Важное уточнение: все рассуждения в этой статье применимы только к ипотечным кредитам с аннуитетными (равными) платежами.
Для банка ипотека — это высокоструктурированный, математически просчитываемый продукт. В отличие от рискованных потребительских кредитов, ипотека обычно возвращается стабильно и полностью, что делает её более предсказуемой.
Логично было бы предположить, что и для заёмщика это должна быть сухая арифметика: есть график платежей, известны суммы, понятны способы оптимизации. Казалось бы, бери калькулятор и считай.
Однако это справедливо лишь в теории, для идеальных «финансовых роботов». В реальности мы, люди, подвержены эмоциям и когнитивным искажениям. Наш мозг склонен выстраивать удобные нам теории и упорно их защищать, даже сталкиваясь с контраргументами.
Сегодня при частичном досрочном погашении ипотеки у заёмщика есть ключевой выбор: сократить срок кредита или уменьшить размер ежемесячного платежа. Вокруг этого выбора не утихают споры о том, что же выгоднее.
При этом математически правильный ответ давно известен и неоспорим.
Сила психологического комфорта
Оформление долгосрочного кредита на десятилетия — это серьёзный стресс для большинства людей, даже если они планируют погасить его досрочно. Из этого стресса рождается мощное убеждение: «Уменьшить платёж — однозначно лучше. Приятно же видеть, что в следующем месяце нужно отдать не 30 000, а 29 000 рублей!»
Это ощущение немедленного облегчения бюджета кажется очевидным плюсом. Однако данное мнение является финансовой иллюзией.
Кстати: «Лучше снимать»: что тиктокеры думают об ипотеке.
Эта иллюзия обходится заёмщикам в весьма ощутимые реальные деньги.Неумолимая математика платежей
Чтобы понять, почему сокращение срока выгоднее, нужно разобраться в структуре аннуитетного платежа. График построен так, что в первые годы вы в основном платите проценты, а не тело кредита. Соотношение может доходить до 99% к 1% соответственно.
Принцип «сначала проценты» — это не случайность, а продуманная банковская схема, максимизирующая доход кредитора.
Что происходит при выборе «уменьшить платёж»? Заёмщик просто отодвигает дату окончательного погашения. Сумма долга снижается, но срок, в течение которого на неё начисляются проценты, остаётся почти прежним или сокращается незначительно. В итоге общая переплата по кредиту уменьшается гораздо меньше, чем могла бы.
Любой ипотечный калькулятор или детальный график платежей наглядно это демонстрирует. Математика беспристрастна, но, к сожалению, психологический комфорт часто оказывается сильнее логики. Большинство заёмщиков при досрочном погашении всё же выбирают снижение платежа, жертвуя потенциальной выгодой.
Возникает философский вопрос: а может, эта психологическая «подушка безопасности» стоит тех лишних денег, которые уходят банку?
Историческая справка: почему выбор появился не сразу
В начале 2007 года, во время работы над созданием ипотечного отдела в одном из банков, мы с командой аналитиков глубоко изучали графики платежей. Тогда мы искали способы повысить маржинальность продукта для банка.
Расчёты ясно показали: банку значительно выгоднее, чтобы заёмщик при досрочном погашении уменьшал платёж, а не срок. В те годы у клиентов не было выбора — в договорах был прописан только один вариант: снижение ежемесячного взноса.
И мы активно продвигали этот вариант среди клиентов, используя тот же психологический приём, который многие используют сейчас для самоубеждения: «Психологически легче платить 29 500 рублей, чем 30 000». Практически никто из заёмщиков не оспаривал это условие.
____________________
Свежие статьи и эксклюзивные материалы, которых нет на сайте, скоро появятся в Telegram-канале «Риэлтор не нужен!».
Подпишитесь, чтобы быть в курсе новостей первыми!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Что лучше – снизить размер платежа по ипотеке или срок кредита.
