Здравствуйте! В этой статье я поделюсь личным опытом регистрации в качестве самозанятого для легальной сдачи квартиры. Когда я сам столкнулся с этой задачей, готовых и понятных инструкций в интернете было не найти, поэтому решил систематизировать всю информацию.
Это не реклама и не проплаченный материал. Я не сотрудничаю с упомянутыми компаниями. Просто делюсь своим путем к легальному бизнесу. Если вы принципиально против уплаты налогов, эта статья не для вас. Она предназначена для тех, кто хочет вести дела официально, минимизируя риски и оптимизируя расходы.
Почему стоит задуматься о легализации?
Традиционная схема сдачи «в черную», по устной договоренности и за наличные, таит в себе серьезные проблемы. Рассмотрим их по степени важности:
1. Финансовые риски. Это ключевая опасность. Вы впускаете в свое жилье незнакомых людей. Даже договор и залог не всегда могут защитить от серьезного ущерба: порчи имущества, краж или затопления соседей.
2. Налоговые риски. Контроль за доходами граждан в России постоянно усиливается. ФНС активно цифровизируется, и вопрос об уплате налогов с доходов от аренды — лишь дело времени для каждого.
3. Репутационные риски. Конфликты с соседями из-за шумного или неадекватного поведения ваших жильцов могут испортить отношения на долгие годы.
Преимущества работы через Airbnb
Я предпочитаю сдавать апартаменты посуточно именно через эту платформу, и вот почему:
1. Безопасность. Все гости проходят верификацию. Система рейтингов и отзывов мотивирует их соблюдать правила. В случае проблем служба поддержки Airbnb помогает урегулировать ситуацию и компенсировать ущерб.
2. Широкая аудитория. Площадка привлекает ответственных путешественников со всего мира, что повышает загрузку и доходность.
3. Автоматизация. Весь процесс — от бронирования до коммуникации — происходит в приложении. Это экономит массу времени.
4. Гарантии оплаты. Все расчеты идут через сервис, и вы получаете деньги на карту без задержек и риска неоплаты.
Зачем становиться самозанятым? Ключевые преимущества режима
Цифровизация налоговой службы делает вопрос не «платить или не платить», а «когда начать платить». Сейчас — идеальное время, благодаря программе «Налог на профессиональный доход» (НПД). Ее плюсы:
1. Простота регистрации. Все делается онлайн за несколько минут, без визитов в налоговую.
2. Низкие ставки. Всего 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами.
3. Налоговый вычет. При регистрации вы получаете разовый вычет в 10 000 рублей.
4. Рост налоговой истории. Уплаченные налоги увеличивают вашу налоговую базу, что открывает доступ к другим вычетам, например, при покупке недвижимости (до 260 000 рублей).
5. Стабильность. Условия программы и налоговые ставки зафиксированы на 10 лет.
Ниже — пошаговая инструкция для тех, кто решил сдавать квартиру официально, с акцентом на работу с Airbnb.
Обратите внимание: На что важно обратить внимание во время поиска арендного жилья?.
Шаг 1: Регистрация в качестве самозанятого
Есть три основных способа:
а) Через отделение ФНС. Самый долгий и неудобный вариант.
б) Через приложение ФНС «Мой налог», если у вас уже есть личный кабинет налогоплательщика.
в) Через банк (самый простой путь). Услугу предлагают Сбербанк, Альфа-Банк и другие.
В Сбербанке регистрация происходит только через мобильное приложение. На сайте или в отделении эту услугу не оказывают. В приложении найдите раздел «Своё дело» на главном экране, выберите вид деятельности («Аренда квартир») и следуйте инструкциям.
В Альфа-Банке можно оформиться через приложение в разделе «Витрина» или с помощью сотрудника в отделении.
ВАЖНО: После регистрации через банк необходимо установить приложение «Мой налог». В нем нужно привязать свой статус самозанятого к выбранному банку, чтобы ФНС могла передавать данные для расчета налога. В «Мой налог» зайдите в «Прочее» -> «Партнеры» и выберите ваш банк.
После успешной привязки вы получите СМС о том, что стали плательщиком НПД.
Шаг 2: Формирование чеков (заявление о доходах)
Чек в данном случае — это не бумажка для клиента, а документ для ФНС, которым вы фиксируете свой доход для расчета налога.
Формировать чеки можно в приложении банка (в Сбере — в разделе «Своё дело» -> «Создать чек») или в «Мой налог».
При создании чека система спросит: «Кто ваш клиент?» От этого зависит ставка налога:
- Физическое лицо — ставка 4%. Применяется, если вы сдаете квартиру самостоятельно и получаете деньги напрямую от арендатора.
- Юридическое лицо/ИП — ставка 6%. Применяется при работе через агрегаторы, такие как Airbnb, Booking.com и т.д., так как деньги вам перечисляет именно юрлицо (сама платформа). Этот момент подтвержден ответом ФНС.
Далее нужно указать название клиента, сумму и ИНН. Здесь возникают два нюанса при работе с Airbnb:
1. ИНН Airbnb. Российский ИНН компании состоит из 10 цифр, а у Airbnb их 8. Решение простое: при создании чека поставьте галочку «Иностранная организация». В этом поле ИНН указывать не требуется.
2. Какая сумма облагается налогом? Airbnb переводит вам сумму за проживание за вычетом своего сервисного сбора, но включая оплату уборки. Логично было бы платить налог только с чистого дохода (минус расходы на уборку и управление). Однако, согласно разъяснениям ФНС, налог на профессиональный доход платится со всей полученной от агрегатора суммы, без вычета расходов.
Итог по чекам для Airbnb: указываете «Иностранная организация», вносите полную сумму, которую вам перевел сервис, и дату зачисления денег.
Шаг 3: Периодичность формирования чеков и оплата налога
Когда формировать чеки? Идеально — в день зачисления денег от Airbnb на вашу карту. Технически чеки можно создать и позже, но строго до 9-го числа следующего месяца. В Сбербанке была заявлена функция автоматического создания чеков, но на практике она часто не срабатывает. Лучше делать это вручную.
Когда и как платить налог? Сумма к оплате формируется на основе ваших чеков и появляется в приложении банка (в Сбере — в «Своём деле», вкладка «Мои налоги») или в «Мой налог» до 12-го числа следующего месяца.
Срок оплаты — до 25-го числа этого же месяца. Например, за доходы января налог нужно оплатить до 25 февраля. Оплатить можно прямо в том же приложении.
Надеюсь, этот подробный гайд поможет вам легализовать свой доход от аренды, сэкономив время на поиск информации и избежав распространенных ошибок.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как стать самозанятым и платить налоги, сдавая квартиру через Airbnb.
