Я ранее рассказывал в своей статье: «как проверить на юридическую чистоту квартиру на вторичном рынке перед покупкой?» Очень большое количество откликов, просмотров и дочитывания. Если честно, то не ожидал, что статья про недвижимость вызовет большой интерес на моем дзен-сайте. Я очень прошу Вас поставить лайк, делится публикациями среди знакомых и писать комментарии: какую следующую тему Вы бы хотели, чтобы я разобрал. Может Вам было бы интересно, как проверить застройщика, про программу молодая семья или про налоговый вычет? Буду очень благодарен за обратную связь, это поможет каналу развиваться дальше. Но сейчас немного «прелюдии».
Те кто покупал или продавал недвижимость знают, что риелторы или юристы максимум запрашивают выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), нотариальное согласие супруга и все! Как правило, граждане-приобретатели недвижимости испытывают стресс перед покупкой и полагаются на юристов и риелторов, а последние в свою очередь «бегут» за прибылью. Однако, последе время риелтерские компании начали брать юристов в штат для проври недвижимости и собственника - это хоть что-то...
Фото из сетиВ ст. 8.1 ГК РФ говорится, что покупатель является добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (ст. 234 и 302 ГК РФ). Интересная фраза «должен был знать», правда? Таким образом, добросовестным приобретателем недвижимости является лицо, которое запросило выписку в отношении недвижимости из ЕГРН перед сделкой и ознакомился со всеми ограничениями указанной в ней, но в выписке отсутствует на сегодняшней момент такие сведения: является ли продавец ограничено недееспособным, состоит ли лицо в психоневрологическом и наркологическом диспансере, является ли дом аварийным и т.д.
Конечно, было бы не плохо если вышеуказанные сведения содержались в выписке ЕГРН. Стоит сказать, что шаги в этом направлении делаются. Но в настоящее время, чем Вы досконально проверите будущую квартиру и собственника, тем лучше будет выстроена линия защиты в суде.
Если хотите получить консультацию и/или Вам необходимы услуги по сопровождению сделок с недвижимостью в г. Краснодар и в Краснодарском крае, то звоните или пишете на Телефон/WhatsApp 900-278-07-07 - Вячеслав Гусев.
Возникают множество вопросов: а можно ли приобрести квартиру через нотариуса, не признают ли сделку недействительной, а если признают можно ли переложить ответственность на нотариальную контору и взыскать денежных средства с нотариуса?
Как Вы знаете форма сделки купли-продажи квартиры может быть в простой письменной форме или нотариальной - даже если нотариальное заверение в силу закона не требуется. Продавцу в принципе «пофиг» в какой форме будет проводится сделка в простой письменной или нотариальной. Он никакие риски не несет, а вот у покупателя рисков «вагон и маленькая тележка». 😎
Но законодатель решил, что сделки в любом случае должны иметь нотариальную форму, связанные с договор ренты, с долями, мены, дарения, с несовершеннолетними, залогом и т.д.
Этапы совершения сделки через нотариуса:
- Так вот, Вы решили провести сделку купли-продажи через нотариуса, первым делом следует заранее подойти/позвонить в нотариальную контору, чтобы узнать все нюансы: цену услуг, взять распоряжение на зачисление денег на депозит нотариуса, записаться на определенное время и т.д. Обычно понадобится предоставить заранее документы: паспорта продавца/покупателя, СНИЛС, правоустанавливающие документы на квартиру, форма № 9 и сбросить на электронную почту нотариусу.
- При совершении сделки нотариус удостоверяется в дееспособности физических лиц, обращает внимание на визуальный, вербальный, органолептический способы. Человек должен выглядеть адекватно, логично вести диалог, не пребывать в состоянии опьянения. Нотариус устанавливает личность обратившегося по его паспорту, проверяет возраст. Если возникают сомнения в дееспособности гражданина, нотариус может задать ряд вопросов общего характера, а также относительно цели визита, определяя при этом адекватность ответов на задаваемые вопросы. Он может, подчеркиваю, может отложить сделку и направить запрос в суд для установления является ли гражданин ограничено дееспособным. Таким образом, нотариус не может со 100% гарантий удостоверить, что лицо полностью дееспособно, не находится под воздействием различных психотропных средств и т.д.
