Как стать самозанятым и платить налоги, сдавая квартиру через Airbnb

Всем привет!

Поделюсь опытом регистрации самозанятым, т.к. когда появились вопросы, сам не смог найти ответы в сети.

Сразу предупрежу пессимистов - это не реклама, не проплачено и я не являюсь сотрудником упоминаемых в тексте компаний. Это только лишь мой опыт, а без указания названий оказывающих сервис компаний суть не передать.

Если же Вы идейный противник уплаты налогов, то не стоит тратить время на прочтение статьи, она для тех кто хочет разобраться как это делать максимально выгодно для себя.

Для начала опишу суть самозанятости, зачем это нужно и мимоходом - почему я предпочитаю сдавать апартаменты посуточно через Airbnb.

Ведь можно сдавать квартиру по старинке, по устной договоренности и за нал. Но у этой схемы есть довольно серьезные минусы.

Перечислю тезисно в порядке значимости:

1. Финансовые риски. Ключевой минус. Вы пускаете в квартиру незнакомых (или даже знакомых людей). И по опыту скажу, что даже залог и наличие договора Вас может не спасти, если в квартире что-то сломают, украдут или зальют соседей.

2. Налоговые риски. С каждым днем контроль за доходами и предпринимательской деятельностью граждан в нашей стране увеличивается. И не сегодня, так точно завтра ФНС поинтересуется заплатили ли Вы налог с прибыли полученной от сдачи квартиры.

3. Репутационные риски. Это про разборки с соседями из-за неадекватного поведения Ваших жильцов.

Почему мне удобнее сдавать через Airbnb:

1. Безопасность. Ключевое для меня как раз снижение рисков. Все пользователи (гости) зарегистрированы на сервисе с подтвержденными паспортными данными. Система рейтинга побуждает гостей соблюдать все правила проживания. Если что-то случается, Airbnb помогает урегулировать ситуацию или компенсирует издержки.

2. Площадка дает больше возможностей для сдачи недвижимости именно адекватным гостям (шире охват)

3. Удобство. Все автоматизировано. Запросы, ответы, календарь бронирований.

4. Гарантии оплаты. Все расчеты идут через Airbnb. Вы получаете деньги сразу на карту.

Зачем регистрироваться самозанятым и платить налоги.

Я считаю, что все мы рано или поздно (скорее рано) будем платить налоги и со своих доп. доходов и от предпринимательской деятельности. Цифровизация в стране идет очень быстрыми темпами, ФНС уже в режиме онлайн имеет доступ ко всем нашим доходам и расходам и чтобы сопоставить эти величины по каждому гражданину теперь не нужен огромный штат сотрудников, а достаточно простого алгоритма.

Поэтому вопрос стоит не «нужно или не нужно выходить из тени», а «когда?»

Так вот сейчас очень удачный момент. У программы «Самозанятый» есть ряд ключевых плюсов:

1. Простота входа в программу. Подробную инструкцию прилагаю ниже. Все делается онлайн, визит ни в банк, ни в ФНС не нужен.

2. Самые низкие налоговые ставки 4-6%.

3. Налоговый вычет в рамках программы. Вы получаете едино разовый налоговый вычет 10 тыс. руб.

4. Налоговые вычеты. При уплате налогов Ваша налоговая база растет. И вы сможете получить прочие налоговые вычеты, предусмотренные в России (до 260 тыс. руб с покупки недвижимости и пр)

5. Условия программы и налоговые ставки по ней зафиксированы на 10 лет, что дает определенные гарантии стабильности.

Поэтому, если Вы решите сдавать свою квартиру официально, ниже подробная инструкция, как это делать.

Первый и важный момент: я разберу здесь кейс регистрации самозанятым именно для тех, кто сдает свою недвижимость и хочет делать это официально, с уплатой налога с прибыли.

Обратите внимание: На что важно обратить внимание во время поиска арендного жилья?.

И более подробно расскажу о тех случаях, когда вы сдаете квартиру через сервис Airbnb, потому что при сдаче по договору физлицам все немного проще.

1. Как оформиться самозанятым.

Есть несколько способов сделать это:

а) Посетив отделение ФНС. Честно, даже не пытался, потому что предполагаю, что долго и хлопотно.

б) Через приложение ФНС «Мой налог», при наличии ЛК налогоплательщика.

в) Через Банк.

Я знаю, что такой сервис предлагают Сбер и Альфа-Банк (но я уверен, что и у других банков есть такая опция).

1) В Альфа банке это можно сделать через сотрудника отделения или самостоятельно через приложение "Альфа-Банк". В разделе "Витрина" нужно найти сервис "Регистрация самозанятого". Дальше нужно следовать простым инструкциям, заполнить/проверить свои данные, после чего банк сам отправит запрос в ФНС.

2) В Сбере, самозанятым можно стать только через мобильное приложение. На сайте Сбера в личном кабинете, как ни странно, нет такой опции и в отделениях сотрудники на эту тему не консультируют. (В Премиальном обслуживании пытаются, но знания свои также черпают из гугл J)

Тем не менее, мне было удобнее оформить в Сбере, т.к. карта для выплат с Airbnb была Сбербанка.

Итак, на главном экране приложения, внизу, находите раздел "Своё дело".

Выбираете тип деятельности. В случае со сдачей недвижимости, выбираете "Аренда квартир". Проходите регистрацию и банк отправляет запрос в ФНС.

И вот тут ВАЖНЫЙ момент (впрочем как и в Альфа-Банке).

Вам нужно установить еще одно приложение - "Мой налог".

