Оптимизация использования недвижимости часто требует нестандартных решений. Одним из наиболее эффективных инструментов для повышения доходности является разделение одного крупного объекта на несколько меньших. Этот подход позволяет собственнику решить сразу несколько задач: продать часть актива для высвобождения средств, инвестировать в более ликвидные проекты или устранить простой большого помещения, разбив его на компактные площади, пользующиеся стабильным спросом на рынке.
В данной статье мы подробно рассмотрим, как работает этот механизм, на конкретном примере, разобрав как юридическую процедуру, так и экономические выгоды.
Юридическое оформление перепланировки
Процесс легального разделения нежилого помещения в административном здании требует последовательного прохождения ряда этапов. Важно понимать, что каждый шаг регламентирован, и его пропуск может привести к признанию перепланировки незаконной.
- Подготовка исходной документации. Первым делом необходимо заказать у аккредитованного кадастрового инженера технический паспорт помещения в его исходном состоянии (до начала любых работ).
- Разработка проекта. Следующий шаг — создание проекта планируемых строительных мероприятий. Эту работу должна выполнять проектная организация, имеющая допуск СРО (Саморегулируемая организация) на соответствующий вид деятельности.
- Проведение строительных работ. Непосредственное выполнение работ по перепланировке в соответствии с утвержденным проектом.
- Получение технического заключения. После завершения работ та же проектная организация (или другая с допуском СРО) составляет техническое заключение, подтверждающее соответствие выполненных работ проектной документации и нормам безопасности.
- Фиксация нового состояния. Кадастровый инженер снова привлекается для подготовки технического паспорта, но уже на измененное помещение.
- Справка из уполномоченного органа. Для подтверждения законности изменений необходимо получить в местном департаменте градостроительства справку об отсутствии необходимости в разрешении на строительство. Пакет документов для ее получения включает проект, техническое заключение, технические паспорта (до и после), копии правоустанавливающих документов, паспорт заявителя и заполненное заявление.
- Подготовка технического плана. Это ключевой электронный документ для регистрации. Его также готовит кадастровый инженер. В отличие от бумажного техпаспорта, техплан содержит исчерпывающую информацию о новых образованных объектах недвижимости и произведенных изменениях.
- Финальная регистрация в Росреестре. Последний этап — подача заявления о постановке на кадастровый учет вновь образованных помещений. Удобнее всего это сделать через МФЦ, где сотрудники помогут с заполнением. К заявлению прикладывается технический план в электронном виде, а также паспорт заявителя и документы, подтверждающие право собственности на исходный объект.
Интересное: Договор аренды нежилого помещения. На что обратить внимание Арендодателю..
Экономический эффект и практический пример
Рассмотрим, как разделение работает на практике. В нашем примере исходным активом было одно большое офисное помещение стандартной планировки.
В результате перепланировки оно было преобразовано в три независимых, функциональных кабинета, каждый из которых был зарегистрирован как отдельный объект недвижимости. Помимо физического разделения, был выполнен качественный дизайнерский ремонт, что значительно повысило привлекательность пространств для потенциальных арендаторов или покупателей.
Финансовые результаты проекта оказались впечатляющими:
- Рост рыночной стоимости: Совокупная стоимость трех новых помещений составила 4 264 000 рублей, что на 451 000 рублей (+11.8%) превысило стоимость исходного объекта.
- Рост арендного дохода: Годовой доход от аренды увеличился с 354 000 до 561 600 рублей. Прирост составил 207 000 рублей, или +58.4%.
Такой подход дает собственнику стратегическую гибкость. В рассмотренном случае была реализована смешанная модель: один из кабинетов использовался как коворкинг, а два других сдавались в классическую аренду. Это позволило диверсифицировать доход и снизить риски.
Важно отметить, что принцип работает для объектов любой площади. Ключ к успеху — в грамотно выбранной стратегии, которая минимизирует риски простоя и максимизирует отдачу от актива. В нашем примере собственник пошел дальше: продав два из трех новых помещений, он реинвестировал вырученные средства в другой проект, продолжив наращивать свой капитал.
Таким образом, умелая перепланировка способна трансформировать ваш актив, повысив его доходность в полтора раза и более. Существует несколько проверенных методик оптимизации недвижимости, которые мы детально разбираем на нашем бесплатном вебинаре, включая расчеты финансовых моделей на основе реальных кейсов.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Повышаем доходность помещения через перепланировку.
