Способы защиты и актуальная практика судов.
1. Любой собственник недвижимости может столкнуться с проблемой наложения на его земельный участок ограничений, устанавливаемых для обеспечения публичных интересов (например, для защиты объектов электросетевого хозяйства, охраны значимой культурной ценности, газопроводов и т.д.). Такие ограничения зачастую могут вызвать большие неудобства, а если на этой площади до этого велась хозяйственная деятельность, то и вовсе исключить возможность ее дальнейшего осуществления.
2. Возникает несколько вопросов:
1) Каков в данном случае алгоритм действий собственника такого земельного участка?
2) Как ему грамотно защитить свои права, если на другой стороне – государство? Для ответа на данные вопросы рассмотрим конкретный пример из практики, с которым столкнулась наша компания.
3. Клиент хотел продать свой земельный участок другому лицу, которое покупало его через ипотечный кредит в банке. Банк предоставил клиенту расширенную выписку из ЕГРН, согласно которой на земельный участок месяцем ранее были наложены ограничения в виде установления охранной зоны в отношении объекта электросетевого хозяйства (далее – ОЭХ). Если обобщить, то суть ограничений, принципиально важных для собственника, сводилась к следующему:
1) нельзя размещать гаражи, стоянки машин и механизмов, высота которых составляет больше 4,5 метров;
2) осуществлять проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метров (возможно лишь по согласованию);
3) находиться в пределах предварительно огороженной территории;
4) совершать любые действия, которые могут нарушить безопасную работу ОЭХ. Данные ограничения серьезно затрагивали интересы собственника, поскольку на земельном участке как раз был расположен гараж для грузовых автомобилей. В рамках соблюдения ограничений гараж необходимо было демонтировать. У клиента возник вполне логичный вопрос о том, законно ли были установлены указанные ограничения и можно ли их снять, либо возместить причиненные убытки.
4. Для начала необходимо было определиться с нормативным регулированием сложившихся отношений по установлению охранной зоны. Помимо Земельного кодекса РФ (далее – ЗК), как правило, для каждого вида охранной зоны существует свое специальное регулирование, в том числе и для ОЭХ. Так, существуют правила, утв. Постановлением Правительства от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее – Правила). Данные Правила необходимо взять за основу, чтобы понять как, кем и в каком объеме накладываются ограничения на земельный участок, который попадает на зону по охране ОЭХ.
5. Изначально границы охранной зоны в отношении ОЭХ определяются организацией, которая владеет данным объектом на праве собственности. Далее раскрывается порядок установления охранной зоны:
1) Сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти с заявлением о согласовании границ охранной зоны в отношении ОЭХ. Решение о согласовании границ охранной зоны принимается органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления указанных заявлений и сведений;
2) После согласования границ охранной зоны федеральный орган исполнительной власти направляет в течение 5 рабочих дней в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о согласовании границ охранной зоны в отношении ОЭХ;
3) Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах (то есть, с даты внесения сведений в ЕГРН). Таким образом, соблюдать ограничения необходимо с момента внесения сведений об установлении охранной зоны в ЕГРН.
6. Охранные зоны подлежат маркировке путем установки за счет сетевых организаций предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны, информацию о соответствующей сетевой организации, а также необходимость соблюдения предусмотренных настоящими Правилами ограничений. Маркировка, таким образом, является одним из средств опознания зоны, на которую распространяется особый охранный режим.
7. После того, как в целом стала понятна процедура установления охранной зоны в отношении ОЭХ, необходимо проанализировать порядок уведомления собственника о наложенных ограничениях. Как выяснилось после беседы с клиентом, никто не уведомлял его о наложенных ограничениях, однако в соответствии с п. 5.1 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае внесения в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий изменений в такие сведения, орган регистрации прав уведомляет правообладателей земельных участков. Таким образом, собственник должен был быть уведомлен об установлении ограничений на его земельный участок. Если его не уведомили, то в таком случае это является нарушением закона и препятствует соблюдению правил по охране ОЭХ, что может повлечь неблагоприятные последствия как для сетевой организации, так и для самого собственника земельного участка.