Потому что именно в приложении «Мой налог» вы сможете привязать свою самозанятость к выбранному банку, чтобы ФНС смогла в последствии передавать в банк информацию какую сумму налогов Вам нужно оплатить.

Для этого, в приложении, переходите на вкладку «Прочее», кликаете на раздел Партнеры и выбираете нужный банк. После этого он у Вас должен появиться в закладке Подключенные.

(Приложение Альфа-Банка само переправляет Вас в «Мой налог» и нужно только подтвердить, что Вы выбрали Альфа-Банк)

После этого Вам приходит СМС, что Вы стали плательщиком налога на профессиональный доход.

Что дальше?

2. Оформление чеков.

В данном случае Чеки, это не то, что вы выдаете клиентам, а то, с помощью чего Вы заявляете свой доход в ФНС, для последующего расчета налога.

Чеки вы формируете самостоятельно, там же в мобильном приложении Сбербанк (так же можно это делать в приложении Мой Налог, но я не пробовал).

Находите раздел «Свое дело» и нажимаете «Создать чек».

Отвечаете на вопрос «Кто ваш клиент?» Физическое лицо или Юридическое лицо/ИП. От этого зависит ставка налогообложения. При работе с физ лицами вы платите налог 4%, при работе с юр.лицами/ИП ставка налога 6%.

И вот тут первая «загвоздка» в работе с Airbnb. Де факто, вы сдаете квартиру физ лицам и, казалось бы, должны платить налог 4%. Но так как деньги Вам перечисляет агрегатор Airbnb (юр лицо) платить Вы должны по ставке 6%. На этот счет я писал запрос в ФНС, ответ от них прилагаю.

Поэтому, если Вы сдаете квартиру самостоятельно, по договору и получаете деньги напрямую от арендатора (неважно наличными или на карту) то Вы на вопрос отвечаете «Физическое лицо» и платите налоги по ставке 4%.

Если же Вы сдаете через Airbnb (или прочие агрегаторы типа Booking и тд) то на вопрос «Кто ваш клиент?» выбираете Юридическое лицо/ИП и ставка налога у Вас будет 6%.

На следующей странице нужно указать название клиента (юр.лица/ИП), сумму чека и ИНН клиента.

И вот тут появляются еще два спорных момента при работе с Airbnb.

1) Я запросил в Airbnb ИНН, после долгих выяснений, «а зачем мне?», мне прислали реквизиты , где фигурирует ИНН для работы в России (09392688). Но, система этот ИНН не приняла, т.к. в России ИНН юр лиц состоят из 10 цифр, а указанный в Airbnb из 8. Выход достаточно простой. Нужно поставить галочку «Иностранная организация» и тогда ИНН не требуется.

2) Второй нюанс. Какую сумму чека указывать?

Дело в том, что Airbnb переводит оплату за проживание (за минусом своих услуг) в которую включена оплата за уборку. Таким образом, после этого, с полученных денег вы оплачиваете уборку + зачастую оплачиваете работу менеджера по управлению апартаментами (встреча и заселение гостей и пр). Логично было бы предположить, что налог надо платить не со всей суммы, а только с дохода ( сумма переведенная Airbnb минус расходы).

Однако, на сайте ФНС nalog.ru по этому поводу есть разъяснения, которые уточняют, что налог надо платить со всей полученной суммы.

Резюмируя вышеописанное: сдавая недвижимость через агрегаторы типа Airbnb при формировании чеков, вы ставите галочку напротив «Иностранная организация», указываете полную сумму, которую вам перевел агрегатор и дату, когда вам фактически пришли деньги на счет.

3. Когда и как часто нужно формировать чеки?

Чеки нужно формировать после каждого зачисления денег от агрегатора Вам на счет. В Сбербанке мне анонсировали, что чеки могут формироваться автоматически, на все суммы, приходящие на карту, привязанную к сервису «Свое дело». Однако, это не работает.

В тех поддержке мне сказали, что должно работать, но, если в течение 12-ти часов чек не сформировался, сделайте это самостоятельно. Так и делаю все время :)

Таким образом чеки нужно формировать в день зачисления денег на счет самостоятельно. Но в рамках экспериментального периода этого режима налогообложения, Вы можете сформировать его и позже, но не позднее 9-го числа следующего месяца.

Вот выдержка с сайта ФНС на этот счет:

В общем случае отражать получаемые доходы необходимо сразу в момент расчета. Однако законом предусмотрены случаи, когда отражение доходов возможно и в более поздние периоды, но не позднее 9-го числа месяца, следующего за расчетным. В первую очередь это касается доходов, получаемых банковским платежным переводом на расчетный счет, и доходов, получаемых через агентов.

4. Как и когда оплачивать налог?

Сумму налога, которую нужно оплатить Вы увидите в мобильном приложении банка (в случае со Сбером в разделе «Свое дело» в закладке «Мои налоги») или в приложении «Мой налог».

Данные от ФНС поступают до 12-го числа следующего месяца. А оплатить Вы должны до 25-го числа месяца, следующего за отчетным. Т.е. если вы получили доход и сформировали чеки в январе, то до 12 февраля получите сумму налога, которую Вам нужно оплатить и до 25-го февраля должны ее оплатить.

Оплатить опять же можно либо непосредственно в приложении банка, либо в приложении «Мой налог».

Надеюсь эта статья поможет сэкономить Вам больше времени, чем вы потратили на её прочтение.

Больше интересных статей здесь: Аренда.

Источник статьи: Как стать самозанятым и платить налоги, сдавая квартиру через Airbnb.



Закрыть ☒