Уже много лет занимаюсь оказанием услуг в сфере недвижимости, постоянно читаю аналитические отчеты различных организаций. И они вызывают больше вопросов, нежели дают какое-то понимание рынка недвижимости.
Знают ли аналитики истинную картину рынка недвижимости? Сомневаюсь! А если и знают, то вряд ли могут отразить в своих отчетах истинную картину. Только нам то их преподносят как отражение действительности.
Основные критерии, применяемые в анализе рынка – это цена и количество выставленных в рекламу объектов, а потом ушедших с него за определенный промежуток времени. Еще можно сегментировать рынок по местности (город, район, микрорайон), по количеству комнат и общей площади, году постройки и пр. Допустим в определенном городе в каком-то районе в начале любого квартала было выставлено 1000 однокомнатных квартир по некоей средней цене. В конце квартала было продано некое количество квартир, а взамен пришло еще какое-то количество квартир по некоей средней цене и эта цена выше, допустим на 3 процента. Из чего делается вывод, что спрос растет или стабилен, или упал, а цена выросла и пр.
Так вот на основании каких данных делаются эти выводы и почему они с очень большой вероятностью могут не отражать действительной картины.
Аналитики берут данные из открытых источников – АВИТО, ЦИАН и пр. Какие основные данные они берут – цена и количество квартир. Вот и разберем эти основные критерии.
1. Цена квартиры. Цена квартиры в рекламе и цена квартиры в договоре может отличатся до 20 процентов. Почему?
а). Цена в договоре указана с учетом скидки, которую предоставил продавец покупателю при торге – она может быть любой и доходить до 20 процентов, а может скидки и вовсе не быть, тогда цена в рекламе и цена в договоре одинаковая, но это исключение, как правило скидка есть!
б). Цена в договоре может быть указана выше, чем изначально была в рекламе, и эта цена тоже может быть увеличена до 20 процентов. Почему так происходит?
Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Очень много квартир покупается в ипотеку без первоначального взноса, нет у людей, особенно у покупателей недорогих квартир первоначального взноса в размере 10-20 процентов. Чтобы как-то решить эту проблему продавцы идут на завышение стоимости квартиры для банка и оценочной компании. В этом случае для банка предоставляется расписка продавца, что покупатель оплатил некую сумму продавцу и, что первоначальный взнос у него есть (у схемы есть риски, но она рабочая). Для банка этого достаточно.Т.е. в данном случае мы имеем понимание того, что ориентироваться на стоимость квартиры, указанную в рекламе, не стоит и она может колебаться в ту или иную сторону до 20 процентов. А как получить истинные сведения о стоимости квартиры? Да, никак?
2. Количество выставленных на продажу квартир. Ранее в своей статье я уже писал о том, что в рекламе присутствует очень много ненастоящих квартир – «фонарей», фэйков. А их количество может доходить до 20 процентов от общего количества выставленных в продажу. Т. е. и тут в отчет попадают данные, которых нет в реальности.
Надеюсь, читателю понятно, что «аналитические» отчеты делаются на основании непроверенных данных и на основании несуществующих квартир. Конечно, это мое мнение и кто-то с ним не согласится. Но пока мои наблюдения за рынком недвижимости и мой личный многолетний анализ подтверждает все вышесказанное. И стоит ли воспринимать их всерьез?
А какое у вас мнение. дорогой читатель, по этому поводу?
Ставьте отметку «нравится» или нет, пишите комментарии.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
На основании каких данных составляются аналитические отчеты по недвижимости..