22 декабря 2022 года Верховный Суд Российской Федерации опубликовал заключительный в уходящем году обзор судебной практики. Ключевой темой этого документа стали спорные вопросы, возникающие в делах о банкротстве, с особым акцентом на ситуации, связанные с недвижимостью и залоговым имуществом.
В рамках данной статьи мы рассмотрим наиболее важные и практически значимые позиции Суда, которые напрямую касаются или могут быть применены к сфере собственности.
Реализация заложенного имущества: выручка сверх оценки полностью идет кредитору
В случае продажи заложенного имущества по цене, превышающей̆ оценочную стоимость, кредитора получает фактически полученную выручку и не ограничен суммой оценочной̆ стоимости
Верховный Суд дал важные разъяснения по порядку определения и удовлетворения требований залогового кредитора.
1) Определение суммы требования. Если залогодатель (тот, чье имущество в залоге) не является одновременно и должником по основному обязательству (например, третье лицо предоставило свою квартиру в залог по чужому кредиту), то размер его требований в деле о банкротстве определяется исходя из той суммы, которую можно получить от продажи заложенного имущества.
Исходной точкой для расчета служит так называемая оценочная стоимость. Она берется из договора ипотеки, из первоначальной цены, согласованной сторонами для продажи, или из решения суда о взыскании. Однако суд может скорректировать эту стоимость в сторону увеличения или уменьшения, если заинтересованные лица представят убедительные доводы.
Важно понимать, что эта оценочная стоимость носит во многом учетный (бухгалтерский) характер и служит для первоначального включения требования кредитора в реестр.
2) Окончательный расчет при продаже. Реальная, итоговая стоимость имущества для расчетов с кредитором формируется в момент его фактической реализации на торгах. Если торги прошли успешно и имущество было продано дороже, чем его оценили ранее, кредитор имеет право на получение всей вырученной суммы. Его требование не ограничивается ранее определенной оценочной стоимостью. Таким образом, если квартира была оценена в 5 млн рублей, а продана за 6 млн, кредитор получит все 6 млн (в пределах суммы своего долга).
3) Универсальность подхода. Это правило действует не только для залогодателей-третьих лиц, но и для случаев, когда залогодатель и должник — одно лицо. Оно основано на общих принципах залогового права и применяется также при расчетах, если залогодержатель оставляет имущество за собой.
Ипотека земельного участка распространяется на всё, что на нем построено
При ипотеке земельного участка требование залогодателя в реестр считается обеспеченным залогом как самого участка, так и объекта незавершенного строительства, постороннего после заключения договора ипотеки
Верховный Суд рассмотрел сложную ситуацию: после оформления ипотеки на земельный участок его владелец начал строить на нем гостиницу, но не успел завершить строительство до возбуждения дела о своем банкротстве.
1) Проблема регистрации. На момент обращения кредитора в суд право собственности должника на недостроенную гостиницу официально зарегистрировано не было. То есть, формально, этот объект не был введен в гражданский оборот как недвижимость. Однако Суд указал, что кредитор не должен нести риски и негативные последствия из-за того, что должник не выполнил свою обязанность по регистрации прав на построенный им объект.
2) Решение Суда. Суд постановил, что требование кредитора должно считаться обеспеченным залогом не только земельного участка, но и объекта незавершенного строительства — гостиницы. Для этого было достаточно доказательств, что возводимый объект обладает всеми признаками недвижимой вещи (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба), даже без формальной регистрации. Более того, суд обязал уполномоченный орган (жилищную инспекцию) совершить действия для регистрации прав на этот объект.
Ключевые выводы и практическая значимость
Что может показаться новым
1) «Лишние» деньги при продаже залога достаются кредитору. Это важное уточнение: оценочная стоимость — это часто формальность для процедуры. Реальная рыночная цена, вырученная на торгах, является определяющей для окончательного расчета. Оценка не создает «потолок» для выплат кредитору.
2) Залог земли = залог всего, что на ней стоит. Если в ипотеку сдан земельный участок, то кредитная организация получает обеспечение в виде всего, что будет на этом участке построено в будущем, даже если строительство не завершено, а права на объект не зарегистрированы. Это серьезно усиливает позицию залогового кредитора.
Обратите внимание: Обзор влияния Covid-19 на рынок недвижимости.
Источник
____________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» Статьи появляются раньше. Плюс - новые материалы, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новый контент первым!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: 22 декабря 2022 года вышел последний в этом году обзор от Верховного суда РФ.
