Куда вложить деньги в 2021 году.
Речь пойдёт только о юге России, это как говорится ближе к теме и мне приятнее. И так начнем.
На фоне серьёзного падения экономики, россияне всеми силами пытаются сохранить свои сбережения. И в условиях дефицита инвестиционных инструментов, недвижимость становится очень популярным способом сохранения капиталов.
До конца 2020 года, многие граждане хранили деньги на банковских депозитах. Но после того как Центробанк снизил ключевую ставку, проценты по вкладам стали настолько малы что хранить деньги в банке стало убыточным мероприятием. И поэтому, инвестиции в жилую недвижимость, стали едва ли не единственным способом спасти деньги от инфляции.
Чего-же можно ждать инвесторам в 2021 году.
Как росли цены на недвижимость, почему инвестиции во вторичное жилье — не очень хорошая идея.
Все еще принят как в 2014 году цены на вторичную недвижимость рухнули почти на 20%.
Те, кто тогда до кризиса купили недвижимость , потеряли огромные деньги. Именно тогда инвесторы перестали рассматривать вторичку как надежное средство вложения капиталов. Цена на вторичном рынке может снижаться на протяжении длительного периода времени. И больше зависит от спроса, а не только от фактических процессов происходящих в экономике. А стоимость первичной недвижимости, новостроек стабильно хоть и иногда медленно, но растет.
Посмотрите динамику роста цен за последние три года в Ростовской области.
В начале 2019 года, средняя стоимость жилой новостройки была 47 337 рублей за метр, а через три года, в 2021 она стоила уже 62 390 рублей. Данные взяты с сайта Restate.ru
Как мы видим за три года стоимость метра в новых домах, выросла на 15 000 рублей. И в это же время квартиры на вторичном рынке подорожали всего на 4 000. Что даже не покрывало реальную инфляцию, как и в примере с банковскими депозитами.
Цены на недвижимость имеют свойство расти и падать неравномерно. Основной фактор этих скачков экономическая ситуация в стране и ожидания инвесторов, бизнеса и граждан .
Рост цен 2019 год.
Стоимость квартир на первичном рынке Ростовской области, выросла в среднем на 6,4%.
По югу России лидировал Севастополь, цены выросли на 10,1% .
Очень хороший рост показал Крым, цены на недвижимость выросли на целых 13%.
Рост цен 2020 год.
Год стал рекордным по росту цен на недвижимость на юге России. Цены на жилье выросли в среднем на 16%. За редкими исключениями в совсем депрессивных городах региона.
Этому очень способствовала пандемия. У людей изменились текущие потребности и это сильно сказалось на рынке жилья. Спрос вырос, и было продано даже то, что можно было записывать в неликвид.
Тогда же в это время была введена льготная ставка по ипотеке, на новостройки — 6,5% годовых.
Это тоже хорошо стимулировало спрос. И всю отрасль в целом.
Если учитывать что в 2019 году ставка по ипотеке была примерно 9%, то стимул действительно был.
В 2020 году Центробанк снизил ключевую ставку до 4,25%. И в течение всего года застройщики и ипотечные банки постепенно начали предлагать все более выгодные условия.
Спрос на жилье в новостройках, ожидаемо рос, и за ним росли и цены.
В 2020 году цены на новостройки в Ростовской области, выросли более чем на 10 000 рублей за один квадратный метр. Ростовская область стала одним из лидеров по темпам прироста стоимости первичной жилой недвижимости.
Что стоит ожидать от рынка недвижимости в 2021 году.
В 2021 году, цены продолжают уверенно расти. «Циан» прогнозирует, что рост стоимости недвижимости составит примерно 6-8%.
А вот второй источник, искусственный интеллект, разработанный инвестиционной компанией Realiste, прогнозирует вообще серьёзный рост цен, на целых 20-30%. Еще не очень, посмотрим.
Какую недвижимость покупать в качестве инвестиций?
