Пандемия коронавируса затронула абсолютно все сферы жизни, и экономика, будучи одной из ее основ, не стала исключением. Если ранее мы обсуждали государственную помощь малому и среднему бизнесу, то сегодня фокус сместится на рынок недвижимости. Мы проанализируем текущие тенденции, поделимся экспертными прогнозами и будем рады узнать ваше мнение в комментариях.
2020 год начался с череды потрясений: масштабные пожары в Австралии, обвал цен на нефть, девальвация рубля, а теперь и глобальная пандемия. Совокупность этих факторов — вирусная угроза, падение финансовых индексов, ослабление национальной валюты и политическая турбулентность — создает беспрецедентную неопределенность для инвесторов. Эксперты Forbes уже заявляют, что текущий кризис, спровоцированный коронавирусом, может превзойти по глубине все предыдущие. Логика проста: ограничения на travel привели к резкому падению спроса на нефть и, как следствие, к обвалу ее стоимости.
Ключевые тренды на рынке жилой недвижимости
Но давайте вернемся к главной теме — недвижимости. Под влиянием кризиса за последний месяц на рынке жилья сформировались три отчетливых тренда:
· Рост интереса к покупке недвижимости как к защитному активу.
· Увеличение числа запросов на ипотечные каникулы со стороны заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.
· Повышенный спрос на дистанционное оформление сделок, что стало ответом на режим самоизоляции.
Что касается ипотеки, банки прогнозируют значительное снижение спроса. Чтобы поддержать рынок, крупнейшие игроки уже запускают стимулирующие программы кредитования. В целом, аналитики не исключают падения цен на жилье в центральных регионах России до 20%. Однако вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает такие прогнозы излишне пессимистичными, отмечая консервативность рынка. Ранее он же советовал гражданам с накоплениями рассматривать покупку недвижимости, но при этом крайне осторожно относиться к новым кредитам из-за общей неопределенности.
Стратегии инвестиций и ситуация в коммерческом сегменте
В сети появляется все больше материалов о том, не только как сохранить, но и как приумножить капитал в кризис. Например, Руслан Сухий, инвестор с 25-летним опытом, рекомендует обратить внимание на квартиры в новостройках. Для вложений в коммерческую недвижимость он советует сегмент стрит-ритейла площадью 50-150 кв.м., где арендодатели сейчас предлагают не только каникулы, но и существенные скидки.
В Санкт-Петербурге многие собственники действительно идут навстречу арендаторам, предоставляя отсрочки или снижая платежи. Однако, по данным исследований CRE, в первом квартале 2020 года количество открытий новых точек стрит-ритейла в Москве сократилось на 25%.
Пандемия привела к резкому снижению потока посетителей в торговые центры. Работать разрешено лишь аптекам, продуктовым магазинам и предприятиям первой необходимости, что ставит ТРЦ на грань выживания. Совокупный долг отрасли превышает 1 трлн рублей. Российский союз торговых центров (РСТЦ) уже обратился к правительству с просьбой о поддержке, предлагая такие меры, как субсидирование процентных ставок по кредитам, реструктуризацию займов и отсрочку налоговых платежей.
Известные медийные личности, такие как Анфиса Чехова, также комментируют тяжелую ситуацию арендаторов, которые не могут разорвать договор без потери многомиллионного залога и вынуждены ждать официального закрытия ТРЦ.
В ответ власти Москвы пообещали снижение налогов на имущество и землю для арендодателей, которые предоставят арендаторам скидку более чем в два раза, а также отсрочку по ряду платежей для малого и среднего бизнеса.
Офисная и складская недвижимость: первые последствия
Полноценные оценки влияния пандемии на офисный сегмент пока редки. Компания Knight Frank отмечает, что, вопреки ожиданиям, доля вакантных офисов в Москве по итогам I квартала 2020 года снизилась до 7% — уровня ниже, чем в кризисном 2008 году.
Однако первые тревожные сигналы уже есть. Согласно докладу CBRE, сроки сдачи более половины новых бизнес-центров в Москве могут быть перенесены. Наши наблюдения показывают, что в сегменте низкокачественных офисов, где арендуют помещения малый бизнес и event-компании, вакантность уже существенно выросла из-за банкротств.
В сегменте качественных офисов также грядут перемены. Массовый переход на удаленную работу заставит компании пересмотреть свою потребность в площадях и инвестировать в IT-инфраструктуру. Экономический спад, который оценивается уже не как кратковременный, а как затяжная рецессия, в среднесрочной перспективе может привести к снижению арендных ставок.
Тем временем рынок складской недвижимости демонстрирует парадоксальную динамику. Ввод новых площадей в Московской области вырос на 58%, а ставки аренды — в среднем на 9%. Однако в будущем эксперты смотрят на этот сегмент с умеренным пессимизмом: падение розничных продаж неизбежно приведет к снижению загрузки складов и возможной коррекции ставок.
Кризис в гостиничном бизнесе
Одной из самых пострадавших отраслей стал гостиничный бизнес. Массовое закрытие границ и запрет на travel привели к резкому падению спроса. Многие отели были вынуждены радикально снизить цены. Российская гостиничная ассоциация обратилась за помощью к властям. Аналитики Cushman & Wakefield полагают, что для полного восстановления отрасли потребуется от 3 до 5 лет. Гостиницы, наряду с кинотеатрами и стоматологиями, официально включены в список наиболее пострадавших от пандемии отраслей. Быстрее всего восстановятся показатели в тех городах, которые меньше зависели от иностранного туризма.
Полезные источники для дальнейшего изучения
Поскольку системных исследований влияния COVID-19 на недвижимость пока немного, мы собрали наиболее интересные и актуальные источники:
1) Обзор JLL от 12 марта «COVID-19. Обзор влияния на глобальный рынок недвижимости» (на русском языке).
2) Спецраздел на сайте Colliers с оперативной информацией, экспертными мнениями и опросом об удаленной работе.
3) Регулярные обзоры рынка от Cushman & Wakefield, которые обновляются примерно раз в две недели.
4) Подкаст и YouTube-канал Дениса Соколова (Cushman & Wakefield), например, выпуск «Великая Всемирная Изоляция».
5) Плейлист «Forbes. Карантин» на YouTube, где предприниматели из разных отраслей делятся опытом выживания в кризис.
Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Обзор влияния Covid-19 на рынок недвижимости.
