Запрет наличных при покупке недвижимости: забота о покупателе или передел рынка?

В России хотят запретить использование наличных денег при покупке недвижимости стоимостью более 1 миллиона рублей. Цель ясна: прозрачность, порядок и безопасность. Однако то, что изначально задумывалось как инструмент для рынка «отбеливания», может оказаться фактором, который изменит рынок. Особенно в регионе, особенно на вторичном рынке. Если законодательный подход останется таким же, как обсуждается сейчас.

Сегодня я снова с вами, я Альберт Суслов, брокер-терапевт, юрист, специализирующийся на курортных инвестициях. Я избавлю вас от рекламных мифов, изгоню демонов маркетинга и верну здравомыслие инвесторам. Но моя работа не для человеческой жадности и глупости.

Сегодня в моей «подготовке» мы попробуем с помощью скальпеля и ножовки увидеть, как определенная идея может потенциально стать перезагрузкой рынка и кто на самом деле может от этого выиграть.

СУТЬ ИНИЦИАТИВЫ

Российский союз участников рынка недвижимости (РУРРП) недавно выступил с еще одной инициативой: все сделки с недвижимостью стоимостью свыше миллиона рублей должны осуществляться исключительно в безналичной форме. Цель: Борьба с мошенничеством, повышение прозрачности, наведение порядка. Официальный аргумент звучит убедительно: по данным Российского союза агентов по недвижимости (РСАР), до 90% мошенничеств в сфере недвижимости совершаются с использованием наличных денег.

Однако я считаю, что рынок недвижимости — это место, где даже самые лучшие намерения требуют тонкой настройки, чтобы сработать. В противном случае результаты могут оказаться противоположными поставленным целям. Но, конечно, не для настоящей цели.

СУТЬ ИНИЦИАТИВЫ

• Все сделки с недвижимостью на сумму свыше 1 млн ₽ могут быть совершены только по безналичному расчету.
• Сделки, совершенные с нарушением правил, могут быть признаны недействительными (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
• Кроме того, рассматривается возможность введения возможности привлечения нотариусов и регистраторов к ответственности за такие сделки, если они допускают их осуществление.

До сих пор мы говорили только о намерениях. Законопроект пока не внесен, но активно обсуждается в Госдуме, МВД и Банке России. Это не было громом среди ясного неба, а хорошо продуманным действием.

КОГДА НАМ НУЖНО, МЫ КИВАЕМ НА ЕВРОПУ

Для сравнения:

• Во Франции лимит наличных платежей при покупке недвижимости составляет 3000 евро.
• В Испании необлагаемая налогом сумма для нерезидентов составляет всего 1000 евро.

Во всех случаях речь идет об ограничениях, являющихся частью системной политики по борьбе с отмыванием денег и уклонением от уплаты налогов. Меры, предлагаемые Россией, формально соответствуют этой логике, в том числе в рамках Федерального закона № 115-ФЗ. Однако наши методы и инфраструктура правоприменения отличаются.

ЧТО МОЖЕТ ПРОИЗОЙТИ В РЕАЛЬНОСТИ

Первичный рынок — не изменится

В новом строительстве платежи уже осуществляются через эскроу-счет. Застройщики работают по прозрачному плану. Большинство покупателей привыкли к такому порядку. Запрет наличных денег на самом деле ничего не изменит.

Вторичный рынок — а тут уже другая песня!

Вторичный рынок — это:

• Сделки между частными лицами;
• Экстренные закупки;
• Квартиры на продажу в разных районах по цене от 1,5 млн до 5 млн рублей;
• Инвестиции в апартаменты для отдыха от частных лиц.

На этом этапе наличные часто выступают в роли «смазки», ускоряющей транзакции.

Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.

• Продлить срок полномочий.
• Увеличение расходов — из-за банковских комиссий и дополнительной поддержки.
• Проверка источника средств, дополнительная документация, одобрение. Однако в России общественность отреагировала на эти события скорее с тревогой, чем с пониманием.
• Контроль за движением средств особенно ударит по тем, кто предпочитает серые схемы платежей и уклонение от уплаты налогов. (Господа, вы должны платить налоги!)

В результате вместо упрощения мы получили более тяжелые веса. Но, как принято считать, когда вырубаешь лес, мусор летит во все стороны.

ОСОБЫЙ СЛУЧАЙ — КУРОРТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Новостройки:

• Здесь все законно: банковская поддержка, счета условного депонирования, механизмы регулирования.
• Новые правила здесь только усиливают существующие реалии. Но они ничего не изменили.

