Каждая десятая сделка на вторичном рынке недвижимости заканчивается судебным иском из-за многолетней истории владельцев, что может привести к нарушению их интересов. Поэтому главная задача перед покупкой – проверить юридическую чистоту квартиры, в том числе отсутствие обременений и права собственника на продажу. Чтобы не упустить важные моменты, мы подготовили инструкцию по проверке объекта.
Выдержка из ЕГРН
Документ, решающий несколько проблем.
Во-первых, это подтверждает право собственности. Сопоставив ФИО в выписке с паспортными данными, вы убедитесь, что владелец и владелец паспорта – одно и то же лицо.
Во-вторых, в выписке содержится основная информация об объекте недвижимости: кадастровый номер, площадь, кадастровая стоимость (от нее и будет рассчитываться сумма налога на имущество).
Кроме того, выписка покажет, есть ли на квартиру залог. Это может быть как ипотека (квартира куплена на средства банка, тогда долг перед банком должен быть погашен до сделки купли-продажи), так и более серьезные причины обременения. Среди них — например, банкротство собственника, наличие принудительных мер. В этом случае на квартиру может быть наложен арест в судебном порядке до погашения собственником долговых обязательств.
Выписка ЕГРН также содержит информацию о том, находится ли квартира в долевой собственности. Если дело обстоит именно так (например, приобретенное в браке или на родовой капитал), в сделке купли-продажи должны участвовать все собственники, чтобы она потом не была оспорена в суде.
Наконец, история перехода прав, которую можно найти в выписке, показывает, как часто квартира переходила из рук в руки. Если это случалось часто, то повод задуматься, что же с ней не так.
Где взять:
В любом отделении МФЦ, через сайт Росреестра, через ЕГРН. Зарегистрируйтесь, оплатив государственную пошлину.
Документ, подтверждающий право собственности
До 2016 года таким документом была так называемая «зеленка»/«розовенка» — свидетельство о праве собственности на квартиру. В настоящее время Росреестр не выдает бумажные сертификаты. И единственный документ, подтверждающий право собственности, это выписка ЕГРН. Но при покупке квартиры у собственника нужны так называемые правоустанавливающие документы.
Это могут быть договоры: купли-продажи с предыдущим владельцем квартиры; Обмен; пожертвования; арендовать. А также акт о праве на наследство.
В зависимости от документа на основании права собственности необходимо: исключить наличие других претендентов на имущество (если квартира досталась по наследству или заключен договор аренды).
Где взять:
Учредительные документы должны быть представлены собственником квартиры. Если они утеряны, его обязанность восстановить их, обратившись в Росреестр или к нотариусу.
Регистрация и паспортные данные
Здесь нужно исключить/подтвердить несколько моментов.
Вы имеете дело с домовладельцем, а не мошенником. Внимательно проверьте паспорт и сравните данные с внесенными в ЕГРН.
Паспорт действующий. В случае задержки вы не сможете подать документы на сделку.
Если в паспорте указан супруг, требуется его письменное разрешение на продажу квартиры (если она была куплена в браке). Это отразится и в декларации ЕГРН: в графе будет совместное владение, на ½ доли. Более того, даже если в паспорте не указан супруг (с июля 2021 года отменены обязательные печати о браке), в выписке будут указаны сведения о доле, принадлежащей второй половинке. Следовательно, вы сможете принять во внимание, что требуется письменное согласие.
Как проверить:
Срок действия паспорта можно проверить на официальном сайте ГУВМ МВД РФ.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Какая доля имущества принадлежит продавцу квартиры - ЕГРН. Регистр.Справка по форме 40-к
При подписании договора купли-продажи квартира не должна оставаться зарегистрированной. Подтвердить это можно выпиской из домовой книги (берется из домоуправления), либо справкой по форме 40-к (выдается в МФЦ в день обращения).
Здесь особое внимание следует уделить тем, кто был выписан. Необходимо уточнить, на каком основании производилась выписка. Например, сейчас для снятия лица, находящегося в местах лишения свободы, с регистрационного учета необходимо создавать суд. Раньше в этом не было необходимости. В итоге мы можем столкнуться с тем, что после отбытия срока человек заявит о своих правах на квартиру, а сделка купли-продажи будет пересмотрена.
Где взять:
Невладельцы квартиры могут получить выписки из паспортного стола в отделениях МФЦ или в паспортном столе по адресу квартиры. Однако соответствующий сервис на сайте госуслуг доступен только для действующих собственников жилья.
Проверка на наличие/отсутствие банкротства, принудительного исполнения
С 2015 года действует процедура банкротства физических лиц (ФЗ-127). Для покупателя это создает повышенный риск и добавляет дополнительный шаг к проверке квартиры на вторичном рынке. Если продавец квартиры банкрот, но скрывает этот факт, сделка будет оспорена в суде, квартира будет арестована и продана в счет погашения долгов перед кредиторами. А покупатель, в свою очередь, должен судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.
Насторожить должна и низкая цена квартиры – хорошую недвижимость нельзя продать по цене ниже рыночной. Продавец явно хочет получить деньги как можно быстрее.
Как застраховаться:
Ищите банкротство через ФРС. Проверить наличие исполнительного производства в картотеке ФССП. Комплексный отчет (банкротство, принудительное исполнение, залог движимого имущества) через CheckPerson. Насколько заявленная цена квартиры отличается от рыночной, поможет определить оценка цены квартиры. Его можно заказать в том же банке, где вы будете оформлять ипотеку, или в специализированной оценочной компании.
Оплата инструментов и капитального ремонта
Личные счета, по которым выставляются счета, привязаны к собственнику, а платежи за капитальный ремонт привязаны к квартире. Поэтому важно убедиться, что все счета были оплачены до транзакции. Обычно перед заключением ДКП собственник квартиры должен обратиться в управляющую компанию с заявлением о закрытии счета (это также можно сделать, обратившись в МФЦ) и погасить все долги за общую квартиру. У нового владельца будет открыт личный кабинет.
Как застраховаться:
Требуйте у продавца квартиры квитанции об оплате коммунальной квартиры и капитального ремонта.
проверка квартиры на вторичном рынке жилья имеет свои нюансы и требует большей бдительности, чем при покупке у застройщика. Проверяйте информацию, взвешивайте факты и принимайте решение на их основе!
© egrnreestro.ru | Партнерская публикация
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Чтобы не упустить важные моменты, мы подготовили инструкцию по проверке недвижимости.