Вы наверняка слышали выражения "зато своя" и "не хочу платить дяде" когда речь заходит о недвижимости или машине. Владение чем-либо дорогостоящим всегда вызывает одобрение и зачастую зависть у окружающих. В особых случаях по автомобилю и часам могут даже судить об успешности потенциального партнера по бизнесу. Давайте разберёмся, что именно вы покупаете, когда приобретаете что-то действительно дорогое.
Начну с недвижимости. Большинство рассматривает бетонную коробку как единственный доступный вариант сохранения и умножения своих денег. Она якобы всегда только растет в цене и ее всегда можно выгодно сдать или в крайнем случае продать. Почему это далеко от истины я уже разбирал вот тут.
В реальности вы вкладываете практически все свои накопления в один достаточно неуклюжий актив. А зачастую вы вкладываете то, что еще не успели заработать - берете ипотеку. В итоге результат вашего труда за 10-15-20 лет сосредотачивается в одном объекте недвижимости со следующими недостатками
- Его нельзя быстро продать без потери в цене.
Сделки с недвижимостью сами по себе медленные, так как все участники рискуют большими деньгами и стараются максимально все перепроверить и перестраховаться. Так же огромное количество сделок не совершаются отдельно, а являются частью длинной цепочки когда покупатель одного объекта недвижимости вынужден сначала продать свой объект, что, естественно, только увеличивает сроки сделки.
Для самых нетерпеливых уже постарались предприимчивые товарищи из одной строительной компании, которые готовы выкупить вашу недвижимость быстро и под ключ. Однако их комиссия вас вряд ли порадует.
- Его нельзя продать частично
Технически продажа доли в квартире безусловно возможна, но с двумя оговорками. Во-первых вы никогда не получите 50% от рыночной стоимости целой квартиры за половину доли. Во-вторых это тут же делает весь актив проблемным. Именно поэтому ни один человек в здравом уме не платит за долю пропорционально ее стоимости.
- Его коммерческое использование (аренда) сопряжено с рисками и затратами
Начиная от банальной порчи имущества и ремонта до субаренды под жителей ближнего зарубежья. Так же все всегда забывают о том, что именно владелец занимается ремонтом, если что-то вышло из строя не по вине арендатора (естественный износ или залив от соседей сверху).
Обратите внимание: Коммерческая недвижимость в Германии: анализ рынка и преимущества владения.
Возможно финансово вам в этом участвовать не придется, но время будет потрачено однозначно.Так же нужно учитывать простой - время на поиски нового арендатора, если старый съехал.
Со многими их этих проблем вам так же с радостью помогут справиться управляющие компании и/или риэлторы. Вот только они тоже бесплатно не работают.
- Налоги и обслуживание
Налог на недвижимость не такой большой, но нужно помнить что он существует. А вот платежи за обслуживание дома могут быть значительными, они регулярные и за них не платит арендатор, то есть они всегда лежат на владельце.
- Риск мошенничества
Этот риск присутствует всегда и везде. Но, полагаю, никто не будет спорить, что покупка просроченного йогурта не равнозначна участию в мошеннической сделке с квартирой (пострадать можно и при покупке и при продаже).
Взамен вы можете гордо сказать "зато своя" и "я не плачу дяде". Хотя в случае с ипотекой дяде вы все же платите 😉
Вы можете сделать ремонт "под себя", завести кошку и собаку и не бояться, что завтра вас выгонят на улицу. Другими словами вы покупаете комфорт и во многом мечту о идеальной квартире. Эту мечту с радостью эксплуатируют все заинтересованные - застройщики, риэлторы, советники по инвестициям в недвижимость. О минусах выше они вряд ли вам расскажут если вы не спросите. Так же они с радостью умолчат о том, что мечтам свойственно меняться, особенно на промежутке в 10-15-20 лет и о том, что кажется крайне важным сейчас вы вполне вероятно и не вспомните через десяток лет.
Чтобы не освещать ситуацию только с одной стороны я так же отмечу ситуации, когда владение недвижимостью может быть оправдано.
- Хорошо подобранный инвестиционный проект
Если вы внимательно изучили рынок недвижимости, четко понимаете все свои затраты и глубоко уверены, что в конечном итоге вы получите необходимую прибыль, то почему бы и нет. Это достаточно тяжело, так как на этом пути вас ждет множество инвестиционных ловушек, настроенных на то чтобы создать у вас впечатление хорошей прибыльности, когда по факту она гораздо ниже или ее нет вообще.
- Приобретаемая недвижимость составляет лишь долю в ваших накоплениях
По сути это и есть основной принцип диверсификации - не класть все яйца в одну корзину. В случае с недвижимостью ее доля в общих накоплениях может варьироваться в зависимости от ваших целей, предпочтений и возможностей. С моей точки зрения она не должна превышать 50%, то есть если всего у вас 10 миллионов рублей, то больше 5 на недвижимость тратить не стоит. Это противоречит одному распространенному принципу - если у тебя есть 10 миллионов, то еще столько же нужно взять в кредит и купить квартиру мечты за 20. Однако мой подход сухой и прагматичный, а не мечтательный.
В конечном итоге владение недвижимостью скорее сковывает вас и добавляет серьезные риски. Ради сомнительных плюсов вы рискуете огромными деньгами, которые могут быть вложены в другие активы с большей ликвидностью и доходностью.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Культура владения не делает вас богаче.