8. Отдельно следует упомянуть про выписку из ЕГРН, предоставленную одним из известных банков, в которой содержались сведения о наложенных ограничениях. Из выписки нельзя было точно понять, кем именно она предоставлена. Собственник сразу же запросил выписку из Росреестра, сомневаясь в достоверности указанной информации. Как оказалось, в расширенной выписке, предоставленной Росреестром, в графе «особые отметки», где обычно устанавливаются ограничения, какие-либо сведения отсутствовали. Это наводит на мысль о том, что банки, как это ни странно, обладают более полной информацией о земельных участках собственников по сравнению с Росреестром. Вопрос о достоверности таких данных остается открытым. Вывод: любую информацию нужно проверять самим.
9. Возникла довольно интересная ситуация: клиенту предоставляют непонятную выписку, согласно которой на его земельный участок наложены ограничения в виде установления охранной зоны, об установлении которой его не уведомляли. Каких-либо опознавательных знаков на ОЭХ также не устанавливалось. Каким образом собственник должен был узнать о том, что объект охраняется и ему необходимо соблюдать определенные подзаконным актом ограничения?
10.
Интересное: Спрос и предложение: кто получит больше выгоды от сделок с недвижимостью?.
Юристам нашей компании необходимо было выстроить четкий алгоритм дальнейшей защиты интересов собственника, который позволил бы ему продать земельный участок. Если же продать земельный участок по каким-либо причинам ему бы не удалось, то определить возможные способы защиты его интересов в суде по устранению нарушений в пользовании земельным участком, либо по возмещению убытков.11. Для клиента наиболее выгодным вариантом было бы продать земельный участок, убедив банк в том, что установленные ограничения являются несущественными и направлены во многом на то, чтобы прежде всего защитить интересы самого собственника, не допустив причинения вреда ему и его участку нарушением работы электросетей. Забегая вперед, именно этот вариант развития событий и был в конце концов реализован юристами, хотя и существовало множество иных перспектив защиты собственника. Предлагаю рассмотреть эти перспективы подробнее, поскольку в каждой из них есть свои тонкости и «подводные камни».
12. Первый вариант защиты, который будет целесообразно реализовать в данной ситуации – предъявление негаторного иска (ст. 304 ГК). В отличие от виндикационного иска (ст. 302 ГК) при котором вещь собственника истребуется у иного лица, которое незаконно владеет данной вещью, негаторный иск представляет собой защиту прав собственника, который владеет вещью, но его права по законному пользованию вещью кем-либо нарушаются. Стоит оговориться, что в некоторых случаях негаторный иск может предъявить и не собственник (например, арендатор), но при условии, что владение имуществом осуществляется на основании закона или договора.
13. Определим перспективы защиты собственника с помощью негаторного иска в нашей ситуации. Итак, собственнику земельного участка наложили ограничения по его использованию. До этого на его земле был расположен гараж, в котором располагались машины. Ограничения, установленные охранной зоной, содержат пункт о том, что расположение гаражей и стоянок высотой более 4,5 м. недопустимо, также как и проезд транспорта. На собственника, таким образом, возлагается обязанность демонтировать указанные сооружения, поскольку он не может их нормально эксплуатировать, опасаясь сбоя в работе ОЭХ, а также причинения ему и его хозяйству вреда. Так у собственника возникли определенные препятствия в эксплуатации земельного участка, поскольку на него установили охранную зону, и поэтому он вправе предъявить иск к сетевой организации по устранению данных препятствий, которые мешают ему реализовывать законное право по пользованию своей недвижимой вещью.
