Главная ловушка, в которую попадают инвесторы — это выбор инвестиционных направлений, основываясь исключительно на их текущей популярности и моде, без глубокого анализа и изучения новых, перспективных инструментов, которые постоянно возникают на финансовом рынке.
Эта стратегическая ошибка характерна не только для новичков, но и для опытных игроков, которые могут почивать на лаврах прошлых успехов.
Слепое доверие к трендам — опасный путь. Для устойчивого успеха необходимо постоянно анализировать макроэкономическую ситуацию, отслеживать изменения в законодательстве и мониторить динамику ключевых рынков, таких как рынок недвижимости. Ориентация на «горячие» и популярные виды вложений сама по себе не является надёжной долгосрочной стратегией.
В качестве наглядного примера рассмотрим эволюцию некогда сверхприбыльного направления: инвестиции в покупку недвижимости с последующим делением на студии.
На этом кейсе мы проиллюстрируем, как и под влиянием каких факторов высокодоходная бизнес-модель может превратиться в рискованное предприятие.
Изначально эта стратегия сулила инвесторам тройную выгоду: сохранение капитала, стабильный высокий доход от аренды и постоянный рост стоимости самого актива. Что же изменилось и почему сегодня эта модель потеряла былую привлекательность и безопасность?
Суть устаревающей бизнес-модели
Схема была относительно простой: инвестор приобретал квартиру (за наличные или в ипотеку), проводил перепланировку, разделяя её на несколько компактных студий, и сдавал их в аренду — посуточно или на длительный срок. На заре своего появления этот метод действительно приносил впечатляющую доходность и привлекал множество капиталов.
Однако рыночные условия не стоят на месте. Появился ряд критических факторов, которые существенно усложнили реализацию этого варианта и снизили его инвестиционную привлекательность.
Ключевые проблемы модели сегодня:
1️⃣ Ужесточение законодательства и борьба с незаконными перепланировками
Бешеный спрос на студии несколько лет назад привёл к волне неконтролируемых и часто опасных перепланировок: кухни над спальнями, санузлы в жилых зонах и т.д. В ответ государство ужесточило регулирование, приняв Постановление №1335 от 19.08.2020. Бюро технической инвентаризации (БТИ) усилило проверки, что сделало легальное и безопасное разделение квартир значительно более сложной и дорогостоящей процедурой для инвесторов.
2️⃣ Перенасыщение рынка предложением
Если три года назад на бюджетные студии был ажиотажный спрос, то сегодня рынок буквально переполнен подобными предложениями.
Интересное: Сколько стоит техническая ошибка?.
Избыток предложения ведёт к падению арендных ставок и увеличению сроков простоя объектов.3️⃣ Конкуренция с девелоперами
Крупные застройщики быстро отреагировали на спрос и начали массово строить жилые комплексы с готовыми студиями, имеющими отдельный кадастровый номер, полноценную планировку и вход. Зачастую они предлагают более качественный продукт по сопоставимой или даже более низкой цене, чем перепланированная квартира в старом фонде. Это делает частные инвестиции в деление, особенно в нежилых помещениях или на первых этажах, гораздо менее конкурентоспособными.
4️⃣ Регуляторная неопределённость
Сегодня будущее такого формата жилья туманно. Возможны два основных сценария:
🔹 Дальнейшее ужесточение строительных и санитарных норм, что может сделать многие существующие объекты незаконными;
🔹 Перевод всего фонда студий в жилой, с соответствующими изменениями в правилах эксплуатации.
Отсутствие чётких перспектив создаёт дополнительные риски для долгосрочных инвестиций.
Многие инвесторы успели заработать на этой нише в период её расцвета. Однако сейчас волна идёт на спад, и повторить прежние финансовые результаты стало крайне сложно, если не невозможно.
Именно поэтому мы рекомендуем инвесторам не цепляться за вчерашние тренды, а активно искать новые, перспективные способы вложения средств в недвижимость. Такие возможности появляются регулярно. Мы обязательно расскажем о них в наших следующих материалах. Чтобы быть в курсе новых идей и аналитики, подписывайтесь на наш канал.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