- Дополнительно, нотариус может запросить в органах ЗАГС' а информацию об актах гражданского состояния - женат/замужем продавец, не умер ли собственник квартиры, если продавцом выступает по доверенности, запросить ту или иную информацию в электронном виде в Росреестре и т.д. Ключевое слово «может» 🙃
- Далее нотариус самостоятельно составляет договор купли-продажи и зачитывает в слух содержание договора.
- После этого нотариус регистрирует сделку в электронном виде с использованием электронной подписи и передает в Росреестр в течение нескольких дней.
- Покупатель перечисляет денежные средства на депозит нотариуса через банк, а нотариус перечисляет продавцу после того как произойдет переход прав собственности. Кстати, это намного удобней чем передача денежных средств через банковскую ячейку.
Примечание. Сделки можно проводить через нотариусов удаленно. Например, покупатель находясь в г. Мурманске обращается к нотариусу по месту жительства, а продавец в г. Краснодар обращается к своему нотариусу по месту нахождения недвижимости. Они подписывают простой электронной подписью документы, а потом нотариус г. Краснодара передает пакет документов в Росреестр.
Как покупателя защищает нотариальная форма сделки?
Плюсы:
- Самым распространённым основанием для оспаривания сделок купли-продажи недвижимости являются то, что продавец якобы не мог осознавать свои действия во время совершения сделки - хоть и являлся дееспособным. К счастью, у нотариусов имеется видеофиксация которая может доказать, что лицо осознавала свои действия при совершении сделки, то бишь нотариус удостоверился в адекватности участников сделки и зафиксировал это. Таким образом, нотариальную сделку оспорить сложнее в судебном порядке, рисков становится меньше.
- Не получится сильного занижения стоимости квартиры. Есть такая «штука» в гражданском кодексе, как притворная сделка. (ст. 170 ГК РФ). То бишь собственник продает Вам квартиру за 1 миллион, а рыночная цена 3-х комнатной квартиры в центре Краснодара стоит 9 миллионов. Нотариус может возразить - Че Вы мне тут горбатого лепите? - Пишите нормальную стоимость квартиры! Иначе сделка может быть притворна - ничтожна (на сумму 1 миллион), а прикрываемая сделка (расписка на 8 миллионов) - недействительна в силу того, что договор купли-продажи составляется в единой форме, в которой указываются все существенные условия, в том числе и цена объекта недвижимости. Поэтому когда Вы заключаете договор купли-продажи, а потом составляете расписку - это все «бред сивой кобылы». У нотариуса такой «фигни» не пройдет, а сильного занижения стоимости квартиры не получится. Все мы знаем, что это делается это для того, чтобы собственник не платил налоги при продажи хаты. 😎
- В случае судебного спора нотариуса легче найти и привлечь в случае судебного разбирательства в качестве третьего лица или ответчика, в отличие от юриста или риелтора, которые будут говорить, что «я не я и корова не моя». 🤞
Минусы:
К минусам можно отнести высокую стоимость услуг нотариуса. Но если у Вас грамотный и опытный риелтор, который может выторговать хорошую скидку, то эти деньги стоит потратить на сделку проведенную через нотариуса и/или на квалифицированного юриста для проверки сделки.
И еще один минус это вся таже «поверхностная» проверка квартиры.
Обратите внимание: Чем хороша покупка недвижимости в Подмосковье.
Как видите проверять недвижимость нужно хотя бы минимально вне зависимости от формы совершения сделки, о чем я писал в статье. Конечно, сделка без полной проверки, но совершенная через нотариуса будет немного безопасней. Поэтому на нотариуса надейся, а сам не плошай. 😃Можно ли привлечь нотариуса к ответственности и взыскать денежные средства с него? И кто будет выступать ответчиком в суде?
К счастью, профессиональная ответственность нотариуса застрахована дважды: по договору страхования гражданской ответственности и по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса. Поэтому в случае спора Вы будете в первую очередь взыскивать денежные средства со страховой компании, а не с нотариуса (если страховка не покроет ущерб 🙄). Очень важно при рассмотрении таких категорий дел о возмещении ущерба к страховщику и к нотариусу доказать причинно-следственную связь между действиями (бездействиями) нотариуса.