14. Говоря о перспективах такой защиты, стоит выделить дело, которое дошло до Конституционного суда РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2019 № 708-О). Суть его состояла в том, что на земельный участок собственника также были установлены ограничения в виде охранной зоны газопровода. Рядом с земельным участком был установлен блочный газорегуляторный пункт. Собственник посчитал, что это мешает ему нормально эксплуатировать земельный участок и предъявил негаторный иск в суд. Суд удовлетворил исковое заявление и обязал АО «МОСГАЗ» перенести указанный пункт в другое место. АО «МОСГАЗ» посчитало, что статьей 304 ГК нарушается публичный интерес. Так, в обоснование своей жалобы общество указывало, что ст. 304 ГК защищает частный интерес собственника земельного участка в ущерб охраняемым законом публичным интересам, позволяя считать нарушением права собственности на земельный участок установление охранной зоны линейного сооружения, расположенного на смежном земельном участке, возлагать на лицо, законно построившее линейный объект, обязанность его перенести или снести и применять способ защиты права, не соразмерный нарушению. Конституционный суд, изучив предоставленные материалы, отказал в принятии жалобы к рассмотрению, поскольку посчитал, что он не компетентен рассматривать указанный спор. Таким образом, предъявление негаторного иска при установлении охранной зоны и нарушении этим законных прав и интересов собственника представляется на данный момент довольно перспективным способом защиты, поскольку позволяет убрать с земельного участка объекты, которые мешают его нормальной эксплуатации.
15. Еще один возможный способ защиты в изложенной ситуации – иск о возмещении убытков к сетевой организации. Наиболее полно изложить суть данного способа защиты прав собственника земельного участка можно на примере дела, которое относительно недавно было рассмотрено также Конституционным судом РФ (Постановление от 5 марта 2020 г. № 11-П в связи с жалобой гражданки И.С. Бутримовой). Краткая фабула дела заключалась в том, что в собственности у гражданки находился земельный участок, кадастровая стоимость которого составляла 5 804 995 рублей 30 копеек. Далее Правительство Новгородской области утвердило границы зоны охраны объекта культурного наследия, под которую подпадал земельный участок гражданки. В зоне охраны объекта культурного наследия запрещалось разделение земельных участков, капитальное строительство, реконструкция существующих зданий и сооружений, увеличение габаритов существующих зданий, а также строительство вспомогательных строений. В результате, как указано в представленных гражданкой судебных постановлениях, вид разрешенного использования принадлежащего ей земельного участка изменен на «земельные участки (территории) общего пользования», а его кадастровая стоимость снизилась до 1 рубля. Гражданка посчитала, что действиями органа власти ей были причинены убытки, которые и просила возместить. Суды нижестоящих инстанций отказали ей в удовлетворении требований, в связи с чем была подана конституционная жалоба на несоответствие положений статьи 57 ЗК положениям Конституции РФ. Конституционный суд удовлетворил жалобу гражданки и сделал вывод о том, что основанием для возмещения убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав на землю является само наличие убытков, вызванных правомерными действиями этого органа. Таким образом, в случае установления охранной зоны представляется вполне обоснованным предъявлять иск о возмещении убытков, если при этом кадастровая стоимость земельного участка значительно падает в цене. Падение же цены в указанной ситуации почти неизбежно, поскольку на участок налагается большое количество ограничений по его использованию, что в перспективе негативно рассматривается потенциальными покупателями как риск и определенный недостаток.
16. Подводя итог, хочется дать несколько рекомендаций собственникам земельных участков, на которые установили охранную зону:
• Во-первых, не опускать руки, поскольку на данный момент существует большое количество механизмов для того, чтобы защитить их права и возместить весь причиненный вред;
• Во-вторых, обязательно фиксировать все процедурные нарушения по установлению охранной зоны, чтобы в дальнейшем использовать это в суде в свою пользу (как пример, зафиксировать факт того, что собственника не уведомили о наложенных ограничениях);
• В-третьих, подробно изучать акты, которые регулируют установление ограничений на земельный участок, поскольку ограничения по некоторым охранным зонам могут носить лишь формальный характер, что почти никак не отразится на деятельности собственника.
Интересное еще здесь: Недвижимость.