В этой статье мы подробно расскажем о том, как приобрести залоговую недвижимость в Италии через аукционные торги. Это может стать отличной возможностью для выгодной инвестиции, но требует понимания специфики процесса. Мы разберем ключевые преимущества, этапы участия и все сопутствующие затраты.
Аукцион залоговой недвижимости: в чем привлекательность?
Покупка жилья или коммерческой недвижимости на аукционе в Италии имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с классической сделкой купли-продажи. Рассмотрим основные из них.
Прозрачность и достоверность данных
Каждый лот сопровождается подробным отчетом сертифицированного эксперта. Это не просто оценка, а комплексный анализ, который дает полную картину. Эксперт изучает техническое состояние объекта, проверяет его на соответствие кадастровым данным, выявляет возможные обременения, строительные нарушения и задолженности по коммунальным платежам (кондоминиуму). В отчете четко указаны:
- Текущая рыночная стоимость объекта,
- Дата проведения аукциона,
- Стартовая цена лота, которая изначально ниже рыночной,
- Минимальная приемлемая цена для продажи,
- График снижения цены, если торги переходят в стадию публичного предложения,
- Минимальный шаг повышения цены во время очных торгов.
Гарантия юридической чистоты
После успешного завершения аукциона и перехода права собственности к победителю, с объекта снимаются все предыдущие обременения. Более того, у нового владельца есть 120 дней с момента получения протокола, чтобы узаконить имеющиеся строительные нарушения, что значительно упрощает процесс.
Значительная экономия
Стартовая цена на аукционе устанавливается минимум на 25% ниже рыночной. Если объект не находит покупателя на первом этапе, его цена продолжает снижаться. При грамотной стратегии и поддержке профессионалов можно приобрести интересный объект жилой или коммерческой недвижимости со скидкой 30-40% от реальной рыночной стоимости.
Налоговые льготы и оптимизация
При покупке залоговой недвижимости действуют особые налоговые условия. Например, можно воспользоваться льготой «первый дом». Если продавцом является юридическое лицо, в обычной сделке пришлось бы платить НДС. На аукционе же покупатель оплачивает только регистрационный налог в размере 2% (для резидентов) или 9% (для нерезидентов) от кадастровой стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной. Если цена покупки превысила кадастровую стоимость, есть право заплатить налог именно с кадастровой. Также в большинстве случаев отсутствует или минимален гонорар нотариуса.
Вилла в Анцио: пример объекта с торгов
Как проходят аукционы в Италии?
Существует два основных формата торгов: очные и заочные. Очные аукционы знакомы многим: участники поочередно повышают цену на установленный шаг, и побеждает тот, кто предложит наибольшую сумму. При профессиональном сопровождении весь процесс становится понятным и управляемым.
Пошаговая инструкция для участия в аукционе
Шаг 1: Выбор и анализ объекта. Начинается все с поиска подходящего лота. Профессиональное агентство проводит сравнительный анализ с аналогичными объектами в свободной продаже, чтобы оценить реальную выгоду.
Шаг 2: Юридическая и техническая экспертиза. Сертифицированные специалисты изучают отчет эксперта, проверяют объект на наличие неузаконенных перепланировок, сервитутов (прав пользования) и других юридических нюансов. Оцениваются риски, такие как претензии третьих лиц или текущее состояние занятости объекта.
Шаг 3: Расчет затрат и определение лимита. Просчитываются все будущие расходы: налоги, возможные задолженности по ЖКХ, стоимость ремонта и освобождения помещения. На основе этого устанавливается максимальная цена, выше которой участие в торгах теряет смысл.
Шаг 4: Осмотр объекта. Организуется просмотр недвижимости в сопровождении специалиста. Если покупатель не может приехать лично, агентство проводит осмотр самостоятельно, предоставляя подробный фото- и видеоотчет.
Шаг 5: Подача заявки. После принятия решения подается официальная заявка на участие. Участвовать могут частные лица, компании и иностранцы (кроме самого должника). Для этого потребуется паспорт, итальянский налоговый код (codice fiscale, аналог ИНН) и, для состоящих в браке, нотариальное согласие супруга/супруги.
Шаг 6: Внесение задатка. Необходимо внести гарантийный депозит в размере 10% от предлагаемой цены. Обычно это делается чеком с итальянского счета. При его отсутствии можно перевести средства на счет доверенного агентства. Если торги выиграны, задаток засчитывается в счет оплаты, если нет — полностью возвращается.
Шаг 7: Оплата и оформление. В случае победы оформляется протокол, и у покупателя есть 120 дней для оплаты оставшихся 90% стоимости. Профессиональное агентство берет на себя всю документальную работу, чтобы клиент в итоге получил только документы о собственности и ключи.
Квартира в Риме, приобретенная на аукционе
Стоимость участия и основные расходы
Помимо цены самого лота, покупателю необходимо быть готовым к следующим расходам:
- Регистрационный налог: 2% (резидент) или 9% (нерезидент) от кадастровой стоимости для жилой недвижимости. Для коммерческой — 0%, 10% или 22% + НДС в зависимости от типа объекта.
- Дополнительные издержки: возможны расходы на погашение задолженностей по ЖКХ, узаконение перепланировок или освобождение объекта от проживающих. Эти моменты выявляются и просчитываются на этапе анализа.
Сопутствующие и административные платежи
Также существуют фиксированные судебные и административные сборы:
- Гербовый сбор при подаче заявки: 16 евро.
- Гербовый сбор при оформлении декрета о присвоении: 13,48 евро.
- Часть судебных издержек: от 550 до 2500 евро (половина от общей суммы), в зависимости от цены объекта.
- Комиссия агентства недвижимости за полное сопровождение: от 3% до 5% + НДС от стартовой цены лота. Обычно при заключении договора вносится предоплата в размере 5000 евро, которая затем вычитается из итоговой комиссии. Если после трех попыток выиграть аукцион не удалось, предоплата не возвращается.
Что можно купить на аукционе в Италии?
Агентства работают с залоговой недвижимостью по всей стране, но наиболее востребованы объекты в инвестиционно-привлекательных регионах: Риме, Милане, Тоскане, Лигурии. Около 70% всех лотов — это жилая недвижимость, попавшая на торги из-за невыплаченной ипотеки. Однако встречаются и уникальные предложения: исторические виллы, отели, целые здания.
Квартира в Венеции: пример лота
Историческое здание в Риме, выставленное на торги
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Аукционы Италии. Выгода покупки квартиры с торгов. Процедура и затраты.
