Ожидания неофитов загородной жизни, задумавших сменить квартиру на дом, пока не оправдываются. Рынок загородного жилья не готов предложить покупателям достойный выбор ликвидных объектов по адекватной цене.
Фото: Александр КропотовНа фоне постпандемийных явлений в экономике и снижения доходов населения, решающим фактором для покупки любой недвижимости стала стоимость квадратного метра. Загородная недвижимость традиционно считалась возможностью приобрести больший метраж жилья за меньшие деньги. Однако сейчас, когда спрос на дома и дачи формируют не только «деревенщики», но и напуганные пандемией горожане, требования к качеству объектов резко возросли.
Метр дешевле, но хуже
Ликвидные объекты раскупают гораздо быстрее, чем строят новое жильё. По словам директора департамента загородной недвижимости Knight Frank Олега Михайлика, в Подмосковье новые посёлки не появляются уже 3,5 года. Объем предложения на первичном рынке тоже снижается на протяжении всего этого времени.
Несмотря на то, что средняя стоимость дома сейчас может вырасти за квартал более, чем на 20%, продавцы не спешат начинать новые проекты: цена продажи не успевает за ростом расходов на строительство новых объектов.
По подсчетам аналитиков компании «Веванта», за последний год расходы на строительство типового одноэтажного дома площадью 126 кв. м (только коробки) выросли на 25,78%. Услуги архитекторов за этот год подорожали на 25% по сравнению с маем 2020 года, а сами строительные работы выросли в цене на 23%. Нехватка рабочих рук в строительстве сказалась и на рынке загородной недвижимости.
Директор компании «Аргус-Эко» Иван Германов считает, что строительство загородных домов перестаёт быть выгодным бизнесом: попытка переложить растущие цены на покупателя приводит к тому, что срок экспонирования объектов увеличивается — иногда до одного-двух лет. Покупатели стали хорошо информированными и не торопятся раскупать скороспелые коттеджные посёлки «в чистом поле».
Известна история зависшего в продаже коттеджного поселка «Медная подкова» в 15 км от Москвы. У низкой заселенности поселка есть два объяснения. Первое – низкое качество домов. Строитель, работавший на объекте, отзывался в сети о домах в «Подкове»: они «как карточный домик, стены тонкие, окна дешевые, углы у домов постоянно расходятся, хрустят. Некачественный стройматериал». Но ещё более важный момент — это локация: КП «Медная подкова» расположен на берегу реки Пахры, которую гидрологи относят к 4 классу — «очень грязная».
Качественный же поселок способен возвести не каждый девелопер. По словам замгендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольги Магилиной, на вывод проекта на рынок требуется от нескольких месяцев до нескольких лет. А чтобы поселок начал продаваться хотя бы через полгода, нужна земля очень высокой готовности: размежеванная, со всеми инженерными коммуникациями. Настолько готовых к выходу на стройплощадку участков немного. «Заметен интерес к этому сегменту крупнейших застройщиков городского, многоэтажного формата. Но в этих компаниях пока ведется, в основном, аналитическая работа по рынку», — сообщила Магилина.
В ситуации недостаточного предложения граждане начинают решать вопрос строительства личного коттеджа сами. «Качественный объект сейчас можно построить только для себя», — считает Германов. Поэтому на рынок выходит новый потенциальный лидер продаж — земельные участки.
Стимулирование ИЖС
В этом году покупатели проявляют быстро растущий интерес к земельным участкам. Объявления о продаже участков просматривают 23% посетителей сайта Циан, тогда как на долю таунхаусов приходится всего 3% просмотров. Реальный спрос на земельные участки растет медленнее: он увеличился всего на 5 п.п. по сравнению с прошлым годом.
До сих пор невысокая динамика спроса была связана, в том числе, с низкой доступностью ипотечного кредитования ИЖС.
Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.