Вторичка:

• Обычно получается на этапе «Договор-Оплата».
• Продавцы и покупатели обычно приезжают из разных регионов или стран.
• Возможность перевода средств не всегда очевидна, особенно для иностранных инвесторов.
• Ну, и еще раз - традиционно самыми популярными являются два контракта :-)

Если действие закона будет распространено на нежилые помещения, в первую очередь пострадают квартиры. Особенно это касается объектов недвижимости стоимостью 5–6 миллионов долларов, приобретенных без участия профессионального агента.

КОМУ ЭТО МОЖЕТ БЫТЬ ВЫГОДНО? А КОМУ - НЕТ?

🟥 Кто проиграет:

• Частные агенты по недвижимости и небольшие агентства.
• Инвесторы, которые не желают (или не могут) проходить банковские формальности и проверки.
• Небольшая квартира, продается напрямую владельцем.

🟩 А кто- покупает:

• Крупное учреждение с собственным юридическим отделом и банком-партнером.
• Финансовые учреждения, оказывающие поддержку транзакциям. Действительно :-)) Это банки.
• Застройщики: Покупателям проще приобретать новостройку с уже установленными механизмами, не ограничиваясь вторичным рынком.

ДЕ��О ПАХНЕТ КЕРОСИНОМ

Эти цели, безусловно, хороши. Однако еще предстоит подумать о том, как это сформулировать и реализовать. Если максимальная сумма составит всего 1 млн рублей, то запрет будет распространяться не на «элитный» план, а на массовый «народный» рынок.

Здесь естественно возникают некоторые вопросы:

• Почему порог такой низкий?
• Почему строгий запрет следует вводить немедленно, а не поэтапно?
• Почему в расчетах не учитываются особенности значительной части территории Российской Федерации?

Конечно, я этого не говорил, но я просто предположил, что это сделано специально. Ликвидация мелких рынков недвижимости, консолидация и перераспределение долей рынка. Все это, вероятно, принесет пользу тем, у кого уже есть ресурсы, поддержка и административные возможности.
Более того, вполне возможно, что при активном продвижении идеи регулирования рынка услуг в сфере недвижимости со стороны РСУРН (которая уже реализуется на глубоком уровне) не все специалисты, работающие в настоящее время в сфере конкретных продаж, останутся на этом рынке.

Юридические риски

• Нарушение нового возможного порядка расчетов приведет к признанию сделки недействительной, т.е фактической отмене. Довольно суровые санкции. Многие ключевые моменты проекта еще не доработаны, но санкции уже объявлены. Странный? О, да :-))
• Неясно, коснется ли закон нежилых помещений (квартир) — без четких формулировок будут лазейки, правовые споры и судебная практика.

ЧТО ВСКРЫТИЕ ПОКАЗАЛО

Как уже упоминалось выше, инициатива направлена ​​на восстановление порядка и защиту подлинных участников. Все люди равны, но некоторые равнее других".
План требует точной настройки, региональной гибкости и учета специфики сегмента рынка.

В нынешнем виде это не борьба с преступностью (это больше, чем борьба с преступностью, но это не так уж важно), а административный фильтр, который в основном будет отсекать мелких инвесторов, региональных покупателей и частных продавцов.

Этот закон только-только появляется. Но если он появится (и он хоть как-то впишется в национальную повестку дня), его принятие будет иметь решающее значение. Именно там будет решаться, кто продолжит работу, а кто будет вынужден отойти на второй план или вообще уйти с рынка.
Посмотрим, как будут развиваться события.

PS: Данный материал представляет собой анализ и личное мнение автора, основанное на профессиональном опыте и общедоступной информации. Он не является юридической консультацией, не содержит утверждений о незаконной деятельности и призван обеспечить обсуждение потенциального воздействия законопроекта.

Наслаждайтесь захватывающим обогащением знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и частные компании с ограниченной ответственностью на TG-канале: «Дефибриллятор для инвесторов»!

Пожалуйста, хорошо подумайте, прежде чем подписываться на мой блог.
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, потрясающих визуализаций или проницательных менеджеров по продажам.
Вот симптомы, результаты вскрытия и точный диагноз: оптимизм с осложнениями, серьезные правовые нарушения и тяжелый случай синдрома «Мне обещали”.
Лечение: максимально возможное использование дефибриллятора, утренние клизмы и холодовой анализ.
Побочные эффекты: просветление, отвращение к маркетингу, отказ от красивых обещаний и устойчивое облегчение инвестиций.
Желаю Вам крепкого здоровья!