоких нефтяных доходов:
Покупатели часто жалуются на завышенные цены на жильё. Но как только сами решают продать свою квартиру, сразу же устанавливают максимальную цену, считая её более чем справедливой.
Прогнозы и перспективы развития рынка
На горизонте уже просматриваются несколько важных тенденций, которые будут определять дальнейшую динамику:
- Застройщики активизируют вывод новых проектов, стремясь воспользоваться оставшимся временем действия льготной ипотечной программы.
- Покупатели, в свою очередь, стараются успеть заключить сделку на выгодных условиях до окончания действия госпрограммы.
- Повышение ключевой ставки Центробанком, которое уже началось и, вероятно, продолжится, что в перспективе сделает кредиты дороже.
Первый фактор может оказывать сдерживающее давление на цены из-за усиления конкуренции между девелоперами. Второй, напротив, временно подстёгивает спрос и цены. Влияние же роста ставок, скорее всего, проявится не сразу, а с некоторым временным лагом.
Учитывая эти данные, можно предположить, что во втором квартале 2021 года цены продолжат умеренный рост. Однако уже с третьего квартала вероятна некоторая коррекция, хотя значительного падения цен ожидать не стоит. Скорее всего, коррекция будет происходить за счёт косвенных методов — различных скидок, акций и специальных предложений от застройщиков и продавцов. В среднесрочной перспективе рынок, вероятно, войдёт в фазу стабильности с возможным незначительным ростом цен.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Рынок недвижимости Москвы, итоги первого квартала 2021 года.
