Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена с повышенными рисками. По статистике, каждая десятая сделка заканчивается судебным разбирательством из-за скрытых проблем с историей объекта или его владельцев. Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и юридических конфликтов, крайне важно до подписания договора провести комплексную проверку юридической чистоты квартиры. Наша подробная инструкция поможет вам ничего не упустить и принять взвешенное решение.
© Мария Циглер - Unsplash
1. Выписка из ЕГРН — ключевой документ
Расширенная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — это основной документ для проверки. Она решает сразу несколько критически важных задач.
Подтверждение прав продавца: Сверьте ФИО и паспортные данные владельца из выписки с его документами, чтобы убедиться, что продает квартиру именно тот человек, который указан собственником.
Технические характеристики: В документе содержатся точные данные об объекте: кадастровый номер, площадь, этаж, кадастровая стоимость (она влияет на размер будущего налога на имущество).
Выявление обременений: Это самый важный пункт. Выписка покажет, есть ли на квартиру ипотека, залог или арест, наложенный судом (например, в рамках процедуры банкротства или исполнительного производства). Сделка с такой квартирой невозможна до снятия обременения.
Долевая собственность: Если квартира находится в долевой собственности (приобретена в браке, с использованием маткапитала), в сделке должны участвовать все владельцы. Их согласие обязательно, иначе договор может быть оспорен.
История сделок: Обратите внимание на частоту смены собственников. Если квартира часто перепродавалась за короткий срок, это серьезный повод насторожиться и выяснить причины.
Где получить: Через сайт Росреестра, портал «Госуслуги», в любом офисе МФЦ. Услуга платная.
2. Правоустанавливающие документы
С 2016 года свидетельства о собственности («зеленки») не выдаются. Единственное официальное подтверждение права — это та самая выписка из ЕГРН. Однако для понимания истории объекта необходимы документы, на основании которых нынешний владелец получил квартиру. Это так называемые правоустанавливающие документы.
© Тьерра Майорка - Unsplash
К ним относятся: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или решение суда. Изучив их, можно исключить наличие других претендентов на жилье (например, если квартира получена по наследству, важно убедиться, что наследственная масса была распределена правильно).
Где взять: Эти документы должен предоставить сам продавец. Если они утеряны, он обязан их восстановить через Росреестр или у нотариуса.
3. Проверка паспорта и регистрации продавца
Этот этап помогает минимизировать риск мошенничества и технических проблем при сделке.
Действительность паспорта: Убедитесь, что паспорт продавца действителен и не просрочен. Подать документы на регистрацию сделки с просроченным паспортом невозможно. Проверить это можно на сайте ГУВМ МВД.
Совместная собственность супругов: Даже если в паспорте нет штампа о браке (с 2021 года его не ставят), квартира, купленная в браке, является совместной собственностью. Это будет отражено в выписке ЕГРН. Для продажи такой квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги. Его отсутствие — основание для оспаривания сделки.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
4. Справка о зарегистрированных лицах (форма №40/ФЛС, выписка из домовой книги)
Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы посторонние лица, особенно несовершеннолетние или недееспособные. Подтверждением служит справка по форме №40 (выдается в МФЦ) или выписка из домовой книги.
Важный нюанс: Обращайте внимание не только на текущий состав жильцов, но и на тех, кто был выписан недавно. Важно понять, на каком основании их выписали. Например, выписать человека, отбывающего тюремный срок, можно только через суд. Если этого не было сделано юридически грамотно, после освобождения он может восстановить свою регистрацию и предъявить права на жилье, что поставит под угрозу вашу сделку.
Где взять: Справку может получить собственник в МФЦ или паспортном столе. Через «Госуслуги» эта услуга доступна только для владельцев жилья.
© Джимми Чанг
5. Проверка продавца на банкротство и наличие исполнительных производств
С 2015 года физические лица могут быть признаны банкротами. Если продавец скрывает этот факт, любая сделка по отчуждению его имущества (включая продажу квартиры) может быть оспорена финансовым управляющим в суде. Квартиру арестуют и продадут с торгов для расчета с кредиторами, а вы останетесь без жилья и без денег, которые придется долго возвращать через суд.
Тревожный сигнал: Подозрительно низкая цена — частый признак того, что продавец-банкрот пытается быстро получить деньги.
Как проверить:
• Банкротство: Проверьте сведения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (Федресурс).
• Исполнительные производства: Ищите информацию в банке данных исполнительных производств на сайте ФССП.
• Оценка цены: Закажите отчет о рыночной стоимости квартиры у независимого оценщика или в банке, чтобы понять, насколько цена адекватна.
6. Отсутствие долгов по коммунальным платежам и капремонту
Лицевой счет за коммунальные услуги привязан к собственнику, а долги за капитальный ремонт «висят» на самой квартире. Перед сделкой продавец обязан погасить все задолженности и предоставить вам справку об отсутствии долгов из управляющей компании или расчетного центра. Новый собственник откроет свой лицевой счет с нулевой историей.
Как застраховаться: Потребуйте у продавца актуальные квитанции, подтверждающие оплату ЖКУ и взносов на капремонт.
Проверка квартиры на вторичном рынке — кропотливый, но абсолютно необходимый процесс. Он требует большей внимательности, чем покупка новостройки. Не полагайтесь на слова, проверяйте каждый факт по официальным источникам и только на основе полной и достоверной информации принимайте окончательное решение.
© egrnreestro.ru | Партнерская публикация
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Чтобы не упустить важные моменты, мы подготовили инструкцию по проверке недвижимости.