Судебный спор № 1. В пользу обманутого покупателя-истца.
Суть дело в том, что 27.09.2016 г. нотариусом удостоверена доверенность, согласно которой Потеряхина Т.М. уполномочила Иванцову Н.В. продать принадлежащую доверителю на праве собственности квартиру, в то время как от имени Потеряхиной Т.М. на основании поддельного паспорта действовала Фатеева Л.Ю. Впоследствии Фатеева Л.Ю., действуя по поддельному паспорту Иванцовой Н.В., на основании удостоверенной нотариусом доверенности заключила с Султангареевой С.В. договор купли-продажи квартиры Потеряхиной Т.М. и получила от Султангареевой С.В. сумму в размере 700 000 руб. 00 коп.
Потеряхиной Т.М. пошла в Салаватский городской суд Республики Башкортостан и истребовала квартиру (виндицировала) у Султангареевой С.В. и признала договор купли-продажи квартиры недействительной. Иск удовлетворен - 02.02.2017 г.
Вступившим в законную силу решением того же суда от 25.07.2017 г. признана недействительной доверенность, удостоверенная нотариусом, согласно которой Иванцова Н.В. от имени Потеряхиной Т.М. была уполномочена на продажу принадлежащей Потеряхиной Т.М. квартиры.
Решением Кировского районного суда г. Уфы от 06.03.2018 г. в удовлетворении исковых требований Султангареевой С.В. к АО "СОГАЗ" и нотариусу отказано, к сожалению.😣
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19.06.2018 г. решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований к страховой компании АО «СОГАЗ» отменено, в указанной части принято новое решение, которым с данного ответчика в пользу Султангареевой С.В. взыскано страховое возмещение в размере 704 957 руб. 00 коп. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Верховный суд поддержал позицию апелляционного суда и оставил жалобу нотариуса и страховой компании без удовлетворения, а апелляционное определение без изменения. Таким образом, Султангареевой С.В. взыскала денежные средства со страховой компании, застраховавшей гражданскую ответственность нотариуса и получила их без проблем.
Судебный спор № 2. Обманутому покупателю-истцу было отказано во взыскании страхового возмещения.
В Апелляционном определении Верховного суда Республики Якутии Судебная коллеги по гражданским делам от 18.01.2016 г. по делу № 33-196/2016 решение суда первой инстанции оставила без изменения, а жалобу истца-покупателя недвижимости о возмещении ущерба, причиненного в результате совершения нотариального действия - без удовлетворения.
Обстоятельства дела следующие: продавец, действующее по нотариальной доверенности от имени умершего гражданина и по подложному удостоверению личности, продало квартиру. Покупатель квартиры пошел в суд к страховой компании и к нотариусу, а суды двух инстанций отказали во взыскании возмещения ущерба с нотариуса, удостоверившего доверенность, так как подложность удостоверения личности была установлена впоследствии, убытки истца возникли не вследствие действий нотариуса, а по злому умыслу третьих лиц, причинно-следственная связь между действиями нотариуса и понесенными истцом убытками не установлена. Вот как-то так. 😪 Покупатель без денег и без хаты. 🙄
Таким образом, у нас не процентное право, судебная практика меняется, обстоятельства дела могут быть разные, где-то везёт истцам и признают действия нотариуса незаконным и взыскивают со страховщиков страховое возмещение, а где-то могут и не взыскать. 100% гарантий никто не дает. 😇
Примечание: получить денежные средства со страховой компании намного проще и быстрее, чем с мошенника-физического лица, который давным-давно попивает мартини на Кипре и щупает красивых мулаток. 🍸
Кстати, страховые компании продают титульное страхование недвижимости, которое может защитить от потери квартиры покупателя. Правда данный продукт не очень распространён в РФ и необходимо пристально изучать правила страхования, но это уже тема следующей статьи.
Ставьте лайк, если статья оказалась полезной. Подписывайтесь на сайт сайт и на instagram аккаунт.
Хотите получить консультацию юриста? Звоните или пишете WhatsApp/Telegram: +7(900)-278-07-07 - Гусев Вячеслав.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Покупка квартиры через нотариальную контору. За что отвечает нотариус и можно ли переложить на него ответственность?.