Сдача жилья в аренду может быть как официальной, так и неофициальной. В этой статье мы подробно разберем, почему важно заключать договор найма и как это сделать правильно, чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы.
Почему официальный договор — ваша страховка
Сдача квартиры или дома по устной договоренности, «на честном слове», лишает собственника любых гарантий. В такой ситуации вы рискуете столкнуться с порчей имущества, несанкционированной субарендой или даже с тем, что жильцы просто перестанут платить. Кроме того, отсутствие договора делает вас уязвимым перед возможным шантажом со стороны нанимателя, который может пригрозить сообщением в налоговые органы. Официально зарегистрированный договор найма жилого помещения — это ваш основной инструмент для разрешения возможных конфликтов, споров и недопониманий.
Что такое договор найма жилого помещения?
Это юридическое соглашение, по которому собственник (наймодатель) обязуется передать нанимателю (квартиранту) жилое помещение во владение и пользование для проживания за определенную плату. Важный нюанс: если у недвижимости несколько владельцев, для заключения договора потребуется письменное согласие каждого из них.
Ключевые пункты договора найма
Чтобы документ был полноценным и защищал обе стороны, в него необходимо включить следующие данные и условия:
- Паспортные данные наймодателя и нанимателя.
- Состав семьи нанимателя, который будет проживать в квартире. Это важно: если супруг(а) не указан в договоре, он не имеет права вселиться без согласия собственника.
- Полный адрес и технические характеристики жилья (площадь), а также детальная опись всего передаваемого имущества: мебели и бытовой техники.
- Размер ежемесячной платы, точные сроки её внесения (например, до 25-го числа каждого месяца) и способ передачи денег (наличные, банковский перевод). Для защиты от инфляции можно указать, что сумма рассчитывается в эквиваленте на день платежа. Также фиксируются размер залога и условия его возврата.
- Распределение обязанностей по оплате коммунальных услуг и услуг связи.
- Порядок проведения текущего и капитального ремонта, а также устранения неисправностей (например, кто и за чей счет чинит сантехнику).
- Периодичность и условия посещения жилья собственником для проверки его состояния.
- Срок действия договора. Если срок не указан, договор считается бессрочным, что влечет за собой определенные налоговые обязательства для собственника. Кроме того, расторжение бессрочного договора с недобросовестным жильцом, который съехал, может потребовать обращения в суд.
Регистрация договора
Договор найма и все дополнительные соглашения к нему составляются в письменной форме в трех идентичных экземплярах: для наймодателя, для нанимателя и для регистрирующего органа (как правило, местного исполнительного комитета). Договор считается заключенным именно с даты его официальной регистрации.
Практические советы: как выбрать хороших жильцов
Каждый собственник надеется на идеальных квартирантов, но реальность часто оказывается иной. Чтобы не столкнуться с безответственными или проблемными жильцами, стоит проявить бдительность на этапе отбора.
- Проведите личное собеседование. Не стесняйтесь задавать вопросы: почему человек ищет жилье, где работает, как долго планирует арендовать. Ваша открытость задаст тон и отсеет тех, кому есть что скрывать.
- Изучите соцсети. Большинство кандидатов активны в социальных сетях. Просмотр публичного профиля может дать дополнительную информацию об образе жизни и привычках человека.
Обратите внимание: Как выглядит договор найма жилого помещения и что в нём необходимо учесть?.
- Рассмотрите знакомых. Самый безопасный вариант — сдать жилье друзьям или знакомым ваших друзей. Но даже в этом случае обязательно заключайте официальный договор, чтобы отношения были четко регламентированы, а не держались на доверии.
- Будьте осторожны с агентствами. Риелторские услуги экономят ваше время, но их главная цель — быстро закрыть сделку и получить комиссию. Агент может не проводить глубокую проверку кандидата. Тщательно выбирайте компанию с проверенной репутацией.
Акт приема-передачи: фиксируем состояние жилья
В момент заселения обязательно составьте и подпишите акт приема-передачи жилого помещения. Этот документ, составляемый в двух экземплярах, фиксирует состояние квартиры на старте аренды.
Что должно быть в акте:
- Описание состояния отделки и ремонта.
- Подробная опись мебели и техники с отметками об имеющихся повреждениях.
- Подтверждение исправности сантехники, электропроводки и всех приборов.
- Запрет на сдачу в субаренду без согласия собственника.
- Правила относительно содержания домашних животных.
- Показания счетчиков воды и электроэнергии на момент заселения.
- Порядок уборки, ухода за растениями и мебелью.
- Правила приема гостей и соблюдения тишины.
Совет: В день подписания акта и передачи ключей сделайте подробные фотографии всех комнат и ценного имущества. Это будет неоспоримым доказательством в случае споров о порче.
Залог и другие меры безопасности
Стандартной и разумной практикой является взимание залога в размере одной месячной платы за аренду. Эти деньги страхуют вас от ряда неприятностей:
- Внезапный выезд жильцов до окончания срока договора (компенсирует время на поиск новых).
- Непогашенные долги за коммунальные услуги.
- Порча мебели, техники или отделки, требующая ремонта.
- Исчезновение предметов интерьера.
Эта практика, широко распространенная в Европе и США, хорошо зарекомендовала себя и в странах СНГ.
Финансовые и юридические рекомендации
- Будьте тверды. При систематических задержках оплаты или нарушении других условий не идите на поводу у жильцов. Разрывайте отношения оперативно, чтобы минимизировать убытки.
- Принимайте платежи официально. Оптимальный способ — перевод на банковскую карту. Если расчет наличными, обязательно берите расписку с указанием суммы, даты и оплачиваемого периода.
- Застрахуйте имущество. Договор страхования жилья от пожара, затопления и других рисков — это небольшая плата за спокойствие и уверенность в сохранности вашей недвижимости.
- Нотариальное удостоверение. Закон не обязывает заверять договор найма у нотариуса. Однако его услуги помогут составить юридически безупречный документ с учетом всех нюансов и пожеланий сторон, что особенно актуально для дорогой недвижимости или долгосрочной аренды.
>>> Консультацию по вопросам минимизации рисков при долгосрочной аренде для читателей издания «Вечерний Гомель» предоставила нотариус Гомельского нотариального округа Светлана Кучинская.
>>> Задать свой вопрос специалистам Белорусской нотариальной палаты можно на сайте belnotary.by
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как грамотно заключить договор найма с квартирантами.
