Комплексное развитие территории!

Комплексное развитие территории!
Комплексное развитие территории!
Комплексное развитие территории!

Вызвавший острые споры проект закона о комплексном развитии территорий, облегчающий процедуру изъятия жилья у собственников, направлен на решение реально существующей проблемы.

Давайте разберемся, а так ли это?

Напомню, что в 2020 году Госдума приняла законопроект о комплексном развитии территорий.

Проект направлен на возможность осуществить реновацию на всей территории России и для этого вносит изменения в градостроительный, жилищный и земельный кодексы. Теперь новая качественная среда обитания для жителей аварийного и ветхого жилья будет создана на основании решения о комплексном развитии территории (далее — КРТ).

Данный законопроект направлен именно на обновление старого жилого фонда, что конечно же очень даже хорошо. На данный момент в большинстве городов центральные районы представлены старыми домами, построенными еще в СССР и сразу после. Жилье, которое уже давно не соответствует сегодняшнему уровню жизни, не по качеству, не по комфорту. Нет зон отдыха, транспортной доступности, объектов инфраструктуры. Существует еще проблема равномерного расселения жителей города. Всем знакома ситуация, в одном районе старые пятиэтажки, в другом новые многоэтажные дома, районы со своей инфраструктурой, скверами, парками, больницами и другими социальными объектами.

«Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории поселения, городского округа в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры или их частей, в границах которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ», — говорится в документе.

Ранее в Госдуму был внесен законопроект о поправках в Жилищный и Гражданский кодексы РФ, предоставляющих регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам - возможность принимать решение о включении их домов в программу двумя третями голосов. Так же существенно сократились сроки градостроительной подготовки территории к началу строительства от 2,5 лет до 6–9 месяцев. Это позволит ускорить процесс расселения аварийного и ветхого жилья в регионах России.

Достичь задуманного можно, но где взять на это деньги? При этом необходимо не ущемить права жителей ветхого и аварийного жилья.

Деньги предлагается вкладывать инвесторам (застройщикам), мотивируя это выгодой для инвесторов. Но выгодно ли это на самом деле?

Но законопроект не отвечает на вопрос, откуда будут привлекаться инвестиции и из каких средств они будут возвращены. Упоминается лишь о возможности создания специализированных обществ, при наличии которых инвестору (застройщику) предоставляются льготы. Статус инвестора ослабляет и тот факт, что заключение договора о КРТ возможно по результатам только аукциона, но не конкурса.

Интересное: Развитие города и коммерческая недвижимость.

Поэтому инвестор (застройщик) не может предложить наиболее благоприятный для жителей и города проект застройки, а должен конкурировать с другими участниками торгов только по ценовым характеристикам. Не решены и многие практические проблемы — например, освобождение от оплаты подключения к сетям. Экономические реалии подавляющего большинства городов России таковы, что маржа застройщиков незначительна, а стоимость земельного участка не покрывает расходы на снос здания, расселение его жильцов и возведение нового многоквартирного дома с объектами инфраструктуры. Поэтому реновация по нормам законопроекта окажется эффективной только в развитых и экономически успешных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург.

Недостаток выбранного подхода хорошо видно на примере порядка внесения изменений в градостроительные документы. Этот порядок в случае с реновацией в Москве, зимней Олимпиадой в Сочи в 2014 году и ЧМ по футболу FIFA 2018-го был гораздо проще, чем тот, что предусмотрен проектом, где требуется внести изменения в документы по планировке территории, а затем привести в соответствие документы территориального планирования. Образовался и двойной контроль со стороны жителей, которые участвуют на стадии общественных и публичных слушаний при внесении изменений в документы по планировке территории, а также при проведении голосования о включении дома в программу реновации. Понятно, что такой порядок дополнительно защищает права и законные интересы жителей, но он не привлекателен для инвестора ввиду чрезмерной длительности процедуры.

Все это может негативно сказаться на и без того нагруженных бюджетах, либо привести к переложению расходов по реновации на будущих жильцов (например, на участников долевого строительства).

!!! Важное достижение законопроекта состоит в том, что жителям предоставляется альтернатива в виде (1) получения равнозначной квартиры по количеству комнат и площади; (2) получения равноценной квартиры исходя из ее рыночной стоимости; (3) предоставления денежной компенсации в виде рыночной стоимости изымаемой квартиры.

Однако в дополнение к этому целесообразно дополнить законопроект установкой максимального радиуса удаленности новой квартиры от прежнего места проживания жителя. Сейчас удаленность ограничивается только территорией населенного пункта или района, площадь которых может быть весьма значительной. Надо учесть и значительные расходы, которые переселенец будет вынужден понести в связи с переездом, а также урегулировать порядок возврата взносов на капитальный ремонт. Ключевой гарантией могло бы стать предоставление равнозначного и одновременно равноценного жилого помещения, однако в законопроекте этот вопрос не рассматривается. Кроме того, жители лишены возможности выбора между альтернативными равноценными жилыми помещениями.

Таким образом, в целом проект следует оценить положительно, так как он направлен на решение действительно существующей проблемы. Однако множество вопросов либо не нашли своего решения, либо предложенное регулирование неоднозначно.

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Комплексное развитие территории!.



Закрыть ☒