Серьезным изъяном первых ипотечных программ ИЖС было условие заключения договора подряда с определённой строительной компанией. По словам Ивана Германова, многие из таких подрядов выполнялись некачественно, с серьёзным нарушением сроков строительства. Сейчас ситуация может измениться с помощью новых программ льготной ипотеки для ИЖС.На днях «Сбер» объявил о запуске пилотной программы для ИЖС: при получении проектного финансирования девелопер направит часть скидки в пользу покупателя, который сможет взять ипотеку в Сбербанке. Для заемщиков «Сбер» изменил программы «Строительство жилого дома» и «Загородная недвижимость» так, чтобы клиенту не нужно было предоставлять банку смету на строительство дома, как раньше. Банк выдаст кредит, исходя из суммы, указанной в договоре подряда, а сам заем будет предоставляться траншами. Перед их выдачей не придется отчитываться о целевом использовании предыдущего транша, нужно будет только предъявить выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на дом после окончания строительства. Предполагается, что по пилотной программе ипотечного кредитования ИЖС будет построено более 300 жилых домов. Банк «Дом.РФ» также обновил «Семейную ипотеку» на ИЖС, установив льготную ставку от 4,7% на весь срок кредитования (до 30 лет).
Заброшенные замки
2021 год стал для рынка загородной недвижимости временем полного изменения статусов. По сравнению с нулевыми, когда в цене были большие участки и дома, спрос сместился в сторону более мелкой нарезки участков и небольших по площади домов.
Покупатели стали внимательнее относиться к современным решениям, использованным при строительстве: эргономике пространства, экологичности материалов и эффективному энергосбережению. Вторым важным фактором выбора становится сочетание уединения с максимально удобной транспортной доступностью: высокие заборы Рублевки не дают современному беглецу из мегаполиса ощущения свободы жизни и перемещений.
Именно поэтому тяжелым балластом рынка загородной недвижимости становятся вчерашние элитные особняки: при продаже выяснилось, что они морально устарели, сильно переоценены, и в 80% случаев могут быть проданы только с большим дисконтом. Дороговизна эксплуатации также отпугивает покупателей. На Циане четвертый год не может продаться 850-метровый особняк в дворцовом стиле за 175 млн рублей — и это уже третье снижение цены за время экспозиции.
Кроме обломков новорусского прошлого, аутсайдерами рынка загородной недвижимости остаются таунхаусы. На их низкую ротацию в обороте влияет не только часто завышенная цена квадратного метра, но и законодательный статус: таунхаусы приравнены к многоквартирным домам со всеми вытекающими проблемами общего обслуживания придомовой территории и коммуникаций.
В целом спрос на объекты загородной недвижимости, по данным «Авито Недвижимость», распределяется так: 66% всех запросов пользователей приходится на дома, 28% -- на дачи, 5% -- на коттеджи, и 1% -- на таунхаусы. Оптимальным же загородным объектом, по мнению экспертов, сейчас становится дом площадью 100–200 кв. м.
«У нас сформировалось общество рационального потребления; дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом, и эта тенденция сохранится», — считает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Средняя стоимость дома в целом по России, по подсчетам Циан, сейчас составляет 7 млн руб. по сравнению с 6,1 млн руб. в мае прошлого года. А без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга — 5,9 млн руб.
Спрос на курорт
Главным трендом 2021 года в загородной недвижимости становится спрос на жилье в курортных регионах.
Ограничения передвижений между странами и необходимость работать на удалёнке, часто без отпусков, стала новой реальностью. Отложенные поездки привели горожан к очевидному решению: если ты не можешь поехать на курорт, курорт должен оказаться у тебя дома.
По данным «Авито Недвижимость», наибольший рост средних цен на загородном рынке в мае зафиксирован в ЮФО — они выросли на 22,3%. Эту динамику обеспечили округу Краснодарский край, где жилые объекты выросли в цене на рекордные 47,9% и Севастополь — здесь дома подорожали на 31%. Новыми лидерами спроса на загородное жильё стали Минеральные Воды, Крым и Республика Алтай.
В среднем, цена квадратного метра в ИЖС в курортных регионах выросла за год на треть.
По данным портала «Росриэлт», сейчас дом в Сочи в среднем стоит 33,85 млн руб., в Севастополе — 17,43 млн руб., в Ялте — 40,66 млн руб., в Геленджике — 18,35 млн руб. В Калининграде средняя цена дома составляет 19,7 млн руб.
Многие продолжают считать курортную недвижимость привлекательной для инвестиций. По мнению инвестиционного аналитика Игорь Индриксонса, время, когда низкая доходность от аренды компенсировалось ростом цен на недвижимость, прошло. Индриксонс считает, что доходность недвижимости сейчас обеспечивает не только удачная локация и оснащённость объекта, но, в первую очередь, хороший доступ к онлайн-платформам и агрегаторам.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Почему предложение домов не поспевает за спросом?.