На рынке недвижимости часто встречаются предложения о продаже квартир, находящихся в залоге у банка из-за невыплаченной ипотеки. Хотя такие объекты могут привлекать покупателей, сделки с ними сопряжены с высокими рисками. Я рекомендую своим клиентам рассматривать такие варианты только при соблюдении одного ключевого условия, о котором расскажу далее. А для начала — реальная история из жизни.
Мой знакомый, уверенный в своих силах человек, решил приобрести квартиру стоимостью 12 миллионов рублей. Объект был в залоге у банка, а остаток долга по ипотеке составлял 5,5 миллионов. Поскольку банк не разрешал продажу с обременением, сначала нужно было погасить этот кредит.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Риелтор продавца предложил схему: заключить предварительный договор купли-продажи и внести по нему 5,5 миллионов рублей для погашения ипотеки. После этого в течение 30 дней нужно было дождаться получения закладной от банка, подать её в Росреестр для снятия обременения и только затем подписывать основной договор.
Почему это рискованно?
Эта схема крайне ненадёжна и опасна для покупателя. Я всегда подробно объясняю клиентам все подводные камни и стараюсь отговорить их от такого пути. Однако мой приятель, прочитав в интернете, что предварительный договор имеет юридическую силу, согласился и перевёл продавцу всю сумму долга.
Процедура погашения ипотеки, получения закладной и снятия обременения заняла почти два месяца. И тут началось самое интересное.
Неожиданный поворот
Продавец неожиданно заявил, что цена его квартиры выросла на два миллиона рублей, и теперь она стоит 14 миллионов. Он предложил покупателю либо доплатить разницу, либо сделка срывается. Вскоре после этого и продавец, и его риелтор перестали выходить на связь.
Кто-то может сказать, что у покупателя на руках есть предварительный договор и можно через суд обязать продавца выполнить условия или вернуть деньги. Но судебные разбирательства — это долгие месяцы, колоссальный стресс, потерянное время и замороженные средства, которые нельзя вложить в другую недвижимость.
Единственно безопасная схема
Если я всё же сопровождаю сделку с залоговой недвижимостью, то только при строгом соблюдении одного условия: основной договор купли-продажи подписывается и подаётся на регистрацию одновременно с закладной.
Вот как это должно работать в идеале:
- В день сделки покупатель переводит средства для погашения долга продавца перед банком.
- Банк, с которым этот момент согласован заранее, сразу же выдаёт закладную.
- Не откладывая, все документы (договор купли-продажи и закладная) подаются в Росреестр для одновременного снятия обременения и регистрации права собственности на нового владельца.
- Лучше всего осуществлять эту процедуру через платных регистраторов для максимальной скорости и контроля.
Ключевой принцип — никаких разрывов во времени между этапами. Да, и в этой схеме остаётся минимальный риск, что продавец передумает в период регистрации, но он несравнимо меньше, чем при ожидании в несколько месяцев по первой схеме.
Вывод: Доверчивость и попытка сэкономить на профессиональной помощи могут привести к серьёзным финансовым потерям и проблемам. Услуги грамотного специалиста по недвижимости — это не трата, а инвестиция в безопасность ваших денег и спокойствие.
#риэлтор #недвижимость #квартирныйвопрос #залоговоеимущество #полезное #нужнознать
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Покупка недвижимости под залогом банка.