Приоритет нужно отдать жилой недвижимости. И это должна быть новостройка. Тут расчет простой, пока объект строится и вводится в эксплуатацию стоимость его уже идёт вверх, на каждом этапе строительства.
Для инвестиций очень важно подбирать высоколиквидные объекты, которые позже можно будет продать с существенной прибылью.
Критически важно расположение дома. Жилье в хорошем районе, с хорошей инфраструктурой, с хорошим видом из окна, всегда будут пользоваться повышенным спросом.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
На юге таких проектов много и сложность только в слишком большом выборе. Придётся много собирать и анализировать информации.В противовес жилой недвижимости, лично я бы не вкладывал денег в коммерческую недвижимость, исключая очень привлекательные локации. Бизнес сейчас не в лучшем состоянии, очень много пустующих площадей. И переход торговли в онлайн, думаю внесет свои коррективы в перспективы роста стоимости коммерческих помещений.
Стоит внимательно присмотреться к апартаментам. Ходят упорные слухи о планах законодательно приравнять их к жилой недвижимости, в этом случае рост их стоимости, неминуем. Но есть вопросы со сроками реализации этих планов.
А если построить?
Кстати, если вы хотите от своих вложений большего роста. Рассмотрите возможности строительства жилой недвижимости. Самостоятельно управляя своим строительным проектом, вы повысите его рентабельность, исключив из расходов интересы застройщика.
Это может быть небольшой проект, коттедж, таунхаус на 2х хозяев, несколько таунхаусов или коттеджей и т.д. С административной точки зрения, это вполне по силам, каждому инвестору даже не имеющего особого строительного опыта.
Небольшой многоквартирный дом, примерно 3 этажа, 12 квартир. По себестоимости мало чем будет отличаться от сравнимого по площади частного коттеджа, а в продаже поквартирно он будет в два раза дороже. Такой проект можно даже купить целиком, со всей документацией, землёй, согласованиями и разрешениями. Можно выкупить сразу весь дом, или только один два подъезда. В том числе возможен бартер на строительные материалы. Такие проекты есть в Таганроге, если интересны подробности обращайтесь.
Конечно входить в собственный строительный проект это сложнее чем просто заключить договор долевого участия и просто наблюдать как строится дом. Но и прибыли такой проект при грамотном подходе принесет значительно больше. К тому же в этом случае есть возможность эффективного вложения серьезных капиталов.
Какую квартиру лучше выбрать.
Если вы покупаете квартиры, чтобы сохранить свои средства, и даже имеете мысль их преумножить, тогда стоит вкладываться в наиболее ликвидные варианты. К примеру вместо одной трехкомнатной квартиры, купите две однокомнатные. Однушки всегда выгоднее и быстрее можно сдать в аренду. И в случае необходимости их можно достаточно быстро продать.
Лучше покупать средние этажи, отказавшись от первого, последнего этажи и этажа над коммерческими посещениями. Для сдачи квартиры в аренду эти факторы возможно и не так критичны, а вот при перепродаже вы сильно потеряете в ликвидности.
Если вы хотите использовать ипотеку, лучше не откладывать этот процесс. Вчера Центробанк поднял учётную ставку до 5.5 % (11.06.2021). И есть мнение что её рост продолжится. Банки уже с 01.07.2021 года поднимают ставки по ипотеке. Эксперты считают, что таких низких ставок, как сейчас, возможно, скоро уже не будет и продлится это достаточно долго. Экономика буксует, а резервы государства для поддержания позитивных ожиданий, далеко не безграничны.
Поэтому именно сейчас, возможно еще достаточно удачное время, для того чтобы вложить деньги в перспективный проект, успев практически на последний вагон.
По любым вопросам недвижимости, ипотеки, и строительства, обращайтесь индивидуально.
Комаров Игорь. Таганрог.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Инвестиции в недвижимость в 2021 году. .