Квартиры, дома и дачи сдают официально и неофициально. Разбираемся с рисками. При сдаче жилья под «честное слово» у собственника нет гарантий, что даже самые обаятельные квартиранты не вынесут имущество, случайно что-то не сожгут либо не будут сдавать её посуточно.
Кроме того, отсутствие договора может стать инструментом давления со стороны нанимателя, что он сольет информацию в налоговую и у владельца жилья будут неприятности. Таким образом, официально зарегистрированный договор найма – страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры.
Теоретическая часть
Итак, договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Учитывайте, что если собственников несколько, то все должны предоставить письменное согласие на договор найма с будущим квартирантом.
Что указывают в договоре найма
- паспортные данные обеих сторон;
- состав семьи квартиранта (если, например, супруг в договоре не указан, он не сможет вселиться в жилое помещение без разрешения собственника);
- адрес и площадь жилого помещения, перечисляют всю бытовую технику;
- размер платы за пользование помещением, срок оплаты (например, 25-е число каждого месяца), все залоги и предоплаты, а также порядок передачи денег (наличными, на карту банка, и т.п.), чтобы обезопасить себя от инфляционных рисков, рекомендуется указать сумму в эквиваленте на день платежа;
- кто оплачивает коммунальные услуги;
- вопросы ремонта (например, кто будет ремонтировать сантехнику в случае её поломки, и т. п.);
- периодичность посещения жилого помещения его собственником;
- срок действия договора ( если это не указано, он расценивается как бессрочный, что влечет за собой уплату подоходного налога за сдачу жилого помещения внаем до момента расторжения договора. А если наниматель фактически покинул помещение, и его место жительства неизвестно, и заключить с ним соглашение о расторжении договора невозможно, и тогда придется обращаться в суд).
Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме в трех экземплярах:
- один из которых хранится у наймодателя,
- второй – у нанимателя,
- третий – в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших эти договор, дополнительные соглашения к нему, и считаются заключенными с даты их регистрации вышеуказанными учреждениями.
Что в реальной жизни?
Каждый потенциальный наймодатель рассчитывает на порядочных, трезвых и вежливых квартирантов, но далеко не всем так «везёт».
Иногда получается, что в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые своими действиями окончательно рушат вашу веру в гуманизм и социальную справедливость.
Как вовремя распознать тех, кому не надо сдавать квартиру
- С потенциальными кандидатами необходимо беседовать! Не нужно стесняться задавать вопросы, в том числе о причинах, почему они ищут жилье.
- Сейчас все зарегистрированы в каких-либо соцсетях.
Обратите внимание: Как выглядит договор найма жилого помещения и что в нём необходимо учесть?.
Разумно и логично ознакомиться с фотографиями, которые выкладываются в общий доступ, возможно, там будет на что обратить внимание. - Самый относительно безопасный способ найти квартирантов – среди друзей и знакомых. При этом лучше заключить с ними договор найма официально, потому что иначе соглашение будет держаться исключительно на честном слове, а это чревато манипулированием.
- Если решите обращаться в агентство – проверьте его репутацию. С одной стороны, этот вариант удобен, не нужно тратить время на поиск кандидатов, переговоры, показ жилья. С другой стороны – в таком бизнесе благотворительностью не занимаются, соответственно, задача, стоящая перед посредником – побыстрее завершить сделку, и получить свои комиссионные. Естественно, в этом случае никто не напрягается, изучая подноготную нанимателя.
Акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения.
Передать жилое помещение квартиранту можно по акту, который составляется собственником и квартирантом в произвольной письменной форме в двух экземплярах.
Какие моменты в нем следует отразить:
- состояние ремонта;
- количество предметов мебели и их внешний вид, наличии (отсутствие) повреждений;
- подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
- запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
- разрешение либо запрет размещения домашних питомцев и их видов;
- показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи жилья;
- порядок посещения хозяина жилья с целью проверки состояния имущества и ремонта;
- уход за мебелью, цветами и содержание помещения в чистоте;
- правила поведения в отношении соблюдения правил общественного порядка и нахождения гостей.
Сфотографируйте жилое помещение в день передачи ключей и подписания акта!
Залог в сумме месячной арендной платы
Не лишним будет попросить у квартиранта сумму, которая компенсирует расходы собственника, если:
- жильцы внезапно выехали из помещения, не дожидаясь окончания срока действия договора найма, и собственнику понадобится время, чтобы найти новых нанимателей;
- остался долг по коммунальным платежам;
- обнаружилась испорченная мебель, сантехника и требуются расходы на ее восстановление;
- пропали предметы интерьера (некоторые недобросовестные наниматели любят прихватить с собой что-нибудь «на память»).
Отмечу, что такая практика широко распространена в Европе и США, а также положительно зарекомендовала себя в странах постсоветского пространства.
С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это не ваши проблемы.
В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения - это первый негативный звонок. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периоде оплаты.
Страхование жилого помещения, сдаваемого по договору найма, от затопления, пожара и тому подобных рисков, позволит собственнику жилья спать спокойно и быть уверенным в завтрашнем дне, поэтому однозначно рекомендую не жалеть денег на заключение такого договора.
Часто встречается вопрос, нужно ли договор найма удостоверять у нотариуса. Необходимости нет, но если стороны желают – нотариус поможет грамотно и профессионально составить такой договор с учетом пожеланий сторон, и удостоверит его.
>>> Как избежать необоснованных рисков при сдаче недвижимости на длительный срок читателей издания «Вечерний Гомель» консультировала нотариус Гомельского нотариального округа Светлана Кучинская.
>>> Задайте свой вопрос специалистам Белорусской нотариальной палаты на сайте belnotary.by
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как грамотно заключить договор найма с квартирантами.