Законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ), который вызвал широкий общественный резонанс, призван решить насущную проблему обновления жилого фонда в России. Его цель — упростить процедуру изъятия жилья для последующей реновации. Но насколько эффективны предложенные меры и учтены ли все риски?
Суть и цели нового закона
В 2020 году Государственная Дума приняла закон, вносящий изменения в градостроительный, жилищный и земельный кодексы. Он создает правовую основу для масштабной реновации по всей стране. Основной инструмент — решение о комплексном развитии территории, которое должно привести к созданию современной и комфортной среды для жителей аварийных и ветхих домов.
Идея, безусловно, актуальна. Центральные районы многих российских городов застроены домами советской эпохи, которые не отвечают современным стандартам качества жизни. Зачастую в таких районах отсутствует необходимая инфраструктура: зоны отдыха, социальные объекты, развитая транспортная сеть. Закон призван исправить эту ситуацию и обеспечить более равномерное и качественное расселение.
Как будет работать механизм КРТ?
Согласно документу, комплексное развитие может быть инициировано в отношении территорий, где расположены аварийные дома, подлежащие сносу, а также те многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, но соответствуют критериям, установленным региональными властями.
Ранее уже был предложен механизм, позволяющий жителям самим решать судьбу своего дома — для включения в программу сноса или реконструкции требуется голосование двух третей собственников. Новый закон также значительно сокращает сроки градостроительной подготовки — с 2,5 лет до 6–9 месяцев, что должно ускорить процесс расселения.
Финансовый вопрос: кто заплатит за реновацию?
Ключевой проблемой остается финансирование масштабных проектов. Основная ставка делается на привлечение частных инвесторов и застройщиков, которым обещают определенные льготы. Однако законопроект не дает четкого ответа на вопрос об источниках инвестиций и механизмах их возврата.
Существуют и другие препятствия. Например, выбор инвестора будет происходить через аукцион, где главным критерием станет цена, а не качество или социальная ориентированность проекта. Это может привести к тому, что выиграет не тот, кто предложит лучшую концепцию для жителей, а тот, кто согласится на наименьшую маржу. Кроме того, для застройщиков не решены такие практические вопросы, как освобождение от платы за подключение к коммунальным сетям.
Экономические реалии большинства российских городов таковы, что стоимость земли часто не покрывает расходы на снос, расселение и строительство нового жилья с инфраструктурой. В результате реновация по новым правилам может оказаться экономически целесообразной лишь в самых богатых и развитых городах, таких как Москва и Санкт-Петербург.
Интересное: Развитие города и коммерческая недвижимость.
Сложности процедуры и защита прав жителей
Процедура, предусмотренная законопроектом, оказывается более сложной и длительной, чем те, что применялись, например, при подготовке к Олимпиаде в Сочи или Чемпионату мира по футболу. Требуется вносить изменения в документы территориального планирования, что затягивает процесс. Двойной контроль со стороны жителей (на этапе публичных слушаний и голосования) хотя и усиливает защиту их прав, но дополнительно отпугивает инвесторов из-за увеличения сроков.
Все эти факторы могут привести к увеличению финансовой нагрузки на бюджеты регионов или к тому, что расходы будут переложены на будущих покупателей нового жилья.
Гарантии для собственников: плюсы и недостатки
Важным достижением законопроекта можно считать предоставление жителям альтернативы при изъятии у них квартиры. Собственник может выбрать:
- Квартиру, равнозначную по количеству комнат и площади.
- Квартиру, равноценную по рыночной стоимости.
- Денежную компенсацию в размере рыночной стоимости жилья.
Однако и здесь есть пробелы. Закон не ограничивает удаленность нового жилья от старого, кроме указания на территорию населенного пункта или района. Это может означать переезд в другой конец города. Не учтены расходы на сам переезд и порядок возврата взносов на капитальный ремонт. Идеальным решением было бы предоставление жилья, одновременно и равнозначного, и равноценного, а также возможность выбора из нескольких вариантов, но эти вопросы в законе не урегулированы.
Выводы
В целом, инициатива заслуживает положительной оценки, поскольку она направлена на решение реальной и масштабной проблемы ветхого жилья. Закон создает основу для масштабного обновления городской среды. Однако в его текущей редакции остаются нерешенными многие ключевые вопросы, особенно финансовые и procedural. Предложенное регулирование носит неоднозначный характер и требует доработки, чтобы гарантировать права жителей и сделать проекты КРТ привлекательными для инвесторов по всей стране, а не только в столичных регионах.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Комплексное развитие территории!.
