Город, в общем представлении, перестает быть какой-то застывшей архитектурной массой. Наоборот, на наших глазах, показывая чудеса адаптивности, город стремительно эволюционирует и развивается. Предугадать направления его развития, вектор, задаваемый временем и пространством, становится первоочередной задачей. В том числе, в сфере коммерческой недвижимости.
Новая коммерческая.
Новостройки становятся новым драйвером не только для рынка жилой недвижимости, но и для рынка коммерческой недвижимости. В условиях смещения спроса в сторону новостроек, важным становится понимание механизма синергии нежилых помещений и общественно-значимых пространств.
Обострилась конкуренция качества, а первоочередная задача застройщика – заработать на реализации жилой недвижимости. Поэтому коммерческая недвижимость превращается в своеобразный чемодан без ручки, который и бросить жалко, и таскать неудобно.
Застройщики в массовом порядке пересматривают свою концепцию по формированию блока коммерческой недвижимости при строительстве новых Жилых Комплексов. Уходят в прошлое тренды на размещение нежилых помещений на вторых и, тем более, третьих этажах многоквартирных домов. Обычные офисные пространства уступают свое место более ярким представителям коммерческой недвижимости – помещениям, заточенным под стрит-ритэйл, кафе, пекарни, услуги, все то, что может накормить, напоить, подстричь, вылечить, подставить плечо в нужный момент. В глубине возводимых кварталов опять возникает вопрос: а так ли необходимы коммерческие площади в жилых дворах? Не проще ли превратить первые этажи в элемент инфраструктуры жилого дома – колясочные, помещения консьержа, кладовые, комнаты отдыха и встреч, детские комнаты или просто в квартиры.
Коммерческая недвижимость начинает работать на формирование общественно-значимых пространств, которые в свою очередь формируют инфраструктуру для потенциальных и уже существующих жителей Жилого комплекса. На территории Жилого Комплекса теперь не нужны «варяги», которые приезжают и захламляют ближайшую территорию припаркованными автомобилями, не имея при этом тесной связи с самим ЖК. Коммерческая недвижимость занимается обслуживанием условных «своих», формируя устойчивую стилевую среду, создавая правильную и нужную инфраструктуру, которая опять же направленна на обслуживание этих самых «своих».
При этом комплексная застройка позволяет формировать гибкий, управляемый трафик внутри жилого квартала. Классность ЖК в данном случае определяет и потребности его жителей, закладывая определенные ориентиры, в том числе, и для линейки услуг, формирующихся в коммерческих помещениях.
Старая коммерческая.
На ближайшие перспективы развития уже существующей коммерческой недвижимости города сейчас особенно остро влияют два фактора.
1. Географический.
Географическая составляющая все больше оказывает влияние на рынок. Новое прочтение старого принципа в отношении коммерческой недвижимости – location, location, location, трансформируется в более гибкий механизм анализа потребительских предпочтений населения. Уже сейчас можно наблюдать, как в рамках одного района, и даже одной улицы, возникают и ослабевают точки притяжения, формирующие трафик, людские потоки, вовлечения финансов и прочее. Искусственный интеллект и работа с большими массивами данных помогают не только оценить любые отклонения потребительских предпочтений и физический трафик, но предсказать, предугадать, какие форматы, услуги, товары будут востребованы в ближайшее время именно в этой конкретной географии города.
Уже сейчас очевидно географическое смещение спроса. Одни улицы вдруг оживают, а на других, еще недавно очень популярных у инвесторов и предпринимателей, наблюдается спад активности.
Объектом исследования становятся плотность населения, его демографический и социальный состав, мельчайшие изменения основных пешеходных и транспортных потоков; время и путь, затраченные гражданином в целях получение какого-либо товара или услуги.
Даже естественное освещение части улицы становится объектом исследования и, в конечном счете, влияет на денежный поток, производимый каждым квадратным метром в конкретном месте.
2. Моральный и функциональный износ.
Динамично развивающееся городское пространство предполагает новые требования к коммерческим помещениям.
Проблема эксплуатации старого советского наследия, с точки зрения не только физического, но и функционального износа, была дополнена точно таким же наследием 90-х и даже нулевых. Помещения быстро устаревают, и теперь уже обладание каким-либо помещением часто превращается в настоящее бремя для собственника, требующее особого внимания и дополнительных капиталовложений. В обществе происходит ломка представлении о самой идее собственности на нежилые помещения. Обладание собственностью становится не только правом, но обязанностью. Не только выгодной инвестицией, но и дорогостоящим бременем.
Поиск ответа на вопрос: насколько быстро устаревают коммерческие помещения? - становится особо актуальным. Что в свою очередь приводит к возникновению программ и концепций, направленных на реанимацию старых форматов. Наглядный пример в нашем городе — это трансформация улицы Красноармейская, предпринятая в последнее время Компанией «Атомстройкомплекс». Или тенденция переноса старых производственных помещений за городскую черту.
Реновация нежилого фонда на пороге такой же масштабной реновации, как и жилая недвижимость.