На этой неделе аналитики ЦИАН официально зафиксировали начало снижения цен на первичном рынке жилья. Это первое падение прайсовых цен, отмеченное статистикой, с 2019 года, что сигнализирует о смене рыночного тренда.
Над Столицей тучи ходят хмуро. Фото из интернета
Это признание отражает серьёзные трудности, с которыми столкнулись застройщики. Важно понимать, что статистика ЦИАН учитывает только официальные, «прайсовые» цены, в то время как реальные сделки часто заключаются со значительными скидками, которые в отчётах не видны.
При этом вызывает вопросы молчание аналитиков относительно ситуации на рынке вторичного жилья, где открытая ценовая коррекция наблюдается уже третий месяц подряд.
Как я отмечал ранее, обвал цен на недвижимость в России развивается по предсказуемому сценарию, состоящему из нескольких ключевых фаз.
Фото из интернета
Фазы рыночного спада
1. Стагнация
Эта фаза наступает после периода ажиотажного спроса и характеризуется резким сокращением количества сделок. Стагнация может быть как явной, так и скрытой от широкой публики.
2. Скрытые скидки на первичном рынке
Застройщики формально поддерживают высокие цены в прайс-листах, но на практике предлагают покупателям существенные неафишируемые скидки, чтобы стимулировать сбыт.
3. Сброс «новой вторички» и фиксация прибыли
Инвесторы и спекулянты, почувствовав разворот рынка, начинают активно продавать квартиры, купленные на стадии строительства, предлагая их с хорошими скидками, чтобы зафиксировать прибыль и выйти в денежные средства.
4. Явная коррекция цен
Столкнувшись с катастрофическим падением спроса, девелоперы вынуждены официально пересматривать и снижать свои прайсовые цены, что и наблюдается сейчас.
Пузерек-то сдувается. Фото из интернета
За этим может последовать эффект снежного кома: рост неплатежей по ипотеке, усиление конкуренции со стороны вторичного рынка, новые экономические трудности и выброс на рынок залогового жилья.
Обратите внимание: Все лучшие новостройки Краснодара.
Другими словами, начинает формироваться идеальный шторм для рынка.Хотя официальное снижение прайсов пока скромное — около 0,9%, реальные скидки для покупателей в отдельных случаях уже достигают 5-10%.
Ключевое значение имеет сам факт начала открытой коррекции. То, что девелоперы пошли даже на символическое снижение официальных цен, является ярким индикатором того, что нисходящий тренд стал свершившимся фактом.
Фото из интернета
Психология покупателей кардинально изменилась: их ожидания теперь настроены на дальнейшее снижение цен. Это именно то, чего застройщики боялись больше всего, так как рынок недвижимости обладает свойством положительной обратной связи. Новое падение цен будет лишь подогревать ожидания дальнейшего удешевления и откладывание покупок, что доказывает спекулятивную природу последнего бума.
Таким образом, девелоперы оказались в цугцванге. С одной стороны, им необходимо снижать цены, чтобы поддерживать денежный поток и обороты. С другой стороны, каждое снижение усиливает пессимистичные ожидания покупателей, которые решают подождать ещё, что в итоге ещё больше сокращает спрос.
Что ждёт рынок в ближайшем будущем?
В краткосрочной перспективе застройщики будут манипулировать прайсами, а их представители в СМИ продолжат уверять в скором восстановлении рынка. Однако реальные цены продолжат своё снижение.
Далее с рынка вторичного жилья уйдут наиболее неадекватно оценённые предложения. В прессе появятся сообщения о том, что «собственники снимают квартиры с продажи», что на самом деле может быть позитивным сигналом стабилизации. После этого цены на вторичку начнут падать более активно, оказывая дополнительное давление на рынок новостроек.
Государство, вероятно, сначала займёт выжидательную позицию. Но если ситуация для крупных застройщиков станет критической, возможны словесные интервенции чиновников.
Фото из интернета
Через подконтрольные медиа могут начаться намёки на возможное возвращение льготной ипотеки, госзакупку квартир или ограничение строительства для поддержки цен. Однако вопрос в том, сработают ли эти меры в текущих условиях. Похоже, что запас доверчивых покупателей, готовых верить в бесконечный рост, был исчерпан ещё в 2021 году.
Уважаемые читатели, мой YouTube-канал «Маэстро кризиса» начал своё вещание. Если вы хотите поддержать автора и глубже разобраться в экономических процессах, буду признателен за вашу подписку!
#цены на недвижимость #финансы #недвижимость #инвестиции #квартира
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Цены на новостройки официально начали падать! Это признал даже циah.
