Ситуация, которая попала на рассмотрение судов, началась с того, что мужчина приобрел земельный участок вместе с расположенным на нем домом. Ключевой деталью сделки было то, что объект не был зарегистрирован в качестве жилого дома, а сама покупка произошла по цене ниже рыночной. Однако вместе с недвижимостью новый владелец получил и обременение — ипотеку, которую не выплатил предыдущий собственник.
Попытка оспорить долг
Внимательно изучив документы, покупатель обнаружил серьезное несоответствие: в договоре ипотеки и данных ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) фигурировал один дом, а по факту на участке стоял совершенно другой объект — фактически новый, недостроенный дом с иными параметрами. Увидев в этом юридическую лазейку, мужчина решил оспорить необходимость выплачивать чужой кредит. Его логика была проста: раз заложенного по документам дома не существует в описанном виде, то и ипотечное обременение должно быть снято. С этой целью он обратился в суд с иском о признании ипотеки недействительной и снятии обременения с земельного участка.
Первоначальные решения судов
Суд первой инстанции, а затем и апелляционный суд встали на сторону нового собственника. Они согласились с его аргументами и удовлетворили иск, постановив снять ипотеку. Однако банк-кредитор не согласился с таким вердиктом и подал кассационную жалобу, в результате чего дело было направлено на рассмотрение в Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ тщательно проанализировал дело и вынес принципиально иное решение, подробно разъяснив свою позицию по нескольким ключевым пунктам:
1. Идентичность имущества. Суд указал, что имущество, переданное по договору купли-продажи, является тем же самым, которое было обременено ипотекой и зарегистрировано. Факт того, что физические параметры дома изменились (например, он был достроен или перестроен), не означает, что объект недвижимости, перешедший к покупателю, является совершенно другим. Покупатель не предоставил доказательств, что он владеет зарегистрированным объектом, отличным от заложенного.
2. Основание для обременения. Важнейший вывод ВС РФ заключается в том, что ипотечное обременение возникает и сохраняется в силу факта его государственной регистрации. Закон не ставит действительность ипотеки в зависимость от точного соответствия текущих физических характеристик объекта (например, площади, этажности) тем данным, которые были указаны в ЕГРН на момент регистрации залога.
3. Изменение объекта залога. Даже если объект ипотеки (дом) претерпел изменения, это само по себе не является автоматическим основанием для прекращения залога. Законодательство не обязывает вносить изменения в договор ипотеки при каждом изменении параметров здания и заново их регистрировать для сохранения действия залога.
4. Ипотека земли и строений. На момент оформления исходной ипотеки действовали нормы, допускавшие залог земельного участка без обязательного залога расположенных на нем строений. Однако это не отменяет общее правило: объекты, возведенные на заложенной земле, автоматически считаются находящимися в залоге у того же кредитора, если иное не предусмотрено договором.
5. Независимость ипотеки земли. Прекращение ипотеки земельного участка не может быть вызвано лишь фактом реконструкции или замены здания, которое на этом участке стоит.
Итоговое решение и выводы
Верховный Суд РФ отменил апелляционное решение и направил дело на новое рассмотрение. Это означает, что попытка покупателя избежать выплат по ипотеке продавца через ссылку на «другой дом» была признана юридически несостоятельной.
Обратите внимание: Недвижимость в Москве. Цены и обзор рынка жилой недвижимости в Марьино.
Практические последствия для собственников
Данное дело содержит крайне важные уроки для всех, кто имеет дело с залоговой недвижимостью:
• Обременение следует за землей. Покупая участок с ипотекой, новый владелец принимает на себя обязательства по ее погашению, независимо от состояния построек.
• Строительство увеличивает залог. Если вы возводите или реконструируете дом на заложенной земле, вы автоматически увеличиваете общую стоимость залогового имущества в пользу банка, но при этом не получаете дополнительных кредитных средств.
• Риск потери всего. В случае неисполнения обязательств по ипотечному кредиту кредитор вправе обратить взыскание на весь объект — и на земельный участок, и на все расположенные на нем строения, даже если они были возведены уже после оформления залога.
Таким образом, мотивация покупателя, попытавшегося использовать формальное несоответствие в документах, понятна, но Верховный Суд четко обозначил приоритет регистрации обременения над изменчивостью физического объекта. Это решение укрепляет позиции кредиторов и предупреждает будущих покупателей о необходимости крайне внимательно проверять историю обременений приобретаемой недвижимости.
____________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» Статьи появляются раньше. Плюс - новые материалы, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новый контент первым!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Хитрость покупателя, который, приобрел участок с новым домом дешевле рынка и не захотел выплачивать ипотеку продавца до конца понятна.
