Тема для статьи возникла после прямого эфира на m2tv. Мы разберем один вариант от одного застройщика и с одинаковыми условиями. Так что посмотрим в цифрах, какой вариант самый выгодный.
Все мы знаем, что девелоперы и банки никогда не будут работать в невыгодном положении. Кроме того, некоторые строительные компании принадлежат финансовым учреждениям.
Ипотека под 0,1% дается либо на определенный срок, либо на весь период. Главное сходство в том, что при таких условиях цена квартиры будет выше стандартной. И все объекты под такую программу не запихнешь. Бен растет из комбинации дотаций: государство + бюджет застройщика (и банка). Сами квартиры официально субсидируются по ипотеке.
Рассмотрим пример
Итак, у нас на руках 3 000 000 рублей. Хотим взять на 20 лет. Мы получили практический лимит от банка. Мы официально работаем. Мы идеально вписываемся в льготный кредит. Начинаем выбирать квартиру.
А тут у нас ПИК с двумя вариантами на одну квартиру (не реклама):
У нас достаточно первоначального взноса. Итак, посчитаем.
Так по долгу видим явный убыток по ипотеке 0,1%
А платежи и проценты?
Если честно, добавим страховые выплаты и определим итоговую стоимость:
При варианте госпомощи мы должны банку меньше, а переплата явно выше. Этот способ может подойти, если вы сразу планируете рефинансирование и крупный досрочный платеж: пополнить счет в семье, снизив процентную ставку.
Обратите внимание: «Смотрим квартиры только после проверки»: почему мы решили искать жилье с риелтором?.
Бонус: есть возможность получить полный лимит на процентные отчисления. Государственная поддержка также имеет меньшую страховку, поскольку размер долга ниже. Просто он меняется не так быстро, как хотелось бы.По варианту с ипотекой 0,1%. Вычитать проценты нет смысла, так как их нельзя перевести на другой объект. С первой просрочки логично уменьшить выплату, так как доля процентов как кот плачет:
Проведем дополнительное сравнение. Что если в обоих случаях у нас есть ресурс досрочного погашения 20 000 рублей, в госпомощи мы будем использовать два вида отчислений, а в ипотеке 0,1% только имущество.
Мы видим:
Как дела? В обоих случаях общая стоимость кредита одинакова из-за разницы в сроках, страховке и наличии процентных отчислений.
Важный нюанс. Для двух вариантов рассчитывался вид сокращения срока. Отсюда и близость.
В финальном варианте прогоним ипотеку 0,1% через досрочное погашение, чтобы уменьшить платеж (используя разницу), как я писал выше.
Что выходит:
Получается, что даже при таком подходе погасить ипотеку быстрее не получится.
Какие же выводы?
Выделим самое главное.
Субсидированные государством кредиты подходят, если вы запланировали досрочную выплату, рефинансирование и использование процентных вычетов. Больше зарплата, меньше страховка.
Ипотека 0,1%. Здесь страховка выше, а переплата гораздо ниже. И парадокс в том, что досрочные выплаты делают такой кредит невыгодным. Так как расходы на него увеличиваются, а проценты не съедаются. Имеет смысл только снизить плату. Да и это не факт. Так что при такой ипотеке нужен ощутимый первоначальный взнос.
Да пребудет с вами дедукция!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Смотрим по цифрам.