Нет смысла говорить об актуальности данной темы в современном обществе и прочие бла...бла…бла… Это мы и так знаем и понимаем. Поэтому сразу "с места в карьер"
Договор купли-продажи это двустороння сделка, в которой продавец передает Покупателю на возмездной основе (то есть за плату) право собственности на квартиру, на условиях, которые указаны в договоре. С этим все понятно.
Содержание договора купли-продажи квартиры
- Дата заключения договора
- Место заключения договора
- Стороны договора (Продавец и Покупатель)
- Предмет договора (Квартира со всеми ее характеристиками)
- Цена договора (стоимость квартиры)
- Условия договора
Все эти вышеперечисленные сведения должны быть четко определены и согласованны продавцом и покупателем, и являются основополагающей составляющей договора купли-продажи
Дата и место заключения договора
Под датой заключения договора, стоит понимать дату, когда стороны пришли к согласию по всем вопросам купли-продажи квартиры и заключили договор и подписали его. Основополагающая дата, от которой начинается отсчет для дальнейших исполнений обязательств покупателя и продавца, указанных в договоре.
Местом заключения договора будет являться населенный пункт, в котором договор заключен.
Стороны договора
Сторонами стандартного договора купли-продажи выступают Продавец и Покупатель. В договоре Вам необходимо будет указать полные данные Продавца и Покупателя, а именно: ФИО, дату рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения, место рождения, адрес регистрации).
Предмет договора
Предметом договора будет являться сама квартира с ее полным техническим описанием, а также основанием, на котором она принадлежит на праве собственности продавцу. Пример, того, как это должно выглядеть сейчас перед Вами:
двухкомнатная квартира, с общей площадью 65.8 кв.м. расположенная по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 500, этаж 4, кв. 400, кадастровый номер: 48:48:……. Настоящая квартира принадлежит на праве собственности продавцу на основании (свид-ва о праве собственности, договора купли-продажи, дарения, свид-ва о наследстве, договора мены…и т.д.), о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости от "___"________ ____ г. №___________)
Этих с данных достаточно с избытком для точного и емкого описания квартиры, чтобы характеризовать ее как объект недвижимости.
Цена договора
Цена договора – это и есть стоимость квартиры, согласованная между Продавцом и Покупателем. Также, в этом же пункте договора можно указать порядок и способ расчета между Покупателем и Продавцом.
Указывается в договоре следующим образом:
Стороны пришли к согласию, что цена договора будет составлять 2 650 000 (два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.
Условия договора
Обязанности Продавца и Покупателя, а также иные условия, после выполнения которых, договор считается исполненным обеими сторонами. Содержит в себе как позитивный исход – когда все условия договора выполнены Продавцом и Покупателем, так и негативный исход – с одной или обеих сторон нарушены условия договора.
Что должен гарантировать продавец
- Гарантия того, что он является собственником продаваемой квартиры (подтверждается правоустанавливающим документом и выпиской из Росреестра)
- Гарантия того, что квартира не находится под арестом, не состоит в залоге и свободна от прав третьих лиц (эта информация также отражается в выписке из Росреестра)
- Гарантия того, что на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, а если зарегистрирован, то обязуется снятся с регистрационного учета в течении времени, указанном в договоре, с момента заключения договора купли-продажи. Подтверждается «выпиской из домовой книги». Здесь нужно обратить внимание на лиц, за которыми законом может быть закреплено право пользования квартирой после продажи (отказники от приватизации, несовершеннолетние дети, дети под опекой/попечительством (если они собственники), рентополучатели (по договору пожизненной ренты) и т.д.)
Обратите внимание, чтобы в договоре купли-продажи квартиры помимо всех прочих обязательств продавца было также указано обязательство: "ПЕРЕДАТЬ КВАРТИРУ СВОБОДНОЙ ОТ ПРАВ ТРЕТЬИХ ЛИЦ". Этим Вы в первую очередь обезопасите себя тем, что если вдруг выяснится, что продавец квартиры умолчал о имеющихся выше лицах и продал Вам квартиру, у Вас появятся весомые основания для расторжения договора купли-продажи квартиры через суд и возврата денежных средств.
- Гарантия того, что отсутствуют задолженности по коммунальным и иным платежам по продаваемой квартире, а в случае, если они имеются, то оплатить их в определенный срок или другим образом урегулировать данный вопрос с Покупателем, с обязательной фиксацией последнего в договоре купли-продажи.
- Предоставление Покупателю полных сведений, а в случае необходимости, изготовление копий документов, которые могли бы подтвердить перечисленные п.1-4. гарантии Продавца. Здесь, как правило, предоставляют следующие документы: (документ-основание наличия права собственности на квартиру у Продавца, выписку из ЕГРН, технический паспорт, выписку из домовой книги, квитанции об оплате за коммунальные и иные услуги за квартиру)
- Обязанность передать Покупателю квартиру по акту приема-передачи вместе с ключами и иными документами, а также мебелью и т.д. в сроки, установленные договором купли-продажи.
- Как не странно, но и обязанность получить оплату от Продавца (Да, и такое бывает)
Покупаете квартиру у титульного и единоличного собственника, состоящего в браке - потребуется согласие второго супруга на продажу.
Покупаете квартиру у титульного и единоличного собственника, брак которого расторгнут, а квартира была приобретена в браке - обращайте внимание, были ли раздел имущества супругов (об этом можно увидеть в выписке из ЕГРН - основанием возникновения права будет указано решение суда). Стал ли продавец единоличным собственником продаваемой квартиры по решению суда о разделе имущества
Учтите, что в течение 3 лет с момента расторжения брака, второй супруг может оспорить сделку купли-продажи квартиры, если раздела имущества не было произведено.
Что должен гарантировать покупатель
- Оплатить стоимость квартиры, в размере, порядке и сроках, установленных договором купли-продажи.
- Принять в собственность квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроках, установленных договором купли-продажи.
- Явиться в МФЦ вместе с Продавцом в назначенное и согласованное с ним время для подачи документов на регистрацию.
Договор купли-продажи и акт приема-передачи
Подписанный акт приема передачи является документом, подтверждающим, фактическое исполнение Продавцом и Покупателем обязательств по договору купли-продажи: Продавец передал, а покупатель Принял в собственность квартиру...
Учтите, что договор купли-продажи может сам являться актом приема-передачи. Для этого в договоре должно быть указано: Настоящий договор имеет силу передаточного акта. Продавец передал, а покупатель Принял в собственность квартиру...
Обратите внимание, если квартира продается с какими-либо вещами или мебелью (кухонный гарнитур, стиральная машина, холодильник), то вопрос, касаемый дальнешей судьбы данных вещей должен быть урегулирован до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи.
Составлять акт приема-передачи отдельно от договора купли-продажи или нет - решать Вам.
Порядок оплаты
В договоре купли-продажи квартиры Вам необходимо указать способ расчета между Продавцом и Покупателем. Либо Вы передаете деньги по расписке - тогда составляете расписку, которая будет являться приложением к договору купли-продажи. Либо Вы перечисляете деньги на расчетный счет продавцу - тогда указываете реквизиты счета Покупателя и Продавца. Также вы можете воспользоваться банковской ячейкой а также иными способами расчетов. Главное - указать сам способ расчета в договоре.
На самом деле можно еще очень долго рассказывать про эту тему. Думаю, я дал Вам достаточно информации для размышления. Надеюсь, эта статья была познавательной для Вас. Спасибо за уделенное время.
Ссылка на ролик: