Разделение одного большого объекта на несколько меньших является действенным инструментов в оптимизации своей недвижимости. Это позволяет собственнику продать часть объекта и переложить средства в более ликвидные объекты или решить проблему простоя большого объекта при отсутствии на него спроса и наличии спроса на меньшие площади.
В этой статье мы разберем выгоды процесса разделения помещения на примере одного объекта.
Юридическая сторона вопроса
Для регистрации комнат получившихся в процессе разделения одного нежилого помещения в административном здании (в здании, не содержащем жилых помещений) необходимо произвести следующие шаги:
- Подготовить технический паспорт помещения до перепланировки. Заказывается у кадастрового инженера.
- Подготовить проект строительных мероприятий. Выполняется проектной организацией имеющей свидетельство СРО о допуске к такому виду работ.
- Произвести сами строительные мероприятия в помещении
- Подготовить техническое заключение по проведенным строительным мероприятиям. Также выполняется проектной организацией имеющей свидетельство СРО о допуске к такому виду работ (как правило это та же организация что делает план).
- Подготовить технический паспорт помещения после перепланировки. Также у кадастрового инженера.
- Получить у уполномоченного органа справки об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство. Как правило этим органом выступает департамент градостроительства муниципального образования. Для получения справки подаются документы: проект строительных мероприятий (из пункта 1 настоящего списка); техническое заключение (из пункта 2 настоящего списка); копия документа о праве собственности (свидетельство или выписка ЕГРН); копия паспорта заявителя (сам собственник или его представитель по доверенности); копия доверенности (если подает не сам собственник, а его представитель); тех. паспорт до перепланировки); тех паспорт после перепланировки; заявление (форма заявления определяется местным органом власти).
- Подготовить технический план. Технический план подготавливается кадастровым инженером в электронном виде и передается на диске (в отличии от технического паспорта, который представляет собой документ на бумаге из нескольких листов). Технический план будет содержать в себе информацию о произведенной перепланировке и о новых выделяемых объектах недвижимости.
- Завершающий этап – подача заявления в Росреестр о постановке на учет новых объектов недвижимости. Заявление проще всего подать через МФЦ, т.к. сотрудники МФЦ самостоятельно его заполнят на основании ваших документов. К заявлению необходимо приложить технический план в электронной форме. При себе необходимо иметь паспорт, документ о собственности на объект, доверенность (если подает заявление представитель собственника).
- Подготовить технический паспорт помещения до перепланировки. Заказывается у кадастрового инженера.
- Подготовить проект строительных мероприятий. Выполняется проектной организацией имеющей свидетельство СРО о допуске к такому виду работ.
- Произвести сами строительные мероприятия в помещении
- Подготовить техническое заключение по проведенным строительным мероприятиям.
Интересное: Договор аренды нежилого помещения. На что обратить внимание Арендодателю..
Также выполняется проектной организацией имеющей свидетельство СРО о допуске к такому виду работ (как правило это та же организация что делает план). - Подготовить технический паспорт помещения после перепланировки. Также у кадастрового инженера.
- Получить у уполномоченного органа справки об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство. Как правило этим органом выступает департамент градостроительства муниципального образования. Для получения справки подаются документы: проект строительных мероприятий (из пункта 1 настоящего списка); техническое заключение (из пункта 2 настоящего списка); копия документа о праве собственности (свидетельство или выписка ЕГРН); копия паспорта заявителя (сам собственник или его представитель по доверенности); копия доверенности (если подает не сам собственник, а его представитель); тех. паспорт до перепланировки); тех паспорт после перепланировки; заявление (форма заявления определяется местным органом власти).
- Подготовить технический план. Технический план подготавливается кадастровым инженером в электронном виде и передается на диске (в отличии от технического паспорта, который представляет собой документ на бумаге из нескольких листов). Технический план будет содержать в себе информацию о произведенной перепланировке и о новых выделяемых объектах недвижимости.
Завершающий этап – подача заявления в Росреестр о постановке на учет новых объектов недвижимости. Заявление проще всего подать через МФЦ, т.к. сотрудники МФЦ самостоятельно его заполнят на основании ваших документов. К заявлению необходимо приложить технический план в электронной форме. При себе необходимо иметь паспорт, документ о собственности на объект, доверенность (если подает заявление представитель собственника).
Экономическая сторона вопроса
В начале процесса мы имеем помещение простой планировки.
Офис был разделен на три отдельных помещения, которые выделили как отдельные объекты. Был произведен акцентный дизайнерский ремонт помещения, с целью удорожания стоимости и увеличения арендной ставки.
Совокупная стоимость помещений – 4 264 000 рублей
Итоговая разница в стоимости – 451 000 рублей (+11.8%)
Доход с аренды до ремонта (в год) – 354 000 рублей
Доход с аренды после ремонта (в год) – 561 600 рублей
Итоговая разница в доходе с аренды – 207 000 рублей (+58.4%)
Разделение объекта позволяет иметь вам вариативность в принятие решений. Так, в данном помещении одновременно были объединены коворкинг (в рамках одного кабинета) и аренда (малый кабинет по центру и правый).
Не имеет значения какой площади у вас объект. Самое главное – иметь полное представление, какую стратегию необходимо реализовать для минимизации рисков простоя. В данном примере собственник продал два помещения из трех и переложил полученные денежные средства в другой объект.
Теперь в ваших руках совершенно другой объект который при умелом подходе способен приносить в полтора раза больший доход. Мы опробовали разные методики повышения доходности помещений и отобрали несколько наиболее актуальных в текущее время и простых в применении. Вы можете ознакомиться с ними на нашем бесплатном вебинаре, где мы изложили эти методики на примере реальных объектов с просчитанными финансовыми моделями.
Интересное еще здесь: Недвижимость.