Пошаговое руководство по приёмке квартиры в новостройке: от подготовки до подписания актов

Создано: 27 мая 2022

Содержание

Процесс приёмки квартиры у застройщика — это ответственный и важный этап, от которого зависит ваше будущее комфортное проживание. Это не просто формальность, а тщательная проверка, требующая внимания и подготовки. В этой статье мы подробно разберём алгоритм действий, необходимые документы и инструменты, а также расскажем, на что обратить особое внимание при осмотре.

Что такое приёмка квартиры?

Приёмка — это обязательная юридическая процедура передачи готового жилья от застройщика к дольщику. Процесс начинается с получения официального уведомления о готовности объекта и завершается подписанием акта приёма-передачи, если не выявлено критических недостатков. Это ваш шанс зафиксировать все недочёты и гарантировать их устранение за счёт строительной компании.

Тщательная подготовка — залог успеха

Сохраняйте хладнокровие

Не поддавайтесь эмоциям и желанию поскорее получить ключи. Помните, что вы ждали сдачу дома больше года — несколько дополнительных недель на устранение недоделок не сыграют роли, но обеспечат вам качественное жильё.
Не позволяйте себя торопить, даже если представитель застройщика ссылается на плотный график. Вы имеете полное право на детальный осмотр в комфортном для вас темпе.
Фиксируйте абсолютно все обнаруженные недостатки, даже незначительные. Это ваша законная гарантия.

Изучите правовые основы

Порядок приёмки чётко регламентирован Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (статьи 7 и 8), а также Постановлением Правительства РФ № 442. Перед передачей квартиры застройщик обязан:

Получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Направить вам официальное письменное уведомление о готовности объекта (по почте с уведомлением или в электронной форме с ЭЦП). Устные сообщения по телефону или SMS не имеют юридической силы.
После вашего подтверждения намерения принять квартиру (например, записи на осмотр) у вас есть два месяца на проведение приёмки. Если в течение этого срока вы не явитесь, застройщик вправе составить односторонний акт.

Внимательно перечитайте договор

Перед визитом на объект ещё раз изучите свой Договор долевого участия (ДДУ) и проектную документацию. В них указаны все ключевые параметры: материалы отделки, характеристики окон и дверей, планировка. Также проверьте, что в документах прописаны обязательства по благоустройству подъезда и придомовой территории.
Обязательно возьмите с собой копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Сверьте фактические площади и расположение перегородок с документами. Отсутствие перегородок может повлечь пересчёт стоимости в сторону увеличения. Также по плану проверьте расположение сантехнических стояков и «мокрых» зон.

Новости МирТесен

Собираем «тревожный чемоданчик» для приёмки

Для эффективного осмотра вам понадобятся:

Документы: паспорт и договор ДДУ.
Для пометок: планшет или блокнот, ручки, мел, бумажный скотч и смываемый маркер (чтобы отмечать дефекты на поверхностях).
Базовые инструменты: тестер напряжения или простая зарядка для телефона, зажигалка со свечой (проверка вентиляции и сквозняков), лампочка (проверка патронов), фонарик, рулетка, строительный уровень или отвес (нитка с грузиком), небольшая стремянка.
Личные вещи: сменная обувь или одежда, если предстоит активный осмотр.

Для более профессиональной проверки можно арендовать специализированное оборудование:

Лазерный нивелир (построитель плоскостей) для проверки ровности стен, полов и потолков.
Тепловизор (в холодный сезон) для выявления мостиков холода и промерзаний.
Дозиметр, индикатор электромагнитных полей, газоанализатор — для комплексной проверки экологической безопасности.

Проводим детальный осмотр квартиры

Итак, вы на месте. Осмотр лучше проводить днём при естественном освещении. Держите под рукой план квартиры и наш чек-лист.

Проверка документов

Перед осмотром убедитесь в наличии полного пакета документов: акт приёма-передачи, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, кадастровый и технический паспорта, экспликация, паспорта и гарантийные талоны на установленные приборы учёта, двери, окна.

Входная дверь

Осмотрите полотно на предмет сколов и царапин. Проверьте работу всех замков и ручки — они должны функционировать плавно, без заеданий. Убедитесь в наличии и исправности глазка, целостности уплотнительного контура. Если установлен звонок — протестируйте его.

Отделка, стены и полы

Объём проверки зависит от типа отделки:

Черновая: проверяйте ровность поверхностей (отклонения по стенам — не более 5 мм, по вертикали — до 15 мм, перепады плит пола/потолка — до 20 мм), отсутствие трещин и влажных пятен.
Предчистовая: добавьте проверку качества штукатурки, стяжки, откосов, а также разводки электрики (с помощью тестера).
Чистовая: оцените качество укладки напольных покрытий, поклейки обоев, установки межкомнатных дверей и сантехники. Все смесители должны работать, соединения — быть герметичными. Проверьте заземление ванны.

Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.

Окна

Ищите царапины на стеклопакетах и рамах (отмечайте маркером). Проверьте плавность работы фурнитуры, целостность уплотнителей, наличие и правильность монтажа отлива. Монтажные швы должны быть полностью заполнены пеной и защищены. Обязательно проверьте, не дует ли из окон, с помощью свечи или листа бумаги.

Вентиляция

Проверьте тягу в вентиляционных каналах с помощью пламени зажигалки или свечи — оно должно отклоняться в сторону шахты. На верхних этажах в тёплое время года тяга может быть слабой, что иногда компенсируется установкой принудительных вентиляторов.

Электрика

Попросите включить электричество на щитке. Нажмите кнопку «Тест» на УЗО в квартирном щитке — оно должно сработать. С помощью тестера проверьте наличие напряжения и заземления в каждой розетке и выключателе.

Водоснабжение и канализация

Убедитесь в наличии воды, запишите начальные показания счетчиков, сверьте их номера с паспортами. Проверьте, установлены ли запорные краны на выводах, нет ли подтёков на соединениях. На выводах канализации должны стоять заглушки.

Завершающий этап: работа с документами

После осмотра все выявленные недостатки необходимо внести в акт осмотра (дефектную ведомость).

Подписывать или нет акт приёма-передачи?

Здесь возможны два сценария:

Не подписывать. Это право есть только при обнаружении существенных недостатков, которые делают квартиру непригодной для проживания (например, серьёзные нарушения в конструкции). Застройщик обязан их устранить в течение 60 дней. Ключи в этом случае вам не выдадут.
Подписать с условием. Если дефекты несущественные (косметические), акт приёма-передачи подписывается, а все недочёты фиксируются в отдельном акте осмотра. На их устранение также даётся 60 дней. После ремонта застройщик должен пригласить вас для повторной проверки.

Составляем акт осмотра (дефектную ведомость)

В этом документе детально опишите каждый недостаток. Подписать акт должны обе стороны. Убедитесь, что представитель застройщика имеет на это право по доверенности.

Подписываем акт приёма-передачи

Внимательно прочитайте каждый пункт! Застройщик может включить формулировку об отсутствии у вас претензий по срокам сдачи. Если была просрочка и вы планируете взыскивать неустойку, потребуйте исключить этот пункт из акта.