2022 год оказался для девелоперов и инвесторов периодом серьезных испытаний. Рынок инвестиционных сделок с недвижимостью столкнулся с беспрецедентным давлением, вызванным целым комплексом внешних и внутренних факторов. Среди ключевых вызовов — начало специальной военной операции, массовый уход с рынка иностранных компаний и инвесторов, временная миграция платежеспособного населения, сбои в цепочках поставок оборудования и материалов, а также проблемы с ключевыми процентными ставками и ужесточение условий кредитования. Нехватка квалифицированных кадров и падение объемов продаж дополнили сложную картину. Несмотря на эту турбулентность, девелоперы продолжали приобретать проекты, однако масштабы этих сделок существенно сократились по сравнению с более благополучными 2020 и 2021 годами.
Статистика сделок: резкое падение
Динамика рынка наглядно демонстрирует влияние кризиса. По сравнению с 2021 годом количество инвестиционных транзакций упало на 75%, а в сравнении с 2020 годом — на 55%. Это свидетельствует о значительном снижении деловой активности и осторожности игроков рынка.
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news
Данные для анализа предоставлены нашими партнерами из VERESK GROUP, которые уже второй год подряд готовят отчет о сделках на рынке недвижимости. С отчетом за 2021 год можно ознакомиться по ссылке.
Методология исследования
Важно: при подготовке отчета использовались исключительно открытые источники информации. В исследование включены сделки с объектами недвижимости (земельными участками и имущественными комплексами), которые перспективны для нового строительства (преимущественно жилья) в пределах МКАД и были заключены в 2022 году.
Технико-экономические параметры (ТЭП) проектов были получены из официальных источников, таких как порталы stroi.mos.ru и mos.ru, данные Москомархитектуры, а также из проектной документации.
Ключевые показатели рынка в 2022 году
Общая площадь земельных участков, сменивших владельцев по всем сделкам, составила 330 га. Для сравнения: в 2021 году этот показатель был равен 990 га, а в 2020 — 252 га. Географическое распределение следующее:
∎ Москва (включая Новую Москву) – 228 га
∎ Московская область – 102 га
За одиннадцать месяцев 2022 года было заключено 38 сделок на общую сумму 88 млрд рублей. В 2021 году сумма сделок достигала 270 млрд рублей, а в 2020 — 132 млрд. Стоит отметить, что на момент подготовки отчета около 10 сделок находились в стадии закрытия и должны были быть завершены в декабре 2022 — январе 2023 года.
Структура сделок по типам объектов:
∎ Жилищное строительство – 26 сделок (для сравнения: 110 в 2021 г., 54 в 2020 г.) на сумму 84,8 млрд руб. Общая площадь будущих объектов составляет 6,6 млн кв. м. При этом 20 проектов уже имеют технические задания и проектную документацию в разной степени готовности.
∎ Прочая застройка (склады, офисы) – 12 сделок, что на 75% меньше, чем в 2020 году, и на 66% меньше, чем в 2021. Общая сумма этих сделок составила 3,2 млрд рублей.
Стоимость земли
Средняя стоимость одного гектара земли для жилищного строительства (без учета готовой проектной документации) составила 680 млн рублей. В 2020 году аналогичный показатель равнялся 480 млн рублей. По сравнению с 2021 годом цена выросла на 10% (с 620 млн рублей).
Для офисного строительства средняя стоимость гектара достигла 1,6 млрд рублей. Столь высокая цена объясняется небольшой площадью выставляемых участков и их высокими технико-экономическими показателями (ТЭП).
Самые заметные сделки года
Самое крупное соглашение по территории: земельный массив площадью 77 га в рамках проекта «Автомоторная КРТ». На этой территории планируется построить более 1,9 млн кв. м жилых и коммерческих объектов. Цена аукциона составила 874 миллиона рублей.
Самая дорогая сделка: покупка компании «Интеко». В рамках сделки был приобретен портфель проектов в Московской области общей площадью около 50 га и потенциалом строительства 7 млн квадратных метров. Стоимость предприятия оценивается в 38 млрд рублей.
Открытие года
Неожиданным игроком на рынке крупных инвестиционных проектов стала компания «СМУ-6 Инвестиции». Ранее, в течение трех лет, компания оценивала и приобретала активы в значительно меньших объемах. В 2022 году она вышла на новый уровень, приобретя проект «Огородный» с ориентировочной стоимостью 8,5 млрд рублей. На текущий момент «СМУ-6 Инвестиции» реализует три проекта общей площадью более 120 000 кв. м, а по состоянию на 22 декабря 2022 года в стадии строительства находилось 43 552 кв. м.
Обратите внимание: Рынок вторичной недвижимости - роль риэлтора.
Сложная продажа
Примером «трудного» актива стало здание по улице Ротерта, объект 2 — один из старейших лотов на рынке, выставленный на продажу более 5 лет назад. Имущественный комплекс, включающий земельный участок площадью 0,44 га и здание площадью 925 кв. м, продавался с 2016 года. Начальная цена составляла 140 млн рублей, а последняя выставочная цена была снижена до 79 млн рублей. В итоге объект был куплен региональным застройщиком примерно за 65 млн рублей.
Фото: ijeab/freepik.com
Тренды, которые определят 2023 год
В наступившем году на развитие частных строительных компаний в Московском регионе будут влиять следующие ключевые факторы:
∎ Активное продолжение и стандартизация программы КРТ (комплексное развитие территорий) по всей Москве, включая Новую Москву. К концу 2022 года было согласовано более 3500 га в Новой Москве и более 3000 га в пределах МКАД. Эта программа будет усиливать свое влияние на рынок первичного жилья.
∎ Увеличение количества сделок по слияниям и поглощениям среди девелоперов.
∎ Усиление роли государственных институтов и компаний на рынке, традиционно занятом частными застройщиками.
∎ Разработка и внедрение новых государственных программ, направленных на стимулирование рынка жилья.
∎ Формирование индивидуальных ипотечных программ, адресованных конкретно покупателям новостроек.
∎ Постепенная стабилизация потребительского спроса.
∎ Сокращение доли частных инвесторов, вкладывающих средства в покупку квартир.
∎ Развитие альтернативных инструментов финансирования девелоперских проектов.
Итоги
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
